买房前建议你一定要看 KPKT 公布的发展商黑名单。毕竟买房是一笔大支出，如果房子一不小心不变成了烂尾楼或被遗弃的项目，真的会欲哭无泪。
不仅投资的钱没了，还得背起一身的债务，更要花大量的时间去跟进索赔。那么问题来了，这种情况是可以避免的吗？如果我们已购置了这样的房产，我们就只能眼睁睁的看着这笔资金就这样亏了吗?
其实只要提前查马来西亚发展商黑名单（Senarai Hitam Pemaju Perumahan）就可以避免这样的损失。
这篇文章将和你分享马来西亚发展商黑名单（Senarai Hitam Pemaju Perumahan）要怎么查？KPKT 是什么？它发布的发展商黑名单权威吗？如何避免购买到黑名单发展商所开发的项目？万一你真的一不小心购买了搁置或被遗弃的项目，本文也为你整理了三个你可以采取的行动，以便能将亏损减至最低。
马来西亚发展商黑名单（Senarai Hitam Pemaju Perumahan）是什么？看KPKT怎么说
发展商黑名单（Senarai Hitam Pemaju Perumahan）共有4份，是由马来西亚房屋与地方政府发展部 （KPKT）所管辖的国家房屋局（JPN）按时发布的，分别有：
- 持有不健康项目的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Projek Sakit
- 持有搁置或被遗弃项目的房地产发展商黑名单 Senarai Pemaju Projek Perumahan Swasta Terbengkalai
- 仍拖欠罚款的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Gagal Bayar Kompaun
- 未履行购房者索赔仲裁庭裁决的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Ingkar Award TTPR
这些黑名单里汇集了一些普遍上被认为涉嫌欺诈或涉及违规活动的房地产发展商。这些不道德的活动包括不肯履行合约义务、不达标的建筑工程及不诚实销售等。
KPKT 是什么？它公布的发展商黑名单权威吗？
KPKT 全名是 Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ，马来西亚房屋与地方政府发展部，属于政府部门，负责国家的房屋政策、地方规划等，所以它发布的发展商黑名单绝对是第一手消息，是马来西亚房产项目进度最可靠的官方来源。
它旗下共有12个部门和机构：
- 马来西亚消防和救援部门 (Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia, JPBM)
- 马来西亚计划 (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa)
- 地方政府部门 (Jabatan Kerajaan Tempatan, JKT )
- 国家房屋局 (Jabatan Perumahan Negara, JPN)
- 马来西亚城市规划局 (Jabatan Landskap Negara, JLN)
- 国家固体废物管理部门 (Jabatan Pengurusan Sisa Pepejal Negara, JPSPN)
- 马来西亚固体废物公司 (Perbadanan Pengurusan Sisa Pepejal dan Pengurusan Awam, SWCorp)
- 分层住房和管理法庭 (Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, TPPS)
- 住房和地方政府培训学院 (Institut Latihan Perumahan dan Kerajaan Tempatan)
- 马来西亚国家房屋公司 (Syarikat Perumahan Negara Berhad, SPNB)
- 马来西亚一马房屋发展机构 (PR1MA)
