買一間屬於自己的房子，建立理想家園是很多人的夢想。
但是，你知道嗎？房子的每一磚、每一瓦，其實涉及各種費用。
由於利率低，加上大馬政府、發展商推出各種優惠，很多首購族、剛需族認為現在是買房的最佳時機。然而，很多人因沒有做足功課，以為買房只需要給頭期款，再找到願意提供貸款的銀行就可以了。結果，費用的總和超出了預算，在買房後才意識到自己沒有準備到足夠的錢！
其實，頭期款只是冰山一角！買房還需要準備其他八項費用！
因此，這篇文章介紹以及整理購買房地產時必須要知道的費用，提供一個全面的參考和計算方法，讓你不會遺漏任何買房開銷與費用！
訂金 Booking Fees
當你滿意一間單位並決定購買，發展商和房屋經紀會向你徵收一筆訂金。付訂金的主要目的是預留該特定的單位。
每個發展商或房屋經紀徵收的訂金都不一樣，得看你購買的是二手屋還是新房屋。
二手房：一般需要付屋價的1-3%當作訂金。
新房屋：一般介於 RM100 – RM10,000。
付了這筆訂金後，發展商或賣家一般有兩種操作，一、待成交後退回給買家，二、直接在頭期中扣除。
需要注意的是，千萬不要把訂金轉賬進個人的賬號（包括賣家或中介個人賬號）。萬一遇到無良賣家或中介，把你的訂金私吞、失去聯繫，那麼你的訂金隨時化為烏有。
所以，你可以向發展商或賣家索取中介代理公司或律師樓的銀行戶口。
頭期款 Down Payment
買房需要付頭期，相信大家都知道。一般上銀行只會批准房價90%的貸款，剩下的10%將由買家承擔，也就是所謂的【頭期款】。不過，銀行將依據貸款者的信譽評價以及收入進行審核。如果今天銀行只批80%的貸款，那麼買家就需要付20%的頭期了。
例子：RM400,000 的房子。
銀行批准房價90%的貸款，買家需要承擔的頭期款 = RM400,000 x 10% = RM40,000。
- Advertisement -
銀行批准房價80%的貸款，買家需要承擔的頭期款 = RM400,000 x 20% = RM80,000。
二手房：沒有折扣。買家可以參照以上的例子。
新房屋：現在許多發展商都有推出零頭期或超低頭期的優惠配套。需要和發展商確定正確的數額。
估價費用 Valuation Fees
估價費用是支付估價師在走貸款流程的時候，到該房屋進行估價的費用，只適用於二手屋或是建好了的房子。產業估值費用由買家承擔。
銀行在批准貸款前，會按照註冊估價師所提供的估值作為參考，再批准貸款。
假設買家簽署了總值 RM500,000 的買賣合約，並向銀行貸款。可是，銀行所委任的註冊估價師在估值報告裡建議的估值是 RM450,000。假設銀行願意批准90%的貸款，所發放的貸款數額很大可能依據估值的數額（RM450,000的90%），而不是買賣合約里簽訂的成交價（RM500,000的90%）。
二手房：估價師會到該房屋做估價。一般上市價 RM500K 或以下的房屋，估價費用不會超過 RM1,500，而價值百萬令吉以上的房屋，估價費用不會超過 RM3,000。
新房屋：沒有估價費用，除非房子已經建好了，接近拿鑰匙的階段。
律師費 Lawyer Fees
當銀行批准買家的貸款後，賣家或發展商將聘請律師準備兩份必須簽署的法律協議：買賣合約 （Sales & Purchase Agreement）以及房屋貸款合同（Loan Agreement），證明你是屋子擁有人和證明銀行願意借貸給你買房子。
如果購買二手屋，買家最好另聘代表律師，以維護自身利益。千萬不要為了省錢而選擇與賣家共用一位代表律師。試想想，假設賣家突然改變主意，決定取消買賣，在共用同一位律師的情況，律師應該維護哪方的利益？所以，最好的解決方法是，買家另聘代表律師，讓你的代表律師保障你的自身利益。
買賣合約列明了交易的各個細節，包括條款與條件、房地產成交的價格，以及重要的條款。
簽署買賣合約之後，代表雙方已經同意當中的協議與條款。如果你在簽名之後提出取消合約，你必須支付房價10%的毀約金。
因此，在簽名之前，記得仔細閱讀所有條款，包括：付款方式、缺陷責任期（defect liability period）、交鑰匙（vacant possession）的程序、房子的戶型、建築材料、附送的贈品等。
律師費是怎麼計算？
買家需要承擔的律師費用如下：
| 房地產價格 | 律師費收費率（%） |
| 首 RM 500,000 | 1% |
| RM 500,001至 RM 1,000,000 | 0.8% |
| RM 1,000,001至 RM 3,000,000 | 0.7% |
| RM 3,000,001以上 | 0.5% – 0.6% |
買家需要承擔的律師費用
如果你購買一間 RM500,000 的屋子，律師費是：
- 1% x RM500,000 = RM5,000
如果你購買一間 RM800,000 的屋子，律師費是：
- 1% x RM500,000 = RM5,000
- 0.8% x RM300,000 = RM2,400
- 律師費總額 = RM7,400
值得注意的是，上面提到的律師費還未包括運送文件、土地登記、其它政府部門的程序和文具費用等雜費（Disbursement Fee），一般在 RM2,000 以下。正確金額以律師樓信函為準。
如果你打算購買新建房屋，不妨問問發展商，是否豁免買賣合同的律師費和印花稅。
印花稅 Stamp Duty
