买房路上，买卖合同（Salas and Purchase Agreement，SPA）却成了“拦路虎”？
买房本该是一生的成就，然而有些人在签署买卖合同后，反而陷入了一连串的法律和财务困境。房屋迟迟不能过户或无法顺利交付、合同和产权纠纷频出，背后原因往往与购房者对合同复杂条款的疏忽和误解有关，导致购房过程变得困难重重。
作为买房过程中最关键的一步，买卖合同 SPA 到底是什么？为什么一定要签署 SPA？签了 S&P 可以取消吗？签署时有哪些注意事项？
如果你正考虑购买新房子，这篇文章会带你搞懂房屋买卖合同 SPA，让你了解和保护自己的权益，避免造成不必要的损失。
SPA 房屋买卖合同是什么？又称 S&P
SPA 是什么？Sales and Purchase Agreement
SPA，即是 Sales and Purchase Agreement 房屋买卖合同，是一份买卖双方就房产交易细节达成的正式书面合同。
无论卖方是开发商还是现任房主，SPA 都详细规定了交易的条款，以及双方的权利和责任。可以说，它是购房过程中的核心文件，确保买卖双方的权益，防止因利益冲突而引发不必要的损失或纠纷，通常会在买方成功预订房产并获得房屋贷款批准后，双方才会正式签署 SPA。
SPA 的基本内容
SPA 买卖合同包含了买卖双方共同商定的综合细节，一旦双方完成签署，就意味着交易成立，也代表他们都同意在这份合同中的所有条款信息，需要履行合同中各自的义务。
虽然每一份 SPA 的条款可能因买卖双方的具体情况不同而有所差异，但通常包括以下内容：
- 交易价格：房屋的成交价格以及支付方式
- 付款条件：例如首付比例，后期房屋贷款安排等
- 房产描述：包括房屋的详细信息，如地理位置、建筑面积、设施配置等
- 交付期限：规定房屋的最迟交付日期以及过渡安排
- 双方责任：明确买卖双方在此交易中的权利与义务
- 违约处理：规定违约情况下的赔偿或合同取消方式
为了避免有任何一方未能完成买卖合同中的要求，当中还会包含行动方案，例如合同中表明，开放商必须要在2025年12月31日将钥匙交给购房者，但由于某些原因，开放商无法准时交房，那购房者就能对他们采取法律行动，要求赔偿或解除合同。
正如此前的“碧桂园金海湾风波”中，业主不仅面临延期交房的问题，还质疑合同被篡改，可能涉及虚假承诺或欺诈。在这种情况下，购房者可以通过法律途径要求开发商补偿或解除合同，并追究其法律责任。最后，柔州房屋仲裁庭经过审讯后，判处开发商需各赔偿7名业主的数额介于 RM13,834 至 RM32,683.26。
因此，在签署 SPA 之前，购房者应仔细阅读每一个条款，并在必要时寻求专业法律咨询，以确保自身权益得到保障。
谁来准备买卖合同 SPA？
通常情况下下，为了避免任何买卖双方出现不必要的细节错误或纠纷，双方会聘请专门从事房地产的专业律师来准备买卖合同。
律师在这一过程中扮演着很重要的角色，他们负责确保合同内容清晰，符合买卖双方的利益和法律规定。
然而，在马来西亚通常都会共用一名律师，由卖方律师负责草拟合同，但需经过双方同意方可生效。
需要注意的是，虽然有些房产开发商可能会以免费提供买卖合同起草服务作为买房福利，但这些起草合同往往更偏向于维护开放商的利益。
即使现在较少会出现偷偷加入不利于买家的条款的情况，不过买房子是一件很重要的事情，所以购房者应该谨慎处理，最好可以聘请一位律师或是法律专家仔细查看合同的种种条款，避免因忽略某些细节而带来潜在的风险或损失。
在尚未签署 SPA 之前，买卖双方都可以向律师要求解释或修改条款，若双方皆无异议并且同意合同中的所有条款，就能在律师的见证下进行签署。
SPA的类型
马来西亚的房产市场主要分成一手房产和二手房产，这两类房产所包含的 SPA 买卖合同条款和细节上都会有所不同。
一手/新屋子（Primary Propety）
一手房产通常指的是消费者直接向房产开发商购买新房项目，其 SPA 买卖合同条款相对固定，并且会倾向于开发商利益。