- 国家园林局 (URBANICE Malaysia)
国家房屋局 JPN是什么？
国家房屋局 (Jabatan Perumahan Negara, JPN) 隶属于 KPKT 旗下的一个执行机构，主要负责推动马来西亚的住房议程。它不仅监管房地产的开发，还致力于提升基于环保（Environmental）、社会责任（Social）和良好治理（Governance）的房地产行业，也就是我们常听到的 ESG 原则。
JPN的主要职责是：
- 帮助人民买房：通过各种购房援助计划，让更多人实现拥有房子的梦想。
- 监督开发项目：确保所有获得许可的房屋开发项目运行高效且符合规定。
- 保护购房者权益：通过《1966年房屋开发（控制与执照）法令》（Act 118），让购房者了解开发商的责任和自身的权利。
- 统一楼宇管理法规：通过《2013年分层管理法令》（Act 757），确保分层建筑的管理和维护更加规范化。
JPN提供的主要项目和服务如下：
- 人民房屋计划（Program Perumahan Rakyat ，PPR）
- 马来西亚房屋维护基金（Tabung Penyelenggaraan Perumahan Malaysia，TPPM）
- 房屋维修计划（Program Penyenggaraan Perumahan，PPP）
- 分层管理服务（Pengurusan Strata）
JPN TEDUH 是什么？
TEDUH 是一个专为房屋信息设计的线上平台。你可以通过这个平台查看马来西亚各类公共和私人房屋项目的信息，包括我们接下来要谈的四分黑名单，都可以在这里搜索找到。TEDUH还包含一个叫做国家房屋管理系统（SPRN） 的模块，作为购房者申请各种住房计划的“一站式中心”。
这是政府的一项重要举措，由国家房屋局负责开发和管理。它的目的是为人民、政府机构、住房贷款机构以及私人开发商提供一个全面的、可信赖的信息渠道。
接下来，让我们一起来认识国家房屋局 (Jabatan Perumahan Negara, JPN) 发布的四份不同特征的黑名单。
1. 持有不健康项目的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Projek Sakit
一个房地产项目会被归类为不健康的项目一般上是因为其建筑工程的进展比在买卖合同（SPA）中列明的时间延迟了30%。此外，如果发展商已经没有能力去修复他的工程绩效，该项目也有可能被列为不健康的项目。
1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令）列明如果是有地（landed）房地产、发展商必须在24个月内完成修建，而分层（strata）的房地产发展商则被规定于36个月内完成项目。但是，如果发展商有合理的理由与依据可以向房屋局申请完成项目的时间宽限。
截至2024年12月2日，全国一共有460个房屋项目被归类为不健康的项目（Projek Sakit）。想要查询这个列表，可以到 Teduh官网 点击Projek Sakit，系统会显示不健康房产项目位于哪个州属、区、发展商的名字和编码、什么时候被列入名单、原定这个房产项目应该在几时完成。
或者你也可以在右上下载PDF文件。
其中有好几个项目应在2003、2007年建成，但20多年过去了，至今都依然在名单中，如：Concord Link Realty Sdb Bhd、 Sijori Holdings Sdn Bhd。所以如果遇到这样的发展商就要小心提防了。
这里也要提醒你不要以为是政府的可负担房屋就不会有工程延期的情况，比如在马六甲就发生了 PR1MA 原定在2022年应该完工的项目，在2018年被列入名单。KPKT 旗下的 SPNB 也有6个项目被列为不健康项目。
想要检查这份持有不健康项目的发展商黑名单，可以参考以下步骤：
- 点击Teduh官网，你会看到以下的画面，再点击Peringatan Pemaju
- 进入以下界面后，在黑名单原因的格子选择Projek Sakit，再点击Jana
