“我后悔和男朋友联名买屋子了。我们已经分手，但我想把房子卖掉换钱，他却不同意，还不愿意买下我的那一半份额。每次看到这套房子，我都感到无比郁闷。”
“我和丈夫联名买房，但他在车祸中去世，没有留下遗嘱。我想把房子卖掉，但婆婆却说根据遗产分配法，房子她也有份，不让我随便卖，我简直无语。”
上述案例完美展现了联名买屋子后，买家可能因房产牵绊而感到十分困扰的情况。
如果你正打算和伴侣或家人联名买房，在做决定之前，可以先了解一下联名买房可能带来的优势和弊端，仔细评估潜在风险，并考虑在意外发生时的应对办法。
本文与你分享马来西亚联名买屋子是什么？有什么好处和坏处？屋子可以加名字吗？谁可以联名买房？联名买屋子的借贷条件与程序？以及联名买房后分手或一方离世可以如何应对？本文也提供有关屋子联名和割名手续的详细信息。如果你准备在马来西亚买房一定要看！
联名买屋子是什么？
联名买屋子在英语被称为 “Co-proprietorship” ，通常是指两个或多个产权人共同持有一份房产。更通俗的说法是 “Joint ownership of property”。
通常情况下，联名买房的各方会共同申请贷款，以实现买房的目标。
根据马来西亚1965年国家土地法 （Kanun Tanah Negara 1965）第343（1）章节，每位共同产权人对房屋拥有相等的份额。然而，联名购房者也可以通过签订合约，根据各自的资金贡献来分配对房产的份额。
SSF 以父母买联名屋子的地契作为例子分享给大家：
在地契的 Rekod Ketuanpunyaan 部分，如果你选择联名买房就会出现两个名字及身份证号码（IC）。在名字旁边，会写明两个人各持有房子产权的1/2。
地契上也说明这间屋子是两人共同和 Public Bank 贷款，抵押给银行的金额等信息。
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为什么要联名买房？
房产科技集团 Juwai IQI 在2024年首季的市场报告中指出，马来西亚的全新公寓平均售价为 RM 582,887，而二手房屋的平均售价则是 RM 521,614。
与2023年国家房产资讯中心（NAPIC）发布的全国平均房屋售价 RM 467,144 相比，这两个售价水平显著上涨。
随着房价不断上涨，但薪资却停滞不前，许多人开始意识到依靠自己的能力拥有一套房子变得愈加困难。
举个例子，小明是一位28岁的上班族，每个月的净收入约为 RM 3,000。他的固定债务包括 RM 500 的车贷与 RM 200 的 PTPTN 贷学金。
根据 CTOS 的线上房贷资格计算器，如果他以4.7%的利率申请为期30年的贷款，他大约能购买 RM 310,428.58 的房产，而每月还款额为 RM 1,220.61。扣除固定债务和每月还款额后，他的月薪仅剩 RM 1,079.39。
由此可见，如果小明想靠自己买房，似乎非常困难，因为他所能贷款的金额远低于全马新公寓的平均价。而且每月剩余的钱在扣除保险、电话费和交通费等开支后，几乎所剩无几。
从上述例子可以看出，房价已经超出许多年轻购房者的能力范围，这促使越来越多的人选择联名买房。
不过，对于没有做好功课的人来说，联名买房或许会从喜事变成恶梦。那么，联名买屋子究竟是利大于弊，还是弊大于利呢？
联名买屋子有什么好处与坏处？| 马来西亚买房前必看
下表显示联名买屋子的四个优缺点
| 好处 | 坏处 |
| – 支付更多头期以降低利息 | – 非亲人联名的贷款审批更严格 |
| – 合并收入以提高贷款额度 | – 浪费了首购族优惠 |
| – 解决信用评分不良而无法贷款的难题 | – 分手/破产/离世的风险 |
| – 买到更合适的房子 | – 影响个人信用评分 |
联名买屋子的好处
支付更多头期以降低利息
当选择与他人共同联名购房时，可以准备更多资金作为头期（Down Payment）。除了各方的存款，联名购房者还可提取 EPF 第二账户（Akaun Sejahtera）中的部分存款来缴付头期。
两人或更多人的资金结合，能够支付更高的头期（如15%或20%），从而降低贷款金额，并减少后续需偿还的利息，这将有助于减轻各方的经济负担。
