马来西亚地契通常由几张纸组成，马来语称为 Geran，英文是 Land Title，是由土地与矿物局（Pejabat Tanah dan Galian，PTG）颁发给土地或房产拥有者的官方文件，上面详细记载着土地或房产的信息，如合法拥有者的身份信息、房产的面积、土地的用途或产权年限等。
本文和你分享马来西亚地契是怎样的，并附上地契样本告诉你需要关注地契上的哪些重点信息，转权或抵押登记是怎么回事、地契的重要性、如何进行土地查阅（Land Search）以及地契不见了怎么办的操作等。
马来西亚地契如何判定土地拥有权？
马来西亚有两种制度可以判定一个人是否拥有一片土地的持有权：
- 契约注册（Registration of Deeds）
- 地契注册（Registration of Titles）
契约注册是一项相对耗时且费力的制度，因为律师需要通过查阅土地的持有权历史，从最初的拥有人到最新的拥有人，以确保土地持有权的延续性不存在中断。
然而，地契注册则无需经历这些复杂的程序，律师无需知道之前的拥有人有哪些，只需按照地契上记载的姓名来判断卖家是否手持有效的拥有权（Good Title）。简而言之，借着地契注册制度，律师无需再逐一查验土地的产权延续（Chain of Title），也能确保买家的权益获得保障。
根据联邦宪法，土地是归州政府所管辖。所有与土地相关的事项，如抵押、转让、以及三年以上的租约（Lease）等，都需要在州土地局进行注册。这些注册过程都要求持有人将地契提交给州土地局进行更新，一切成功登记的事项将记录并修订在地契中。
通过土地查阅（Land Search），任何人都能查明土地的持有人是谁或该土地是否已抵押给银行。地契注册增加了明确性与简便性，同时也是证明土地持有人的最终证据，无法争辩或抵赖。
马来西亚地契是怎样的？附马来西亚地契样本
马来西亚的地契应该怎样看？以下是一些需要注意的部分。
地契标题（Tajuk Geran）
如上图的地契样本所示，每份地契的最上方都会有一个标题，这个标题将清楚的叙述该地契的产权类型（jenis pegangan hakmilik）。一般上，常见的产权类型被分为以下6种：
| 产权类型(Jenis Pegangan Hakmilik) | 简称(Kod) | 意思(Maksud) |
| Geran | Geran | 由 PTG 登记，属于 HPN 的永久地契 |
| Pajakan Negeri | PN | 由 PTG 登记，属于 HPN 的租赁地契 |
| Geran Mukim | GM | 由 PTJ 登记，属于 HPT 的永久地契 |
| Pajakan Mukim | PM | 由 PTJ 登记，属于 HPT 的租赁地契 |
| HakMilik Sementara Daerah | HSD | 由 PTG 登记，属于 HPN 的非正式地契 |
| HakMilik Sementara Mukim | HSM | 由 PTJ 登记，属于 HPT 的非正式地契 |
- * PTG 是指州土地局（Pejabat Tanah dan Galian）
- PTJ 是指县土地局（Pejabat Tanah dan Jajahan）
- HPN 是指产权归州注册局管理（Hakmilik Pendaftar Negeri）
- HPT 是指产权归县土地局管理（Hakmilik Pentadbir Tanah ）
根据上表，Geran 是指永久地契（Freehold）而 Pajakan 是指租赁地契（Leasehold）或俗称99年地契。
而另一种分类是正式地契（Hakmilik Tetap）和 非正式地契（Hakmilik Sementara）。Hakmilik Tetap 的地契一般写有 Geran 或 Pajakan 的字眼。
凡是写着 Hakmilik Sementara 的地契，意味着土地局尚未对该土地进行正式测量，地契上所显示的面积是由开发商的测量师估算的。只有当土地局的测量师完成正式测量后，土地持有人才能获得正式的地契。然而，持有 Hakmilik Sementara 地契的人依旧可以凭借这份地契进行融资、申请贷款或买卖。