- 你会被导入以下界面，你可以直接在网上浏览列表或者点击PDF文件下载整份列表。
2. 持有搁置或被遗弃项目的房地产发展商黑名单 Senarai Pemaju Projek Perumahan Swasta Terbengkalai
房屋项目之所以搁置或被遗弃有很多原因。除了那些精心策划骗取购买者定金后“跑路”的发展商，大部分的发展商是因为经验不足或管理不善导致公司倒闭或项目被迫搁置。这其中包括公司的财务问题、股东之间发生纠纷、缺乏营销经验和销售策略不完善等。外在因素如新冠疫情、乌俄战争、以巴冲突及全球经济疲弱导致建材费用高涨也是促使发展商无法继续进行项目的原因。
由于项目搁置或被遗弃，这些发展商将被列入黑名单内。这份持有搁置或被遗弃项目的发展商黑名单被分成两个部分，分别是持有执照（Berlesen) 和没有执照 (Tanpa Lesen) 的发展商。
大马的房地产发展商都必须获得广告准证和发展执照 （APDL）才可以正式打广告和销售房屋。按照规定，发展商的准证和执照号码必须展示于宣传单、报纸广告或销售画廊。没有获得APDL准证（Tanpa Lesen）却公开售卖房屋项目的发展商触犯了房屋发展（控制与执照) 法令（简称HDA）。
需要注意的是，KPKT将项目被遗弃且没有执照 (Tanpa Lesen）的发展商黑名单分成三类：
- 第一类：已完工并获得入伙纸与完工及合格证书（Siap dengan CFO/CCC）
- 第二类：项目已完工却还未获得入伙纸与完工及合格证书 （Siap tanpa CFO/CCC）
- 第三类：有问题的发展商 （Bermasalah）
完工及合格证书（CCC）是由一群与建筑行业相关的专业人士经过全面审查并确认一栋建筑物足够安全及适合居住的官方认证文件。入伙纸（CFO）是CCC的旧版本，差别只是在于负责签署文件的是地方政府。但由于等待批准的过程冗长及效率太低，CCC在2007年4月开始被广泛使用并取代了CFO。尽管如此，地方政府依旧会参与CCC的签署过程，也会到工地进行突击检查。
截至2024年10月31日，一共有249家公司被列入项目被遗弃但持有执照（Berlesen）的发展商黑名单，如：AGA Development Sdn.Bhd、Chean Chuen Development Sdn. Bhd.和Enrich Garden City Sdn. Bhd.等；96家公司被列为被遗弃且没有执照 (Tanpa Lesen）的发展商，如：AMPLE DEVELOPMENT SDN. BHD.、PENTA HEIGHTS SDN. BHD.和TAI CHONG REALTY (MALACCA) SDN. BHD.等。
想查看这两份被遗弃项目的发展商黑名单，可以参考以下步骤：
- 点击Teduh官网，再点击Peringatan Pemaju，你会看到以下画面
- 然后，在黑名单原因的格子选择Projek Terbengkalai，再点击Jana，你会被导入以下界面
- 想要查看，你需要分别点击下载这两份黑名单
想查询不同的搁置或被遗弃的项目列表，可以直接到Teduh官网点击Projek Terbengkalai并下载以下几份项目列表来查看项目近况。
- 有望恢复的被遗弃项目 Senarai Projek Perumahan Swasta Terbengkalai Kategori Dalam Perancangan
- 正在恢复的被遗弃项目 Senarai Projek Perumahan Swasta Terbengkalai Kategori Sedang Dipulihkan
- 没有变化的被遗弃项目 Senarai Projek Perumahan Swasta Terbengkalai Kategori Statik
- 已完工的被遗弃项目 Senarai Projek Perumahan Swasta Terbengkalai Telah Diselesaikan
- 无执照且被遗弃的项目列表 Senarai Projek Perumahan Swasta Terbengkalai （Tanpa Lesen)