合并薪资以提高贷款额度
银行通常会将每位联名贷款人的个别薪资合并，并根据总薪资审核房屋贷款申请。普遍来说，合并两人或更多人的薪资后，可以提高贷款人最终获批的房贷总额，从而使购房者有资格购买更高价位的房产。
最近几年，银行在审核房贷申请者时，越来越重视实际收入和稳定债务等因素，审批标准愈加严格。因此，单靠个人向银行申请房贷所面临的难度也显著增加。
另一方面，由于联名买房涉及多名申请者共同还款，这降低了拖欠房贷的风险。经过考虑，银行更愿意批准此类申请。
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解决信用评分不良而无法贷款的难题
除了考虑合并的总收入外，银行还会根据联名贷款人的信用历史和评分进行审批。
假如其中一方的 CCRIS 或 CTOS 评分不良，导致贷款申请未获批准，那么该方可以寻找一位信用评分良好的人共同申请房贷，以提高获批的几率。
尤其是在某一方的负债比率（Debt Service Ratio，DSR）过高的情况下，联名申请贷款可能会帮助克服银行拒绝贷款的困难。
不过，需要注意的是，如果你是信用评分良好的一方，可能会因另一方的低评分而受到影响，从而导致最终贷款申请未能成功。
买到更合适的房子
大城市一般是寸土寸金，靠近市中心和交通便利的地点房价更高。
通过联名买房，购房者不仅能筹集更多资金，还能获得银行更高的贷款额度。因此，购房者可以有更高的预算来选择适合的房产，避免因资金不足而被迫购买能力范围内却不合心意的房产。
对于希望在吉隆坡置办产业的普通打工族而言，联名买房无疑是更快速实现买房梦想的方法。
联名买屋子的坏处
非亲人联名的贷款审批更严格
如果没有亲缘关系的人想要联名贷款，银行在贷款的审批方面会更严谨。因此，如果是男女朋友之间想一起联名买房，由于还未注册不算夫妻，贷款的申请很可能不被批准。
浪费了首购族优惠
根据国家银行（BNM）的规定，每个人在购买首两间房屋时，可以申请高达90%的贷款。然而，第三间房屋的贷款额度将限制在70%。如果两个人以联名方式购买第一间房屋，则两人共同使用了一次90%贷款的机会。
此外，政府还为首购族提供了各项优惠政策，如2025年前首次买房可以享有印花税（Stamp duty）豁免以及只有首购族能买的可负担房屋，如：昌明房屋（Residensi MADANI）。
假如联名买房的各方都是首购族，这代表各方都将这些优惠使用于此次购买，任何一方将来想再购买房子将无法享有这些优惠。
举例来说，购买价值 RM 500,000 的房屋通常需缴纳约 RM 9,000 的印花税，首购族可以少付这笔钱，联名买房的双方将损失了一次这项优惠。
同样的，如果双方选择了联名买房，若将来遇到地点合适且价格低廉的可负担房屋，双方都无法申请，因为已不再是首购族。
不同类型的风险
出资比例：双方要出多少钱？
联名买房最大的困扰就是双方各要出多少钱。一人一半当然是最理想的情况，但有一方如果经济条件比较差，可能出的少一点，最后却一样拥有一半的持有权，可能引起另一方觉得不公平，或者以后需要分开时，又闹出新的风波，很伤感情。
联名买屋子分手/离婚的风险
联名买屋子最怕遇到各方意见不和的情况，这可能导致对于房屋处理问题难以达成共识。常见的情况包括情侣分手、夫妻离婚，或与朋友和家人发生争执。
这时，可能出现一方希望出售房产，而另一方则不愿意的情况。不出售房子又因为房子的管理事宜需与对方见面协谈，相信这是许多分手或离婚的情侣不想面对的情况。
马来西亚房屋联名一人过世的风险
如果离世的联名者有立遗嘱，那么就会根据遗嘱交代的人来继承。
如果没有遗嘱，政府将根据《1958年分配法令》（Distribution Act 1958）进行分配。如果父母仍在世，那么去世一方持有的房产份额中，50%归父母所有，剩下的50%归配偶所有。如果父母离世却未将房产转名给你的配偶，那么你的兄弟姐妹也将会牵扯进来。
这意味着，房产可能有数位继承的亲人，这也是联名买房后其中一个会遭遇的困难。将来无论是出售房产还是进行产权变更，都需要得到所有继承者的同意，否则房产交易可能会面临困难。