二手屋子（Secondary/Subsale Propety）
二手屋子则为现任屋主转售的房屋，其 SPA 买卖合同是允许买卖双方有更多的谈判空间。
两者差别
| 一手房产 SPA | 二手房产 SPA |
| 一手房产为开发商的新楼盘，主要会以先售后建的模式来兴建与销售，所以购房者只能到房屋展销厅或平面图了解自己未来房子的大致情况。 | 二手房产为市场上的建峻房屋，所以购房者是向屋主购买房屋，他们也可以在购买前了解房屋的实际状况。 |
| 一手房产买卖合同中的所有条款和条件是根据1989年《房屋发展（管制与准则）条例》（Housing Development (Conrtol & Licensing) Regulations 1989 ）的法规下拟定的。 | 二手房产买卖合同的条款和条件则是根据1950年《马来西亚合同法》（Contracts ACT 1950）而拟定的。 |
| 一手房产的发展和买卖都是收到有关条款保障的，所以购买者在向开发商买房子时，基本上都是使用同一版本的 SPA。 | 二手房产买卖合同就没有一个标准的模版，买卖双方可以根据实际情况且在双方都同意的基础上，对于 SPA 进行修改、添加或是删除任何条款和条件。 |
标准与非标准买卖合约
另外，除了房产类型，买卖合约通常还可以分为标准合约和非标准合约。
- 标准买卖合约：这类合约主要用于非商业用途，属于政府已经规划好的类型，变化较小。标准合约的条款和条件通常是固定的，开发商在这些合约中通常没有太多的空间进行修改。因此，购房者在签署这类合约时相对安全，因为其条款经过了法律审查，能够保障购房者的基本权益。
- 非标准买卖合约：与标准合约不同，非标准合约通常适用于如公寓和商场混合开发、高楼或围篱产业等属于商业用途的房产。开发商通常可以在这类合约中任意添加条款，而有些条款可能会对发展商更为有利。购房者也要注意合同内是否有说明开发商可以在任何时候，无需经过购屋者同意，可以修改一些基础设施。因此，购房者在签署非标准买卖合约前，务必谨慎了解每一项条款，因为某些条款会影响他们的权益。
为什么一定要签署 SPA ？是否具有法律约束力
买房的费用轻则数十万令吉，重则上百万令吉，所以大多数购房者都需要通过银行申请房屋贷款（Housing Loan）来完成交易。为了避免贷款申请不通过导致交易无法完成的风险，建议购房者在获得房屋贷款批准后再签署房屋买卖合同（SPA）。
然而，值得注意的是，虽然贷款批准是关键的一步，但购房者必须在 SPA 合同正式生效后，才能与银行签订房屋贷款合同。这意味着，在买房流程是先签署 SPA，再进行房屋贷款合同的签订。而在签署 SPA 之前，确保贷款预审通过是降低购房风险的有效措施，避免交易失败或出现违约问题。
许多人误以为 SPA 是一份初步的“草拟”合同，但事实上，SPA 是一份具有法律约束力的正式合同，属于 Contract Act 的一种。一旦签署，就具有法律约束力，双方即受到合同条款的约束，无法随意修改或撤销，还会被拿到税收局 LHDN 盖章公证。
因此，购房者在签署 SPA 之前，必须对合同中的所有条款有充分的理解和认可，因为一旦签署，便意味着购房者的购买资格便被确认，开发商也必须依法交付房产，而银行也会在 SPA 正式生效后才让购房者成功申请到房屋贷款并签署房屋贷款合同。
毫无疑问，SPA 是购房过程中最为关键的法律文件之一。购房不仅耗时费力，且过程复杂，而 SPA 就像是购房者的“保护伞”，涵盖了所有具法律约束力的条款与条件，确保交易双方的合法权益。无论是交易价格、付款方式，还是房屋交付时间，SPA 都做了明确规定，确保交易的透明性和合法性，并保障买卖双方的合法权益。
延伸阅读：
签了S&P可以取消吗？如何检查是否允许取消买房？
正如以上所说的，根据马来西亚合同法，一旦签署 SPA 买卖合同，通常情况下都不能退出，除非合同允许或出现特殊状况，双方同意方可终止协议。如果购房者在合同已正式生效后贸然取消 SPA，可能会面临严厉的经济处罚。根据一般的合同条款，购房者可能需要支付相当于房产交易总额 10% 的罚金作为违约赔偿。