最后一种分类则是以 Negeri 和 Mukim 为区分依据。凡是少于10英亩的乡区土地，都会由县土地局（Pejabat Tanah dan Jajahan）登记，产权归县土地局管理（Hakmilik Pentadbir Tanah ），地契会印有 Mukim 字样。
而多于10英亩的城市、小镇或乡区土地，则由州土地局（Pejabat Tanah dan Galian）所登记，产权归州注册局管理（Hakmilik Pendaftar Negeri）。凡是没有 Mukim 字样的地契，都是属于这种类型。
自2018年6月1日起，雪兰莪、槟城、马六甲、吉隆坡、布城和纳闽陆续推出了分层地契（Strata Title）制度。因此，除了以上提到的地契标题之外，还有一种地契会写有 Hakmilik Strata 的标题，这种地契是分层地契，其外观与传统地契略有不同，但所包含的资料大致相同。
延伸阅读：
土地的资料（Maklumat Tanah）
1. 地契编号（No. Hakmilik）
民众可按照这个号码向土地局查询该物业的最新资料
2. 地税（Cukai Tahunan）
这里将显示该土地的持有人需要交的地税数额
3. 位置（Lokasi）
这个部分将显示该物业或土地所在的位置，包括：
- 州属（Negeri）
- 县（Daerah）
- 市（Bandar）
- 镇（Pekan）
- 区（Mukim）
- 地方（Tempat）
4. 物业编号（No. Lot）
物业编号（No. Lot）一般用于已获得正式地契（Geran）的土地。
如果还未获得正式地契，如 Hakmilik Sementara 的地契，则会使用 No. Plot 的字眼。
No. Lot 或 No. Plot 是该土地或建筑物的编号，这个号码与身份证号码相似，是独一无二的。
5. 土地面积（Luas Lot）
如果是有地房地产（Landed property）如独栋洋房、半独立屋和排屋等，土地面积指的是建筑物所在土地的总面积，一般以平方米（Meter Persegi）计算。
如果是分层房地产（Strata property），地契的这一部分会印有 Luas Petak 和 Jumlah Luas Petak Aksesori 的字样。Luas Petak 指的是单位面积（petak utama），而 Jumlah Luas Petak Aksesori 指的是附属区域（petak aksesori）如停车位等的总面积。
值得注意的是，不同州属或联邦直辖区所颁发的分层地契可能略有不同，写法也可能会有所差异。
6. 土地用途（Kategori Penggunaan Tanah）
根据大马1965年国家土地法（Kanun Tanah Negara 1965）第52章节，所有可持有的土地都分为三种用途，即农业 （Pertanian)、建筑物 （Bangunan）或工业（Industri）。
全部持有人都必须根据土地用途的分类及列明的条件来使用土地。倘若违规，地方政府有权没收该土地。
如果持有人想将土地用于其他用途，必须先向有关当局申请将地契更改为新用途的地契。倘若申请获批，地方政府将会向持有人征收一笔额外的费用。
其他说明（Keterangan Lain）
地契中有两个部分显示该土地是永久还是租赁，除了标题，另一个部分就是土地的资料下方的小字部分。如果这些字里写有 dipegang untuk selama-lamanya，则表示该地契是属于永久地契（Freehold），并且没有产权限制。
假如这些字里写着 dipegang untuk selama tempoh tahun di atas 意味着该物业是租赁地契 （Leasehold）的房地产，产权是属于州政府的，土地暂时租给持有人使用，地契上列明了可使用的期限及截止日期，持有人如果想继续保留物业的拥有权，需要向州政府申请延长租赁期限。
同时，这里也提及，持有人每年必须缴付与土地相应的地税。
土地使用条款（SYARAT-SYARAT NYATA）
这个部分会清楚列明该土地的用途。
举个例子，用于建筑物的地契会说明可以建筑什么类型的物业，如：店屋、单层排屋、双层排屋等。假如是用来进行农业的地契会记载可以种植的农产品种类，而工业用途的地契会注明工业的种类，如重工业或轻工业等。
就比如上图，小编家的土地只能用作一栋私人住宅而已。