如果继承人中有18岁以下的未成年人，情况将更为棘手，因为他们在18岁之前无法合法持有资产，这将使房产出售的法律程序更加复杂。
一方破产的风险
当联名买房的其中一方破产时，其名下的房产可能会被大马报穷局（Malaysia Department of Insolvency）接管，包括其与他人联名购买的房产。
报穷局一般会：
- 拍卖破产者的房产份额
- 冻结并接管破产者的所有资产，直到其债务得到清偿
- 与其他联名者洽谈，看他们是否愿意购买破产者的产权份额，或同意出售房子
一般来说，选择联名买房是因为资金不足或无法独自还款。
一旦一方破产，另一方可能无力购买整间房产，这可能导致被迫以低价出售房产。这违背了当初投资的意图，不仅无法盈利，还有可能亏本。
如果不愿意贱卖房产，另一方则需承担所有贷款金额，以确保房产不被银行拍卖，这对于未破产的一方来说，无疑是一个艰难的抉择。
其中一位买家中途要卖房的风险
有时，联名买房的一方可能会遇到财务困难，在这种情况下，最常见的解决方式是变卖物业。
然而，其他买家可能没有能力购买其份额，而变卖房产可能会面临亏损，特别是当房产尚未如预期回报，同时卖方还需承担律师费、代理费和印花税等额外开支。
这个过程通常冗长又充满争议，尤其是当多位买家联名时，情况会更加复杂，各方可能有不同的看法，导致无法达成协议。
影响个人信用评分
若联名买房的其中一人未按时缴付房贷，所有联名买家都将需要共同承担责任，其他人可能会因此受到牵连，导致其 CTOS 和 CCRIS 的个人信用评分受到影响。
一旦信用评分下降，未来申请其他贷款时，银行可能会因质疑申请人的偿债能力而拒绝批准贷款或仅批准较低金额。
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谁可以联名买屋子？朋友联名买房可以吗？
在马来西亚，想要联名买房的人只需年龄介于18至60岁之间，就可以与另一方联名申请房贷。
一般来说，金融机构或银行都接受亲属联名的房贷申请，其中包括夫妻、父母与孩子或兄弟姐妹之间联名。
然而，朋友、商业伙伴或情侣之间的联名贷款申请获得批准的机率会较低。对于没有亲缘关系的人想要联名申请贷款，通常需要与银行进行商洽，并且咨询律师的意见也是必要的。
如果确实想要与另一方联名买房，特别是与无亲缘关系的人（如朋友或情侣），可以事先准备好相关协议，以避免将来出现任何纠纷。
马来西亚屋子可以加名字吗？屋子可以放几个人的名字？
马来西亚屋子是可以加名字的，而且房子的持有人数量没有限制，但持有人越多，房产管理将变得越复杂，因为每位持有人的意见都需要考虑。
如果你想在屋子的地契上添加名字，你需要重新找律师办理相关手续。
同时，如果房子尚未还清贷款，你也需要与新加名的人员重新申请房贷（Refinance）。这是因为当房产持有人发生变动时，银行通常不允许继续使用现有的贷款。
举个例子，如果未来借款者无法还款，而新屋主未签署相关文件，银行将无法拍卖该房子。因此，为了保护自身利益，银行会要求借款者重新签署新的贷款文件，即使你是向同一家银行申请相同金额的贷款。
尽管房子加名是可行的，但你需要考虑加名字以及重新申请房贷的律师费和印花税等费用。实际上，屋子加名字与转名类似，因为房子持有人将一半所有权转移给新加名者，两人将成为联名屋主。
好消息是，将房产转名给配偶时，印花税可以完全免除，而转名给子女则可以享有50%的折扣。然而，如果你想将房产转名给兄弟姐妹，则印花税没有任何折扣。
联名买屋子贷款要准备什么？需要经过什么程序？
联名申请房屋贷款时，每一位申请人都需要提供薪资和缴纳税款的证明。
普遍来说，银行会要求以下文件：
- 身份证（NRIC）复印件
- 房屋买卖协议（Sale and Purchase Agreement / SPA）
- Booking Form / Offer to Purchase 等房产预订文件和订金收据
- 最近3至6个月的工资单
- 最近3个月的银行账单（Bank Statement）
- 最新的 EA Form
- 最新 EPF 账单
- 最新 B/BE Form
- 定期存款/其他投资的存款证明