3. 仍拖欠罚款的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Gagal Bayar Kompaun
一般上，如果发展商违反了以下3个条例，他们将会被罚款，罚款的数额介于 RM 5000至 RM 50000，实际数额将依照他们所犯的条例而定，当中包括：
- 违反了1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令）第7和第18（c) 条文，是针对发展商获得执照的法规
- 违反了 1989年房屋发展（管制与执照）法令第5条文，是针对广告准证和发展执照的法规
- 违反了1991年房屋发展（房屋发展账户）法令第（1A）、5（6）和6条文，是针对管理和维护房屋账户的法规
这些条例都是为了更好的监督发展商的管理与服务。借此，购房者的基本权益亦能获得保障。
根据以上条例，发展商被规定要为名下的每个房屋项目开立一个特定的房屋账户，而项目所收获的所有金额都会被存进这个账户里。账户里的金额将被用于项目的各项开销如缴付各种的税、支付保险费、支付律师费和购买建筑材料等。倘若发展商没有开立这个账户或把账户里的钱挪用到别处都属于违法。
此外，发展商只有在获得执照后才能进行宣传和售卖活动。依照规定，宣传广告内不能涉及虚假或有意误导购买者的资讯。但凡没有遵照这些规定都被当做违规。凡是违反了这些法规却没有偿还罚款的发展商将被归纳进黑名单里。
截至2024年12月2日，仍拖欠罚款的发展商黑名单里一共有336家公司，如：ACN HARTA DEVELOPMENT SDN. BHD、ANDAMAN TIMOR SDN. BHD、ATLAW (M) SDN. BHD.等。想确认发展商是否被列入了这个黑名单，你可以：
- 点击Teduh官网，再点击Peringatan Pemaju，在黑名单原因的格子选择Gagal Membayar Kompaun，再点击Jana
- 然后你会看到以下画面，你可以选择在网上浏览或点击PDF文件下载整份列表。
4. 未履行购房者索赔仲裁庭裁决的房地产发展商黑名单 Senarai Peringatan Pemaju Swasta Yang Disebabkan Oleh Ingkar Award TTPR
购房者索赔仲裁庭的成立是为了让买家可以省略了复杂的司法程序直接向违反房屋发展法令（HDA） 的发展商提出索赔。其中可以索赔的情况包括没有按时交空屋、房子出现缺陷和房子不符合买卖合约（SPA）中提及的规格等。上面所提及的房屋缺陷指的是水管漏水、瓷砖不平整、低质量手工和墙壁出现裂缝等。
但是，购房者只能在获得缺陷保修期（DLP）和完工及合格证书（CCC） 的一年内向仲裁庭申请索赔。此外，购房者向仲裁庭申请索赔的数额不能超过 RM 50000 而每次提出索赔需缴付 RM 10 的申请费。仲裁庭所作出的裁决拥有法律效力，如果发展商不肯履行裁决将被列入KPKT的黑名单里。这能在一定程度上维护购房者的权益。
截至2024年12月2日，一共有245个发展商因未履行仲裁庭裁决而被列入了黑名单中，如：AJUMAS ENGINEERING SDN. BHD、BANDAR KINRARA PROPERTIES SDN. BHD.和HARTAPLUS REALTY SDN. BHD.等。想查看这份未履行仲裁庭裁决的发展商黑名单记录，你可以：
- 点击Teduh官网，再点击Peringatan Pemaju，在黑名单原因的格子选择Ingkar Award TTPR，再点击Jana
- 同样的，你会看到以下画面，你可以选择在网上浏览或点击PDF文件下载整份列表。
马来西亚哪一州烂尾楼最多？
截至2024年10月31日，国内共有212个延工项目、382个严重延工项目及113个废置项目，项目发展总值（GDV）为1132亿5000万令吉。
截至今年9月30日，全国共有113项烂尾私人房屋工程，涉及3万371个房产单位和1万5952名买家。其中有62%（72项）是有地房产（landed）、32%（36项）是分层房产（strata）、4%（5项）是混合类型房产。