因此，用于建筑物的土地不能用于农业活动或建设工厂，除非持有人向有关当局提出申请并获得批准。
产权限制（SEKATAN-SEKATAN KEPENTINGAN）
这部分的资料会出现在地契的第一或第二页，具体位置取决于地契的种类，但通常会在持有人的身份信息之前。
如果这部分写着 tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai，则该土地必须在获得州政府批准后才能出售或转让。
此外，产权限制普遍上会分为：
- 恩惠之地（Tanah Kurnia）
- 土著限制（Lot Bumiputera）
- 马来人保留地（Tanah Rizab Melayu）
- 廉价产业限制（Rumah/Kedai Kos Rendah/ Sederhana Rendah/Mampu Milik）
- 外国人限制（Warganegara Asing)
这里将详细记录持有人在土地使用上受到的限制。如果这个部分写 Tiada，则意味着持有人可以将该土地自由转卖、改名或抵押。
持有人的资料（REKOD KETUANPUNYAAN）
这个部分会记录持有人的姓名、身份证号码、公民身份、地址及持有权的比例。
土地绘制图（PELAN TANAH）
地契的最后一页是 PELAN TANAH。
这里会再一次说明土地的资料如地契编号、位置、土地在州或县的位置编号（Nombor Lembaran）、土地绘制图编号（Nombor pelan diperakui）、物业编号（Nombor Lot 或 Nombor Plot）及土地面积。
这里也记录着土地的形状、尺寸与布局。了解这些资料可以帮助购买者制定接下来的装修计划。
马来西亚地契的所有权 | 买房后，地契正本一定保存在自己手上吗？
转权登记（Perfection of Transfer）
转权登记是指将土地所有权从开发商名下，转移至房产持有人名下的过程。这一过程通过个别地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title）来实现。无论购房者是直接向开发商购买新的物业，还是购买二手物业，转权登记都是必不可少的程序。
按照正常程序，开发商需要先获得土地局的批准，才能开发土地用于建设新项目。获得批准后，开发商将被颁发一张总地契（Master Title），这意味着开发商拥有该土地的所有权。当项目完成时，开发商需要向土地局递交申请，将总地契分割为各个单位的个别地契或分层地契。
当申请获批后，每间房屋就会拥有各自的地契，而原有的总地契也将在此时被撤销。接下来，开发商会通知各物业的持有人尽快进行转权登记，将个别地契或分层地契转至物业持有人名下。同时，转权登记过程中所需的费用均由物业持有人承担。
抵押登记（Perfection of Charge）
抵押登记是一项确保银行权益的法律程序。如果物业持有人向银行申请贷款，那么在个别地契或分层地契登记在持有人名下时，他需要进行抵押登记，将银行的名字记录在地契中。
此外，银行会保存地契的正本，而物业持有人会持有地契副本，直至贷款清偿。
如果持有人没有贷款，而是直接用现金买房，则只需进行转权登记。
转权和抵押登记的手续费用
业主一般会聘请律师来协助处理转权登记或抵押登记相关的事宜。
转权和抵押登记所收取的律师费
无论是转权登记（Perfection of Transfer，POT）还是抵押登记（Perfection of Charge，POC）所需缴付的律师费，都受律师公会的规范约束，并按照标准价目表（Solicitor’s Remuneration Order，SRO）来收取。一般来说，这两项费用只需持有人支付价目表中列明律师费的25%。
| 房屋价格（SRO 2023） | 律师费 |
| 首 RM 500,000 | 1.25% （最低 RM 500） |
| 接着的 RM 7,000,000 | 1% |
| RM 7,500,000 以上 | 可协谈但不能超过1% |
转让备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）和抵押文件所收取的印花税
转让备忘录是在物业所有权从开发商（或二手房售卖者）名下转移到购房者名下时必须签署的法律文件。因此，购房者还需要支付转让备忘录的印花税，其计算方式可参考下方列表。