不过，如果买卖合同已签署，但尚未进行印花税盖章也可以直接协调取消。
若在签署 SPA 后，购房者突然发生意外且无力支付新房产的费用，所以决定放弃这个房子，与开发商取消交易，那是否能成功取消或退出合同呢？
例如，在某些极端情况下，购房者确实可以在签署 SPA 之后取消买房，但其过程和要求比较艰难。在1996年《住房发展（控制和许可）》（Housing Development (Control and Licensing) Act 1995）中的相关条款就概述了买卖合同取消的内容，若满足以下条件，购买者就可以提出终止 SPA 协议：
- 向房屋部部长申请终止买卖合同并获得批准
- 在签署 SPA 的6个月内取消合同
- 至少有75%的购房者同意取消合同
虽然在法律上允许取消合同，但这些条件往往难以达成，通常仅适用于整个房屋项目将被废弃（烂尾）或因某些原因被迫全面暂停的情况。
举个例子，小敏买了一栋由开放商A 所建造的公寓，不过因连日大雨，整个公寓的建筑工程倒塌了，整个项目被迫暂停并且不知道什么时候能继续进行建筑工程。由于不确定购房者是否能在原定时间获得房子，因此所有购房者都可以提出取消合同，前提是购房者和开发商都同意取消。一旦双方都同意终止买卖合同，购买者和房地产开发商的法律关系也将被切除。
除了建筑工程出现问题，其他情况还包括了该房地产开发商被列为黑名单或涉及欺诈行为。根据 HDA 的条款，若购房者所购买的房产在连续6个月内都尚未开始进行建筑工程，那么只需要满足以下两项要求即可提出终止合同：
- 获得贷款方的书面同意，即是提供房屋贷款的银行
- 房屋部部长必须证明该开发商至少有6个月拒绝进行施工工程
延伸阅读：
房产开发商可以自行终止 SPA 吗？
无论是开发商还是购房者，都可以提出终止 SPA 的要求，但是与购房者相比，开发商想要终止合同的门槛更高，他们必须要有无法进行建筑工程或是无法在特定期限内交房的充分理由，并且必须要向所有购房者提供赔偿金。
在房屋发展项目未能在特定期限准时交房的情况下，购房者都可以通过购房者索赔法庭（Tribunal for Home Buyers Claim）向开发商提出索赔要求并终止 SPA 合同。
如果是开发商申请破产而导致房屋发展项目而被迫搁置，购房者也可以用违反 SPA 为理由向开发商提出索赔，并要求终止 SPA 和退还已支付款项。
然而，这类索赔通常都需要较长的处理时间，购房者需要花费较长的时间才能获得索赔，甚至永远都无法从破产的开发商收到退款。
如何检查 SPA 条款是否允许取消？
如果购房者因个人情况想要单方面终止合同该怎么办呢？那就必须先查看 SPA 上是否有相关条款。
大多数 SPA 合同都会包含取消合同的具体履行条款，例如购房者如果想要取消 SPA 合同就必须支付罚金，通常会是房产价格的10%。
此外，SPA 合同中也会说明购房者是否需要为终止合同提供正当理由，否则开发商有权利拒绝终止请求。除了罚金和正当理由，如果是接近房屋完工日期，开发商也有权拒绝终止合同的要求。
不过，购房不只牵涉着购房者和开发商，还包含了第三方，也就是向购买方提供房屋贷款合同的银行方，所以取消购房合同购房者还需要与银行进行协商。如果是在银行向开发商全额支付房产价格之后，那即使成功终止合同，银行仍然可以要求购房者继续还款。因此，若发生意外，购房者应该尽早提出终止，并通知银行。
马来西亚SPA买卖合同签署流程
在马来西亚购买房产的初期，购房者需要确定自己想要购买的房子和地区，并根据预算情况向银行申请房屋贷款。在贷款初步批准后，买家可以与卖家签署购买意向书或录取通知书（Letter of Offer/Intent to Purchase），并支付一笔保证金（earnest deposit），通常为房产总价的 2%-3%，作为购房的预付款。