然而，通过搁置私人房屋计划特工队（TFST），KPKT 成功拯救14项发展总值（GDV）高达5亿7479万令吉的烂尾工程，涉及1901个房产单位。
各州内最多烂尾楼的是雪兰莪、吉兰丹和登嘉楼：
| 州属 | 项目 | 兴建单位 | 已售单位 |
| 雪州 | 42 | 16,610 | 8,226 |
| 吉兰丹 | 19 | 1,149 | 1,071 |
| 登嘉楼 | 15 | 1,767 | 1,457 |
| 柔佛 | 9 | 4,638 | 2,487 |
| 彭亨 | 8 | 1,161 | 807 |
| 霹雳 | 5 | 1,375 | 557 |
| 吉隆坡 | 6 | 1,345 | 832 |
| 吉打 | 3 | 755 | 74 |
| 森美兰 | 3 | 389 | 344 |
| 槟城 | 3 | 139 | 85 |
| 马六甲 | 1 | 79 | 8 |
| 玻璃市 | 0 | 0 | 0 |
| 布城 | 0 | 0 | 0 |
| 总数 | 114 | 29,407 | 15,948 |
避免买到黑名单发展商开发项目的6种方法
上网查询发展商的背景及项目的资料
一般上，有名及大型的房地产发展商很少会倒闭或发生项目被遗弃的情形，因为他们拥有雄厚的资金而且经验丰富。相对之下，小型发展商不是实力不行，但会比较难为购买者提供相同的保障。你可以透过网络和社交媒体来搜索那些具有不错口碑和良好记录的大型房地产发展商。
如果你对特定的房屋发展项目有兴趣，也可上网搜寻发展商的背景以及看看他们过往是否有成功的案例。借着发展商成功完成的项目，你可以知道他们的行事风格以及住户的反馈。你也可以浏览一些网络论坛或讨论帖，看看是否能找到跟项目相关的新闻，也顺便留意需要注意的事项。
做了足够的功课能让你对发展商和项目有更多的理解，也让你知道这样的项目是否符合你的要求。尽管无法做到万无一失，但它能大大的降低了你买到有问题的房子的风险。
上KPKT网站查看发展商有否被列在黑名单内
你也可以检查项目的广告或销售画廊是否有展示APDL的执照编号。如果没有，那你就需要注意了，这家发展商很可能是没有执照的。想确认他们是否无执照经营，你可以前往Teduh官网查询。倘若你想要避开有问题的房屋发展项目，本文建议你尽量不要向被列入以上四个黑名单中的发展商购买房子。
亲自到现场勘察环境
除了在网上搜索，本文更建议你亲自到项目现场去勘察环境。听取网络上有经验者的意见固然重要，但自己亲眼所见的情况将能让你更放心，毕竟网络上谁都有资格发言，你也不晓得留言者是带着什么目给意见的。若情况许可，你最好亲自到项目建造的工地附近去勘察四周的环境以及建筑的进度。
为了更贴近真相，你也可以到已经完工的项目地点去询问屋主的经验和意见。询问的时候可以关注发展商是如何应对购买者的投诉的，他们是积极回应还是采取拖字诀，这能让你知道，在房子出现问题时，发展商是否会如他们所承诺的那般为你尽心服务。此外，若是购买者中有认识的人，你也可以尝试进入房子参观并观察房子的质量，这会是更有力的验证。
透过SSM或CTOS检查发展商的背景及财务状况
在马来西亚，所有经营生意的企业都要向大马公司委员会（SSM）注册。你可以到SSM的网站去查询发展商的公司背景。但在查询之前，你需要先注册账户及缴付一笔查询费。具体的查询方法可以参考这个链接的指示。这项查询让我们可以知道发展商公司的成立背景、存续状态、股东资料与发展历史等。
此外，购房者也可以透过信贷资讯服务（CTOS）来了解发展商公司及其股东目前的财务状况。CTOS是其中一家在马来西亚备受信赖的信贷评级机构。CTOS的报告可以让你知道发展商公司的信用分数、是否曾发出无法兑现的支票、股东或企业的诉讼记录及是否有漏缴欠款等。
借着这两项查询，购房者能更好的了解发展商目前的财务状况以及他们一贯的经营能力。这些了解能帮助购房者更好的做出项目是否能顺利完成的判断。如果发展商或其股东的信贷记录不太好，那你可能要考虑购买另一家的项目。毕竟如果发展商或其股东有财务上的困难，很可能会导致资金链断裂并影响房屋项目的进行，以至于最后变成了搁置项目或烂尾楼。