如果你希望提高贷款申请的成功率，请注意以下几点：
1. 准备充分的收入证明文件
如果联名申请者都是受薪人士，只需妥善准备以上文件，通常不会有太大问题。
但如果申请者中有自雇人士或收入不稳定的自由工作者，如小贩、补习老师、摄影师、作家、音乐家，或从事 Grab 和 Food Panda 等零工经济工作的人员，则需要提前准备以下几种收入证明文件:
- 商业注册证：例如 SSM 注册单等
- 企业简介：例如公司官方网页或社交媒体平台上的官方账号等
- 企业的财务记录：包括资产负债表和纳税申报表等
- 个人所得税报表：过去3年的所得税缴纳记录
- 银行对账单：每月的业务收入及利润记录
- 存款记录：稳定的储蓄记录
这些文件可以证明你的收入稳定性，以增加银行批准你与他人联名贷款申请的可能性。
2. 检查并维持良好的 CCRIS 和 CTOS 评分
CCRIS 和 CTOS 是银行常用的信用报告工具。CCRIS 记录你过去一年的信贷信息，而 CTOS 则反映你过去两年的贷款记录。
银行将重点关注报告中的2个关键内容：
- 还款记录：是否按时还款，是否有拖欠情况
- 当前未偿还贷款情况：包括未偿还的贷款数量和欠款总额
这些信息帮助银行评估联名申请人的信用状况，从而决定是否批准房屋贷款、可申请的贷款金额以及贷款利率。一般来说，申请者的信用评分越低，银行要担的风险越高，借款金额可能越少，利息也可能越高。
一般上银行都会自动查这份报告，但如果你的经济条件允许，可以自己付费查，就有办法提前进行一些措施改善分数，而不是被银行直接打入冷宫。
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3. 关注负债比率
负债比率（Debt Service Ratio，DSR）是一个人承担的债务总额与收入的比率，也是银行评估贷款者偿债能力的重要标准。
负债比率的计算方法是将贷款者每月的总债务（包括房贷、车贷、个人贷款和信用卡债务的最低每月还款额，以及目前申请的每月还款承诺）除以净收入。净收入是指扣除所得税、公积金或 SOCSO 后的收入。
举个例子，小明的净收入为 RM 5,000，而他当前每月需偿还 RM 1,500 的债务，那么他的负债比率计算就是1,500/5,000×100%=30%。
银行通常会将联名申请者的 DSR 合并计算，并依据这一数据来决定是否批准贷款及其利率。较高的负债比率一般代表风险较高，因此银行可能会收取更高的利率。
联名各方的 DSR 最好维持在65%至70%之间，这一范围是大多数马来西亚银行所能接受的。较低的 DSR 表明还款能力较强，从而降低了拖欠风险，因此，拥有较低 DSR 的联名借款更容易获得贷款。
需要注意的是，不同银行对 DSR 的要求有所不同，可以尝试向多家银行申请贷款，以提高获批的机会。
4. 比较联名买房的优缺点
借款者需要了解联名贷款的优势与缺点，并注意，如果其中一方未能按时还款，可能会对其他联名者的信用记录产生负面影响。
为了避免未来的纠纷，联名各方可以制定法律协议，详细说明各自的义务，并明确记载意见分歧时的解决方式。
5. 准备应对突发情况的方案
联名各方可以制定处理离世或离婚等突发情况的方案。为了避免因为联名者去世导致贷款拖欠，银行一般会要求购房者购买 MRTA 或 MLTA 其中一种房贷保险。
MRTA 是当购房者意外残疾或死亡时，银行能从保险公司获得赔偿以偿还余下的贷款。
MLTA 则是保单的受益人从保险公司获得赔偿以清偿剩余房贷，若赔偿金有剩余，则归受益人所有。
联名买屋子分手了怎么办？
无论关系多么亲密，联名买房时仍需签署一份联合持有权协议（Joint-ownership agreement）。通过该协议，各方的权力与义务将明确规定，从而避免将来可能出现无休止争执。
如果联名者在分手或离婚前未准备好协议，可以通过以下4种方法进行协商，以寻找各方较为接受的解决方案。
1. 出售房产并平分收益
这是比较直接的方法，让联名的各方按照各自的份额获得收益，同时也终止所有的贷款义务。然而，这一方法的困难在于需要联名的各方同意出售房产，才能顺利解决房产的归属问题和贷款责任。