接下来就进入最关键的环节—签署房屋买卖合同。虽然整个流程看似简单，但其中的每一步都需要购房者特别注意和认真对待。在这一阶段，购房者和卖方通常会预约在律师事务所签署合同。在律师的见证下，双方需明确了解合同中的各项条款、权利与责任。具体的签署流程大致如下：
第一步，律师会先提供一份买卖合同的起草方案，该草案将包括买卖双方共同同意的购买交易详细细节，包括购买价格、付款条件、贷款细节以及与房产相关的其他信息。
第二步，律师会与购房者以及卖方事先约定时间到场签署合同，通常会在律师事务所进行，但也可以和律师进行协调到其他地方进行签署。在签署 SPA 时，律师也会详细解释合同条款，例如双方的义务、付款时间、房产交付细节等，确保每一方都清楚自己的法律责任。若购房者对某些条款不了解，也可以在这时让律师解释清楚。
第三步，在合同签署后，律师将会把合同送交马来西亚内陆税收局（LHDN / IRB）进行印花税盖章。一旦盖章完成，SPA 才具备法律效力，成为正式的法律文件。通常盖章这一过程需要数周时间，律师会在印花税手续完成后通知双方合同的生效日期。
在签署 SPA 时，除了律师作为见证人，一般不需要额外的第三方见证签署。但是，如果合同中涉及其他第三方权益，如房屋共有权人等，就需要特定的第三方在场签字。
买卖双方需要准备的材料
签署 SPA 之前，买卖双方都需要准备好以下文件和资料：
- 身份证明文件：如身份证
- 贷款预批准信（Pre-approval）：如果购房者计划贷款购房，最好在签署 SPA 前获得贷款的初步批准信
- 保证金支付证明：通常在签署购买意向书 时，购房者会先支付一笔2%-3%的保证金。在签署 SPA 时，购房者需提供支付保证金的相关凭证。
签署SPA需要支付的其他费用
买房子固然是一件令人兴奋又充满期待的事情，不过很多人在筹备买房基金时只关注了房产价格的10%头期，而忽略了其他第三方费用，就像是在签署 SPA 的过程所产生的买卖合同律师费（Legal Fees）以及印花税（Stamp Duty）。在计划购房时，需将这些费用考虑在内，以免超出预算。
印花税
印花税是买房过程中无可避免的费用之一。根据1949年《印花税法令》（Stamp Duty Act 1949）的第一附表，印花税是房地产转让法律文件中的法定税务，所有房地产买卖都需要支付印花税。
根据法律，在马来西亚所进行的房地产买卖或是转让所需要缴纳的印花税必须在执行日（文件签署日期）起的30天内进行盖章和支付。买卖合同的印花税固定为 RM10，其余印花税还包括了产权割名过户文件印花税以及房屋贷款合同印花税。
律师费
在马来西亚，无论是购买一手房产还是二手房产，律师费用都是基于房产的价格按比例收取，具体如下：
| 房产售价 | 律师费 |
| 首 RM50万 （RM0-RM500,000） | 1% |
| 接着的 RM50万（RM500,001-RM1,000,000） | 0.8% |
| 接着的 RM200万（RM1,000,001-RM3,000,000） | 0.7% |
| 接着的 RM200万（RM3,000,001-RM5,000,000） | 0.6% |
| RM5,000,001令吉以上 | 0.5% |
假设小明购买的房子售价为 RM650,000，那小明所需要支付的律师费算法如下：
（首 RM500,000 X 1%）+（接着的 RM150,000 X 0.8%）=RM6,200
因此，小明需要支付 RM6,200的律师费用。不过，一些开发商也会提供免 SPA 律师费作为购买福利，所以在买房之前一定要先了解好是否需要自行支付买卖合同律师费用。
另外，以以下的 SPA 发票为例，当中列出了与律师所提供的法律服务相关的费用，分为专业服务费用（如购买和销售协议、转让/委托的处理、物业购买、担保等）、非支出费用（例如 Land Search 搜索费用、申请转让、注册费用等）以及支出费用（如印花税、房产协议及副本、撤销权利的费用等）。
其他相关费用
除了印花税和律师费之外，还可能涉及其他费用，例如房屋贷款的评估费用、产权注册费用等。这些费用虽然不多，但也需要提前做好预算安排。