此外，购房者也需要支付抵押文件的印花税，而这笔费用是 RM 40。
| 房屋价格 | MOT 印花税 |
| 首 RM 100,000 | 1% |
| 接着的 RM 100,001 – RM 500,000 | 2% |
| 接着的 RM 500,001 – RM 1,000,000 | 3% |
| 接着的 RM 1,000,001 以上 | 4% |
举个例子，假如小明购买价值 RM 600,000 的物业，计算如下：
首 RM 500,000 的律师费: RM 500,000 x 1.25% = RM 6,250
接下来的 RM 100,000 的律师费：RM 100,000 x 1% = RM 1,000
律师费总额：RM 6,250 + RM 1,000 = RM 7,250
转权登记（POT） 的律师费 = RM 7,250 x 25% = RM 1,812.50
抵押登记（POC） 的律师费 = RM 7,250 x 25% = RM 1,812.50
转让备忘录（MOT）的印花税：
| 房屋价格分类 | 计算 | 印花税数额 |
| 首 RM 100,000 | RM 100,000 x 1% | RM 1,000 |
| 接着的 RM 400,000 | RM 400,000 x 2% | RM 8,000 |
| 接着的 RM 100,000 | RM 100,000 x 3% | RM 3,000 |
| 印花税总额 | RM 12,000 |
抵押登记（POC）文件的印花税 = RM 40
转权和抵押登记所需支付的费用总额 = RM（7,250 + 1,812.50 x 2 + 12,000 + 40）= RM 22,915
2024年财政预算案：马来西亚地契割名印花税豁免
地契割名或过户（Land Title Transfer）是指将物业地契上登记持有人的姓名更改为其他人的名字。按照程序，地契割名是房产持有人将物业转售给其他人时必须进行的手续。地契割名的流程通常需要前往土地注册局（Pejabat Tanah）递交 Form 14A，并附上一些必要的文件和支付所需的费用。
2024年财政预算案提及，自2024年起，当物业持有人按照遗嘱或《1958年分配法令》将物业转让给另一个合法受益人时，只需支付 RM 10 的转让文件印花税。同时，为了控制物业价格，政府宣布所有非大马公民和外资企业的物业转让文件都被征收4%的印花税。
此外，为了鼓励民众买房，政府在2020年底宣布凡是在2021年1月1日至2025年12月31日期间签署物业买卖合同（S&P）的人将获得物业转名的印花税豁免。
这项豁免需要符合以下条件：
1. 房价格不超过 RM 500,000
2. 购房者必须是大马公民
3. 购房者不曾持有或联名持有任何物业（联名买屋子）
4. 仅限住宅地契的房产（Residential Property）
延伸阅读：
地契的用途
一般来说，地契通常由持有人妥善保存，很少会拿出来。但在以下几种情况下，可能会要求持有人出示地契。
房产交易
这种情况是大家所熟悉的，即在买卖房地产时，律师会协助查看地契。一般上，买方的律师会要求卖方出示地契，以确保卖方是物业的合法持有人。
同时，律师也会检查地契，确保该土地没有被冻结或处于留置权（Caveat）的状态。
留置权（Caveat）是指任何人都可以向土地局递交冻结或留置一块土地的申请，以保障自己的权益。例如，当土地持有人将土地抵押给某人后，却试图变卖该土地或在遗产继承过程中出现纷争时，这种申请可以起到保护作用。
因此，签订买卖合约之前，一定要查看地契来确保自己的权益。任何带有 Caveat 的物业，在未经留置权人（Caveator）准许的情况下，都不能进行转让或抵押。
相似的，如果你是卖方，房地产经纪人也会要求你出示地契，以确认物业确实在你的名下，方便他为你寻找适合的买家。
申请抵押贷款
如果你想用房地产申请贷款，也需要出示地契。
此外，作为抵押品的地契正本一般是由银行保管，直到借款人将贷款还清。还清贷款后，借款人可以办理解押手续，将地契中的抵押信息移除，恢复对物业的独立所有权。
产权纠纷或继承问题