联名的各方还需了解所购买的房屋是否有出售年限限制。例如，PR1MA 一马房屋规定在购买后10年内不得出售房产。同时，在购买公寓时，如果房产尚未建成，不能进行出售。
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此外，出售房产时，还需承担以下费用：
- 律师费
- 产业盈利税（RPGT）
- 房产中介费
- 翻新房产的费用
产业盈利税（RPGT）是对出售房产所获得的利润征收的税。如果你以原价或亏本出售房产，则无需缴纳此税。
如果你是第一次出售房产，你可以享受 RPGT 的豁免。然而，如果你与配偶联名购买了另一套房产，尽管你的配偶是第一次出售房产，但由于你之前已经使用过豁免，你们仍然无法在出售这间联名物业时享受此豁免。
RPGT 的税率根据持有房产的时间而有所不同，持有时间越长，税率通常越低。值得注意的是，在2022年财政预算案中提到，马来西亚公民与永久居民在购买房产第六年或之后出售房屋时，所征收的 RPGT 从5%调至0%。
同时，如果房产已经存在一段时间，你可能需要进行翻新以提高出售的几率。因此，翻新的费用也会影响你最终出售房产的收益。
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2. 买下其他人的产权份额
若你想出售房产，可是其中一方不同意，那么你可以选择将你自己的份额卖给不同意的一方，那样各方都能达到自己想要的结果。
如果达成了协议，联名的各方将需要从新签署一份买卖合约（SPA）和贷款协议（Loan Agreement），程序与买二手房产相似。
值得注意的是，如果联名的各方仅签署了买卖合约（SPA），但没有重新拟定新的贷款合约，那么即使接手的一方按照约定按时还款，原贷款合约上联名各方的名字仍会保留。如果接手的一方发生意外，未处理的贷款合约可能导致放弃的一方仍然受到牵连。
联名各方需要记住，买卖合约和贷款合约在法律上是两份独立的文件，无法互相替代。因此，在出售联名物业时，必须同时修订这两份合约，缺一不可。
3. 制定协议并共同持有房产
假如联名的各方都想继续握有房子的产权，可以考虑再拟定一份协议，清楚列明各方的责任与义务。例如，谁会继续住在房子内、谁负责支付房子的管理费以及将来怎样分配房产的收益等。
4. 利用法律途径解决
若联名的各方一直无法达成共识，最后只能利用法律途径来解决纠纷，即需要到民事法庭去处理分歧。如果不到万不得已，一般大家都不会采用这个选项，因为上法庭耗时耗费，律师费和堂费将是另一笔很大的开支。
马来西亚房屋联名一人过世可以怎么做？
如果其中一位联名者突然离世，其他联名者若打算出售房产，则需要向法院递交申请，以获取遗嘱认证书（Grant of Probate），才能完成交易。
如果逝者生前没有留下遗嘱，其他人则需要获取遗嘱执行书（Letter of Administration）。
在过程中，其他联名者需要与逝者的继承人协商关于房产的处理，如果继承者无法与其他人达成共识，情况将变得复杂。
不管是上述哪种情况，都相当耗时，联名购房者有可能会错失卖出理想价格的时机。
屋子联名割名手续
联名物业持有权的转移与普通的产权割名手续是一样的。
解押文件
当房贷已经清偿时，需要向银行取回买卖合约、贷款合约和地契的正本文件，并签订一份解押文件。解押文件用于证明已赎回先前暂时将产权转移给银行的合约。
MOT 和 DOA
在大马进行产权过户或俗称“割名”（包括添加姓名或删除姓名）的手续时，通常会使用产权转让协议（Instrument of Transfer）。这是一份详细说明过户前后屋主身份信息、过程细节，以及所需的律师费和印花税的法律文件。
此外，根据房产的地契情况和过户者与被过户者的关系，该文件可以分为产权转让备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）和产权转让协议（Deed of Assignment, DOA）。
如果房产已经获得个别地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title），那么再进行房子转让时，将使用产权转让备忘录（MOT） 。在 MOT 中，转让者（Transferor）会将全部或部分的房产持有权转让给受让者（Transferee）。