延伸阅读：
买房前必须注意的9个SPA买卖合同条款
在购房过程中，有很多事项都会白纸黑字地记录在 SPA 合同中。因此，在签署合约之前，购房者务必要仔细审阅SPA中的重要条款，保护好自己的权益，避免潜在的法律风险和不必要的损失。事实上，许多常见的纠纷往往也是由于对 SPA 条款的忽视或误解而引发的。
以下就逐一说明常见的 SPA 条款以及关注重点部分，帮助购房者在签约时做好充分准备，确保交易顺利且安全。
合同各方的详细信息（Parties to the Agreement）
首先，购房者必须确保SPA中的卖方和买方信息完全准确，包括姓名、身份证号码和地址等基本环节。这一环节看似很简单，但却至关重要，因为任何错误或不完整的记录都有可能在后续交易或法律程序中带来风险。此外，律师也有责任核实双方的真实身份，确保不存在欺诈或不当行为。
对卖方而言，尤其是开发商，必须明确注明其对房地产拥有权或是拥有处理房地产的权力，同时需要注明开发商的详细资料，并且在合同中展示由马来西亚房屋及地方部（Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan，简称 KPKT）所发出的广告与销售准则（APDL）。这一文件是购房者确保开发项目已获得政府批准的重要依据。
如果开发商无法提供APDL，意味着该项目可能尚未通过政府审核（可以查KPKT发展商黑名单来确认），此时买家应避免支付任何定金或签署合同，以免陷入法律或财务困境。而买方作为购买房地产的另一方，至少要年满18岁并有能力支付购买房产价格。
延伸阅读：
房地产概况（Details of Property）
在 SPA 中，关于房产的具体信息必须详细记录，以确保买卖双方对交易内容有清晰的了解。购房者应确保合同中所列明的房产类型、房屋面积、地理位置、地契资料以及门牌号码、停车位等信息与开发商或卖家所提供的资料完全一致。特别是房产地契类型，如：永久地契还是99年租赁地契（Freehold VS Leasehold），明确地契类型是住宅地契还是商业地契。
随着马来西亚混合开发（mixed development）项目的增加，住宅与商业房产的界限变得模糊。因此，购房者必须仔细阅读 SPA 中的法律分类，有些房产只能用作居住用途，而有些则允许商业使用。这些分类不仅影响房产的长期持有权，还会对水电费、贷款成数、房地产税（地税、门牌税、单位税）、地租、土地估价等多个方面产生直接影响。
如果开发商承诺房产会附带家具、电器等物品或是泳池、健身房、儿童游乐场等设施，SPA中也必须将这些固定装置、设备以及设施详细列出，以免在交付时出现纠纷。
特别需要注意的是，房屋面积和每平方尺价格的条款有时会被开发商模糊处理。购房者有权要求开发商在合同中明确写明这些细节。如果房屋实际建成后的面积与合同中的规定存在差异，购房者可以根据SPA中的条款要求开发商进行赔偿。因此，在签署合同前，务必确保这些细节准确无误。
例如，如果房屋建成后的面积与合同中描述的有差异，且超过合同中规定的3%，购房者可以根据每平方英尺的价格，按照合同条款要求开发商进行价格调整。
对于房产地契的核实，购房者可以参考最新的土地搜索（Land Search）资料，以进一步确保卖家身份及房产信息的真实性。这一步可以有效避免买家在交易后期陷入不必要的麻烦或上当受骗。
此外，在购买二手房时，购房者应额外确认房产的现状。例如，房子是否已出租，或者是否存在未经报备的增建情况，如阳台外推、夹层、地下室、露台或顶楼加盖等。这些情况不仅可能影响房屋的实际价值，还可能影响后续的房屋交接或法律责任。因此，在签署 SPA 之前，购房者必须仔细核查这些可能存在的变动，并要求卖方在合同中明确这些细节，避免未来不必要的纠纷。
延伸阅读：
购买价格（Purchase Price）