假如房地产持有人去世却没有留下遗嘱，遗产的受益人可以递交申请来继承这些产业。在申请过程中，他需要准备地契，作为申请遗产管理所需的文件之一。
地契的重要性
握着真正的拥有权
只有当你握有地契（Land Title），你才正式拥有该物业的产权。如果没有拿到地契，物业的产权依旧属于开发商。要是你购买的是二手物业，但未能获得地契，该物业仍旧归前持有人所有。
因此，奉劝所有尚未获得个别地契或分层地契的购房者，一定要积极向开发商或二手房售卖者跟进的自己房屋或单位的地契状态。必要时，购房者可以向土地局（Land Office）或市议会（Local Council）了解详情及求助。
物业产权的证明
地契是一份能够证明你拥有物业产权的合法文件，也是保障你作为持有人权益的法律依据。假如你无法出示证明你拥有物业产权的地契，你将无法将该物业出售、转名或以其作为抵押品进行贷款。
在马来西亚，曾有一些不法之徒冒充物业持有人并试图将房产出租来骗取租金。这些不法行为手段层出不穷，而地契在这种情况下则成为最重要的证明工具。
同时，土地局也会有地契的详细记录，让这些不法之徒无法轻易冒认，从而确保真正持有人的权益得到维护。
避免出售困难
曾经有分层物业的持有人在获得分层地契前，遇到开发商破产的情况，导致他们因资料不全而很难从土地局获取自己的分层地契。
由于物业的资料随着潜逃的开发商消失，这些持有人将面临困境。对于超过十年仍未获取个别地契或分层地契的物业，大部分银行通常不愿贷款给买家。这意味着卖家在未来将非常难以出售该物业。
Land Search 是什么？应该如何进行？
土地查阅（Land Search）指的是借助大马土地局的信息，调查物业的详情与状态的程序。进行 Land search 的人会核对地契中的信息，并对照确认物业相关的资料。这一步一般是由购房者或其聘请的律师来完成，并有助于确认卖家身份。值得注意的是，Land Search 一定要在物业所处的州的土地局完成。
3种 Land Search 类型
普遍上，Land Search 分为以下3种类型：
| No | Land Search 类型 | 详情 |
| 1. | 私人查阅（Carian Persendirian） | 由土地局签署承认的打印件 |
| 2. | 官方查阅（Carian Rasmi） | 由土地局签署承认的打印件，尾页包含土地注册官员的印章及签名，作为政府部门或金融机构所需的认证文件 |
| 3. | 经确认的真实复印件查阅（Certified True Copy，CTC） | 由土地注册官员验证的正版地契复印件。 |
5个进行 Land Search 的方法
1. 亲临土地局处理
你需要亲临物业所在州或联邦直辖区的土地局，并携带地契资料（如地契号码等）进行查询。
进行 Land Search 需要缴付额外费用，不一样的州属或联邦直辖区的土地局收费标准可能有所不同，一般上：
- 私人查阅是 RM 30
- 官方查阅大概介于 RM 50 – RM 150
- CTC 真实复印件查阅则是 RM 30 – RM 100
安全起见，你可以大概准备 RM 300。
2. 委托律师代劳
大部分律师事务所都提供土地查阅（Land Search）服务。
如果这项服务不包括在你的委托中，律师会向你收取额外的 RM 50 – RM 100 费用。但是，如果你聘请律师办理买卖合约手续，土地查阅通常会包含在服务中。
3. 找专家协助
此外，你也可以在市场上找到一些专门为购房者提供土地查阅服务的公司。
例如，EasyLaw 就是一家向顾客收费并提供全国土地查阅服务的公司，每项收费大约是 RM 30 – RM 80。使用这些服务的优势在于你无需亲自前往土地局，尤其是当你的物业位于外地时，这种服务显得尤为便利。
4. 自己上网查询
大马各州和联邦直辖区的土地局都设有网上服务，你可以通过访问他们的官网进行土地查阅，并直接在线付款。
一般上，你需要先设立一个账户，以便进行土地查阅。虽然每个土地局的网页略有不同，但普遍都有使用说明，指导你如何一步一步完成 Land Search。
我们以联邦直辖区的 e-Tanah 网站为例，大致的步骤如下：
1. 输入个人信息（包括提供身份证副本）并注册成为用户
2. 完成注册后，尝试登录
3. 点击 “e-Carian Persendirian”