假如房产仍处于开发商名下的总地契（Master Title），则需要使用产权转让协议（DOA）来进行转让程序。由于房产尚未获得个别或分层地契，转让前必须先获得开发商的同意。通常，这过程需要支付开发商约 RM 50 的行政费作为同意物业交易的费用。
完成以上步骤后，律师会将已支付的印花税复印件交给开发商。然后，开发商会按照 DOA 中最新的产权信息，更新房产的持有权记录。在 DOA 中，转让者（Assignor）会将全部或部分房产持有权转让给受让者（Assignee）。
延伸阅读：
律师费
MOT 和 DOA 所需缴付的律师费，都按照律师公会所规范的标准价目表（Solicitor’s Remuneration Order，SRO）来收取。这个过程中所需支付的律师费计算方式如下：
| 房屋价格（SRO 2023） | 律师费 |
| 首 RM 500,000 | 1.25% （最低 RM 500） |
| 接着的 RM 7,000,000 | 1% |
| RM 7,500,000 以上 | 可协谈但不能超过1% |
印花税
MOT 和 DOA 都需要缴纳印花税，这笔费用是由受让者（Transferee/Assignee）负责支付。印花税的金额是按照相关物业的售价或市价来计算。
延伸阅读：
下表显示大马房屋割名或转让的 MOT 和 DOA 印花税计算法：
| 物业售价/市价（以较高者为准） | 印花税率 |
| 首 RM 100,000 | 1% |
| 接着的 RM 100,001 – RM 500,000 | 2% |
| 接着的 RM 500,001 – RM 1,000,000 | 3% |
| 接着的 RM 1,000,001 以上 | 4% |
上表显示大马公民和永久居民需缴付的费用，如果涉及非公民或外资企业，物业转让的印花税自2024年起一律征收4%，以控制房价。
举例说明
假如小明想要对他名下售价/市价约为 RM 550,000 的房子进行割名手续，他需要支付的印花税金额如下：
| 割名印花税 | 印花税金额 |
| 首 RM 100,000 x 1% | RM 1,000 |
| 接着的 RM 400,000 x 2% | RM 8,000 |
| 接着的 RM 50,000 x 3% | RM 1,500 |
| 物业割名印花税总额 | RM 10,500 |
而他需要支付的律师费则是：
| 割名律师费 | 律师费金额 |
| 首 RM 500,000 x 1.25% | RM 6,250 |
| 接着的 RM 50,000 x 1% | RM 500 |
| 律师费总额 | RM 6,750 |
提交至 LHDN
MOT 或 DOA 这类法律文件都需要提交至内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri，LHDN）以进行估值，再由有关当局发放印花税支付通知信函。sT 或 DOA 这类法律文件都需要提交至内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri，LHDN）以进行估值，再由有关当局发放印花税支付通知信函。s
只有当受让者缴付印花税之后，LHDN 发放了印花税支付证明，才算是合法的产权转让过程。负责房产转让的律师负责核实各方的身份，以及见证各方在 MOT 或 DOA 中的签名。
总结
联名买房虽然可以帮助筹集更多资金，并更容易获得高额贷款批准，但也存在不少隐忧。例如，若其中一方去世或破产，或联名各方发生纠纷，都会带来问题。此外，联名买房可能会消耗许多的优惠，对于未来打算再次买房的人来说，这可能不太划算。
如果在衡量利弊后仍决定联名买屋子，不管关系有多密切，事先制定好详细的协议是必要的。这可以避免未来发生争执时无法达成共识，从而为联名各方提供基本保障。
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