买卖双方一旦确定房产的最终购买价格，SPA 中就必须明确记录双方同意的价格及其付款方式。购房者在签署合同时，要确保合同中对购买价格及已付款项有清晰的列明，避免在后续付款过程中出现纠纷或误解。签署后，购房者也需要根据买卖合同的付款条款支付购买价格。
同时，很多开发商在销售房产时会宣传各种回扣或折扣配套，然而这些优惠往往不会在 SPA 中体现。因此，购房者必须确保开发商提供正式的书面信函，明确列出回扣方式及具体金额。任何口头承诺都不足以保障买家的权益，所有涉及金额的条款千万不要只是听单方说辞，必须以白纸黑字的形式记录在案，确保付款流程透明清晰。
买卖双方承担的费用
在马来西亚的房产交易中，买卖双方通常需要承担各自的费用如下：
| 买方需承担的费用 | 卖方需承担的费用 |
| 印花税买卖合同产权割名过户文件（Memorandum of Transfer，简称MOT）或是转让协议房屋贷款合同 | 产业盈利税（RPGT）以及财产交易所得税 |
| 律师费买卖合同房屋贷款合同 | 印花税（虽然印花税通常由买方支付，但开发商有时会提供促销方案，承诺承担部分印花税，以吸引购房者） |
| 估价费（若购买二手房屋，银行在贷款前通常会要求对房产进行评估） | 律师费（有的开发商会承担买卖合同的律师费） |
| 房地产中介费 | 房地产中介服务费 |
| 单位税、门牌税、水电费、管理费（一般以交房日起算） | 开发许可证和申请费用、房屋维修和保养以及清洁费用、设施建设费用等 |
二手房产的标高情况
在二手房产的买卖中，可能会出现标高（Mark Up）房价的情况，也就是通过修改房屋的实际出售价钱，因而借到更高的贷款。举例来说，就是屋主和买家双方最终的同意出售价钱其实是 RM650,000，但是在意向书（Letter of Offer）或是买卖合同（Sale and Purchase Agreement）却写上RM800,000，也就是更高的价钱。
标高房价的要求通常由房地产经纪或买家所提出，很多买家选择标高贷款的原因是为了获得多余的贷款金额来作为装修、购买甚至是其他的用途。常见的做法有：
- 由房地产经纪收取订金作为保证金，贷款批准之后再退还给买家
- 卖方同意不收10%头期
虽然标高房价可以让购房者在短时间内获得多余的现金，但买家也需要缴付较高的印花税和房贷利息，并且卖方也必须缴付较高的产业盈利税（RPGT）。并且标高房价实际上是一种违法的行为，若被发现，双方可能会在刑事法典中第574条文（Penal Code Act 574）下被控欺诈、诈骗或串谋行诈。一旦银行发现买方标高房价，银行有也权利取消有关贷款或削减借贷率（margin of finance，简称MOF）并采取法律追究。
付款方式和期限（Payment Method/Payment Term）
购房时，房屋一般会以头期钱支付部分价格，剩余部分则通过房屋贷款付清。因此 SPA 中也必须清楚出列出现金和贷款支付的具体条件以及相关手续。买家要确保自己了解付款流程，尤其是头期款的支付时间和贷款拨付的流程。
同时，合同中通常会规定如果买家或银行未能在规定时间内向开发商支付款项，开发商有权按日计息。这意味着，每逾期一天，买家可能会产生额外的利息费用。
例如，在某些SPA条款中，买方应在卖方或联合管理机构要求付款的通知日期起14天内支付所有应付款项，如果买方未能在规定的时间内支付这些款项，买方就需要支付利息，利率为每年10%，利息从到期日起按日计算，直至实际付款日期。
——如果出现逾期问题，买房就需要支付相应利息
因此，购房者除了要和 SPA 律师和贷款律师同步确保双方手续外，还要和银行亲自跟进贷款进度，尤其是协调付款时间，以免因疏忽导致逾期问题并支付不必要的费用。
成交或交易完成期限（Completion Period/Completion Date）
一手与二手房屋的买卖合同手续和期限会有所不同。
对于二手房屋，买卖合同通常设定为签署SPA后3+1个月内完成。即买家有3个月的时间支付全部房款，如果未能在3个月内支付完毕，还有1个月的宽限期。在这1个月内支付尾款，买家需要支付一定的逾期利息。不过，如果超过这4个月的期限，卖家有权终止买卖合同，并没收买家支付的10%头期款作为违约金。