4. 选择 “Hakmilik Tanah”（Individual 个别 / Master 总地契/ Strata 分层）
5. 填写地契信息，包括 Jenis Hakmilik、Nombor Hakmilik 以及 Bandar/Pekan/Mukim 等
6. 只要输入正确的信息，系统将展示一张写有 ID Hakmilik 和收费的表格
7. 你可以选择借着信用卡或 FPX 进行付款
8. 你将获得一份土地查阅报告以及一张支付收据
其他同样设有网上服务的土地局，包括 PgLAND Penang、e-Tanah Selangor、e-Tanah Perak、e-PTGNS Negeri Sembilan、Hasil Tanah Kelantan、iBayaq Kedah、eTanah Perlis、JTU Sabah、Land Survey Sarawak 和 PTG Terengganu。
5. 透过 App 查询
在彭亨州，购房者能够下载 Pahang Go 应用程序来进行土地查阅。完成下载后，点击 Hakmilik，选择私人查阅或官方查阅，直接输入物业的详细信息，并点击 HANTAR 来递交申请表。
其他同样设有 App 的土地局，包括 JohorPay 和 MelakaPay。
马来西亚地契应该如何保护收藏？
地契攸关我们的产权证明，因此我们应该要好好地把它妥善收藏。
一些人会认为地契是纸张，通过层压（Laminate）可以更好地保存地契。
这样做可是犯了大忌！
地契不可以进行层压（Laminate），否则将被视为破损和无效，必须重新申请。因为层压所产生的高温有可能使地契损毁或影响安全印章（Security Seal），从而导致文件的真实性遭受质疑。
建议大家准备一个防水文件夹收起来就好。
地契不见了怎么办？
如上所述，地契是非常重要的文件，因此万一地契不见了，必须尽快处理，方法如下：
1. 你需要亲临附近的警局报案。报案纸里要有以下细节：
- 地契不见的日期
- 不见的原因
- 在什么地方不见
- 相关物业的细节：Jenis & No hakmilik、No Lot 或 P.T、Negeri 和 Mukim等
2. 获得报案纸后，你需要前往土地局递交补发地契（Replacement Title）的申请。
3. 同时，你必须去见宣誓官，并办理宣誓文件。
4. 递交办理地契不见的申请时，必须支付相关费用和附上以下文件：
- 地契不见的申请信函
- 盖有印花的物业持有人宣誓书
- 警方认证的报案纸副本 （Certified true copy police report）
- 已认证的地契副本 （Certified true copy of land title）
- 官方搜索报告 （Official search report）
- 申请人的身份证副本 （Certified true copy of applicant’s IC）
- 已缴付的最新地税收据副本（Certified true copy of latest quit rent receipt）
- 已缴付的最新门牌税收据副本（Certified true copy of latest assessment rates receipt）
5. 土地局会针对地契遗失发出公告，确保公告期间没有任何反对，才能再次颁布补发地契。
6. 在法律上，每片土地只能拥有一张地契，因此在补发地契时，原地契将不再有效。
7. 不同的土地局要求申请人递交的文件也略有不同，建议你在申请前先向有关土地局询问详情。
总结
总而言之，理解如何看地契确实非常重要，因为它让我们了解不同类型的地契赋予我们什么权利和义务。
了解转权登记和抵押登记的程序和费用，也能确保我们不会遗忘了这两个重要的步骤。同时，明白地契的重要性使我们能积极的去向开发商或二手房卖家索取个别地契或分层地契，以确保将来在售卖房产时不会遭遇困难。
此外，在购房前务必进行地契查阅，以确保物业未被冻结或处于留置权状态，并且确认卖家确实拥有该物业，从而保证在签约后你能真正拥有该物业。
最后，知道如何处理地契不见或损坏的情况将帮助让你能够在短时间内迅速采取适当措施。
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