印花稅是政府對法律文件徵收的稅務，簡單來說付給政府的稅務，當作是國家稅收的收入。法律文件包括買賣合約、貸款合同、租約和其他房地產交易的合約、地契轉讓等。
買賣合約印花稅
買賣合約印花稅的費率如下：
| 房地產價格 | 稅率（%） |
| 首 RM 100,000 | 1% |
| RM 100,001至 RM 500,000 | 2% |
| RM 500,001至 RM 1,000,000 | 3% |
| RM 1,000,001以上 | 4% |
如果購買一間 RM500,000 的屋子，那麼房價的首 RM100,000 將被徵收1%的【買賣合約印花稅】，剩餘的 RM400,000 將被徵收2%【買賣合約印花稅】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 總和 = RM9,000
如果你購買一間 RM800,000 的屋子，那麼房價的首 RM100,000 將被徵收1%的【買賣合約印花稅】，次 RM400,000 將被徵收2%【買賣合約印花稅】，剩餘的 RM300,000 將被徵收3%的【買賣合約印花稅】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 3% x RM300,000 = RM9,000
- 總和 = RM18,000
如果你打算購買新建房屋，不妨問問發展商，是否豁免買賣合同的律師費和印花稅。
房屋貸款合同（loan agreement）印花稅
房屋貸款合同（loan agreement）印花稅是貸款總額的0.5%。
如果購買一間 RM500,000 的屋子。銀行批准90%的貸款，貸款合同的印花稅是
- 0.5% x RM450,000 = RM2,250
如果購買一間 RM800,000 的屋子。銀行批准90%的貸款，貸款合同的印花稅是
- 0.5% x RM450,000 = RM2,250
地契轉讓印花稅 Memorandum of Transfer, MOT
- Advertisement -
MOT是用於將房屋所有權從發展商的手上轉讓給新屋主，或是賣家轉名給新買家時，支付給政府的稅務。
地契轉讓印花稅的費率如下：
| 房地產價格 | 稅率（%） |
| 首 RM 100,000 | 1% |
| RM 100,001至 RM 500,000 | 2% |
| RM 500,001至 RM 1,000,000 | 3% |
| RM 1,000,001以上 | 4% |
如果購買一間 RM500,000 的屋子，那麼房價的首 RM100,000 將被徵收1%的【地契轉讓印花稅】，剩餘的 RM400,000 將被徵收2%【地契轉讓印花稅】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 總和 = RM9,000
如果你購買一間 RM800,000 的屋子，那麼房價的首 RM100,000 將被徵收1%的【地契轉讓印花稅】，次 RM400,000 將被徵收2%【地契轉讓印花稅】，剩餘的 RM300,000 將被徵收3%的【地契轉讓印花稅】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 3% x RM300,000 = RM9,000
- 總和 = RM18,000
屋險 Insurance
房屋保險也是個不可避免的費用。
當你申請貸款時，部分銀行會強制性要求買家購買該銀行的房屋保險，例如火險、MRTA、MLTA，才允許通過貸款，或是提供更優惠的的貸款利息。
房屋保險依據年齡和保險配套而定，一般在 RM200 以內。
其他雜費
除此之外，切記，你還需要預留多餘的錢來支付地稅（Cukai Tanah）、門牌稅（Cukai Taksiran）、電費抵押金（TNB Security Deposit）和管理費抵押金（Maintenance Deposit）等。
首購族看過來！不可不知的買房優惠
根據2021年財政預算案，首購族只要在2021年1月至2025年12月31日期間，購買 RM500,000 以下的房子並在指定期間簽署房地產買賣合同，政府將豁免：
- 地契轉讓印花稅
- 貸款合同的印花稅
非首購族們也别失望。除了以上的優惠，政府也宣佈將擁屋計劃（Home Ownership Campaign, HOC）延長至2021年12月31日。只要購買 HOC 計劃的房子，且房價在 RM 1,000,000 以下，同樣可以豁免地契轉讓印花稅和貸款合同的印花稅。
假設你是首購族，打算購買一間 RM500,000 的房子，你總共省下（RM9,000+ RM 2,250）= RM11,500！
如果你購買新項目，很多時候發展商為了吸引買家，都會提供免頭期、豁免買賣合同律師費和買賣合同印花稅等優惠。所以，在買房時必須貨比三家，最後省下的錢可不少！
個案
假設A先生正在考慮，在2021年結束前，購買一間 RM500,000 新房屋，或一間 RM500,000 的二手屋，以下總結了A先生最少需要準備的費用：
延伸閱讀
免責聲明
此文章內容僅作為教學、分享及參考的用途，而非專業的投資建議。由於個人的情況及需求不同，你可以聯係 Spark Spark Finance 團隊或咨詢你的理財規劃師，以取得專業的建議。