一手房的付款方式则与房产的施工进度挂钩。开发商会根据建筑工程的完成情况向买家和银行发出进度通知单，买家或银行在收到通知单后必须在30天内支付款项。如果买家无法按时支付，将面临每年10%的逾期罚款。
以下是常见一手房屋的还款进度表：
| 买家各个阶段应付的款项 | 占房产售价的百分比 |
| 签署买卖合约后 | 10% |
| 房产地基工程完成 | 10% |
| 房产框架工程完成 | 15% |
| 墙壁与门窗框架安装完成 | 10% |
| 水管、电线等管线工程完成 | 10% |
| 房产的室内和建筑外观涂饰完成 | 10% |
| 排污系统完成 | 5% |
| 排水系统完成 | 2.5% |
| 道路系统完成 | 2.5% |
| 领取房屋钥匙当天 | 17.5% |
| 交付地契当天 | 2.5% |
| 在开发商交房后，剩余的5%款项将由开发商律师保管，直至满足以下条件才会支付给开发商：1. 买家领取新家钥匙后的8个月（2.5%）2. 买家领取新家钥匙后的24个月（2.5%） | 5% |
| 总计 | 100% |
购房者需要密切关注每个付款阶段的通知，以确保按时完成款项支付，避免产生额外利息或罚款。
先决条件（Condition Precedent）
如果购房者购买的二手房屋受到权益限制（Restrictions-In-Interest），卖家在出售该房产时必须先获得州政府的批准。这种情况下，买卖行为存在附带条件，即所谓的先决条件。在此条件未满足之前，房产交易不被视为最终生效。
不过，购房者必须了解并接受并非所有先决条件都可以轻易满足。如果相关条件最终无法实现，双方可以根据SPA条款终止合同，并且买家有权要求返还已支付的头期款。此外，双方也可以选择延长满足先决条件的期限。然而，即使合同因未能满足先决条件而终止，相关律师费用依然需要支付。
因此，购房者应该要在购买房产前先了解该房产是否存在任何先决条件，并仔细评估该条件可能带来的影响，以免造成时间、精神，甚至是金钱上的损失。
交房具体信息与时间（Delivery of Vacant Possession）
交房程序在一手房与二手房的操作方式上有所不同。
- 二手房屋：当买家完成全款支付后，卖方需在5个工作日内交房，且处于良好和适于出租的状态，并包括任何固定装置和配件。这一交接流程相对简单，通常只涉及买方、卖方和双方的律师。如果卖方未能在支付购买价格余额后的14天内交房给买方，买方有权要求赔偿。
- 一手房屋：开发商需根据买卖合同的
- 附表 G： 有地房屋，如：排屋、半独立洋房等，地契通常是独立地契（Individual Title），通常是24个月交房
- 附表 H ：高楼房屋，如：公寓，有共享公共空间，如：泳池、停车场等，交房时间通常为36-48个月
如果发展商没有准时交房怎么办？
具体时限会在合同中明确说明。如果开发商未能在规定的时间内完成交房，购房者有权要求开发商赔偿迟交赔偿金（LAD）。一般上，合同上也会注明，在开放商通知交房日期起，购房者有 14 天的时间来接管已竣工的房产。如果买方在规定时间内未进行接管，则被视为自动接管（视为已从开发商处接收房产），之后开发商不再对房产的任何损失或损害负责。
关于LAD的起算日期，常常存在混淆，有的会以签署买卖合同那天开始算起，不过，2021年1月联邦法院裁决，发展商的逾期交屋赔偿金（LAD)，是从购屋者缴付订金，以示有意愿购买当天开始计算，而非从签署买卖合同那天算起。这一裁决是为了防止开发商利用法律漏洞，逃避逾期赔偿。
迟交屋的赔偿金 (LAD) 计算方式为: 购买价格 x 10% x 迟交屋天数 / 365 天
假设，小花的购买房价为 RM600,000，判定迟交天数为180天，所以其赔偿金为 RM600,000 X 10% X180/365 =RM29,589.04。
缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP）
当购房者从开发商处购买全新房屋时，通常会享有24个月的缺陷保修期（DLP），确保开发商对房屋交付后出现的任何建筑缺陷或质量问题负责。缺陷保修期从购房者收到钥匙或开发商发出交房通知书的当天开始计算。
在保修期内，如果购房者发现房屋出现如墙面裂缝、漏水、门窗不合格等建筑缺陷，都可以根据买卖合同条款正式通知开发商进行修复。开发商有义务在不收取任何费用的情况下，负责修复这些问题。如果卖方未能在上述期限内修复这些缺陷、收缩或其他故障，买方有权向卖方索回修理和修复所需的费用。但如果是购房者后期进行装修或改动所引发的缺陷，开发商则不再承担修复责任。
购房者应妥善保留所有与缺陷相关的证据，例如图片、维修请求记录等，并按照合同中的程序与开发商沟通，以确保问题得到妥善处理。
终止合同条款（Termination Clause/Defaults/Remedies）
与大多数法律合同一样，终止 SPA 会导致法律后果。在马来西亚，决定退出 SPA 的一方需要根据合同条款承担相应的罚款。
- 二手房屋：如果买方在未能履行合同的情况下决定终止合同，卖方有权没收买家已支付的10%的头期款。而如果卖方决定单方面终止合同，则需将买方的头期款全额退还，并支付额外的赔偿金，以弥补买方的损失。而如果是卖方选择终止合同，买方有权在法院强制执行并额外索赔因卖方违约而遭受的任何损失。
- 一手房屋：一手房屋的终止条款则会有所不同，在购买一手房的过程中，若买家只支付了不超过50%的购房款项便选择终止合同，买家需赔偿购房价的10%。但如果买家已支付超过50%的购房款，开发商可以扣除20%的购房款，剩余部分则需退还给买方或买方的银行。
以下图的 SPA 作为例子，如果买家选择终止合同，买家需要根据本合同支付任何欠付和未付款项的逾期付款利息给卖方。这意味着，若买方在合同规定的付款期限内未能及时支付款项，卖方有权要求买方支付相应的利息作为赔偿。其次，买方须绝对没收购买价10%的款项作为赔偿金。买方还需承担因卖方执行本合同的条款及条件而产生的任何其他附带费用及开支，包括卖方的律师费用及开支。这意味着，买方在终止合同后，可能还需要支付与合同相关的其他费用。
购房者应仔细阅读合同中的终止条款，充分了解终止合同可能产生的法律和财务后果，确保在必要情况下能够及时采取行动，保障自身权益。
SPA不见了怎么办？
通常情况下，至少会有一份原件合同以及三份复印件。SPA 原件由银行保管，购房者、开发商以及负责律师各拥有一份副本。那万一 SPA 合同真的不见了该怎么办呢？
方法一：向银行重新申请副本
由于银行通常会保留 SPA 原件，购房者可以向银行申请一份副本。银行会根据不同的政策收取费用，通常在 RM50-RM100 之间。购房者需要提供个人身份证明和房产相关信息，以加快申请过程。
方法二：向律师事务所申请副本
购房者也可以联系当初负责 SPA 的律师事务所，要求获取一份副本。部分律师事务所可能会收取费用，具体收费视律师事务所的政策而定。不过需要注意的是，律师事务所可能不会长期保存客户文件，因此找到 SPA 副本可能需要一些时间。
当房屋贷款全额还清时，购房者有权从银行取回原始文件，包括 SPA 合同原件和房产产权的副本。因此，务必妥善保管这些文件，以免日后产生不必要的麻烦。
总结
在马来西亚，购房是一项重大且复杂的投资决策，不管你是想要自住或是投资，SPA 合同都是确保交易安全的关键文件和法律保障。在签署 SPA 合同之前，建议买卖双方可以咨询专业律师，确保合同内条款公平、合理，以免因忽略细节而产生不必要的损失。了解并保护自己的权益，才是实现购房梦想的重要一步。
准备购房的你，一定要多加留意这些细节，确保顺利实现买房梦想。
免责声明
此文章内容仅作为教学、分享及参考的用途，而非专业的投资建议。由于个人的情况及需求不同，你可以联系 Spark Spark Finance 团队或咨询你的理财规划师，以取得专业的建议。