征询律师或房产经纪的意见
大多数的房产经纪对市场上的房屋价格、建筑素质及发展商都有一定的了解。他们可以根据你对价格、地点和房屋的要求为你介绍适合你的房屋计划。聘请专业的房产经纪可以让你在买房的过程中事半功倍。
但在聘请房产经纪之前，建议你先向马来西亚估值师、估价师、房地产经纪及物业管理局 （LPPEH）查询该名房产经纪是否已进行官方注册。想要查询的民众，可以到LPPEH的官网，选择根据公司或会员来填入他们的资料并搜索。只要是合法的房产经纪，你都可以在这个网页找到他们的资料。同时，你也可以看看坊间对改名房产经纪或他的公司的评价。
如过你实在不放心，也可以聘请律师给予你不同程度的协助。当然，收费也会因不同的服务而变得不一样，但相比起出问题以后再聘请律师进行诉讼，这笔法律咨询费也就不值得一提了。在购买房屋前把潜在问题解决总比问题出来后再补救来的容易些。
检查买卖合同 SPA 是否遵照房屋发展法令的要求
最后，在你要签署任何具有法律效力的房产文件之前，都要先看清楚条规。同时，你需要确认你所签署的买卖合同（SPA）是否有按照房屋发展法令来拟定。如果你不是很确定，可以请律师为你详细的解释。
此外，你可以检查合约里有否有提及发展商可以不经购房者同意，随时对基础设施进行修改或让购房者同意某些延迟交空屋的条款并自愿放弃诉讼机会的内容。一旦出现这些内容，购买者都需要考虑清楚才签署，否则一旦合约生效将无法进行更改和追讨。
一般上，发展商会为购买者预备免费的律师，但是代表双方的律师很难保持完全的中立，所以建议购买者可以聘请自己认识并信任的律师。
延伸阅读：
如果已经买到了烂尾楼或搁置房屋项目可以怎么办？
对于有执照发展商
根据最新修订的1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令），假如已购买的房产项目在合约签署的半年内毫无进展，购买者可以选择撤销这份买卖合约。但是这项举动需要经过KPKT 的审批以及获得银行的书面同意才能进行。如果没有充分的理由，发展商将无法拖延或拒绝购买者终止合约的要求。发展商必须在完成相关流程后的30天内进行无息退款。
对于无执照发展商
如果你不幸购买了无执照或有问题的房屋，KPKT 网站为你提供了以下的指引 (Panduan kepada Pembeli Rumah Tanpa Lesen/ Bermasalah)。购买者需要获得项目有问题的确认函（Surat Pengesahan Projek Bermasalah) 以便可以向银行申请房贷重组或降息以及向公积金申请第二次的提款。项目有问题的确认函可以透过传真到03-88914228或电邮 [email protected] 来申请。
如果你是公务员，你可以向 Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) 申请取消贷款并从新申请如同第一次所获得的全额贷款。或者，你可以选择申请在等待房屋项目恢复前或五年内获得利息减免。
此外，你也可以向购房者索赔仲裁庭（TTPR）做出投诉和举报。投诉或举报的步骤可以参考此链接。这个链接里有详细的解释什么情况下可以在仲裁庭索赔以及什么情况不在仲裁庭的权限内。这里也详细解释了你需要预备什么文件和填写什么表格来进行举报。想了解更多的详情，可以致电03-88913284或电邮至 [email protected]。
联系银行停止发放款项
一旦购房者发现房屋项目有严重耽搁的情形，可以透过书面通知来示意银行停止继续发放项目的进度款给相关的发展商。很多人不晓得这是购房者或借贷者受法律保护的权益。倘若银行不予理会，购房者或借贷者可以向银行发送律师函。
总结
我们在挑选商品时都会尽量选择无瑕疵和卖相好的，更何况是买房子这种人生大事，我们自然应该更慎重的考虑及周详的规划，以便在购买房子时能更有把握并且尽可能规避可以预见的风险。为了避免买到黑名单发展商所开发的项目，建议你尽可能向可信赖和有规模的发展商购买房子。
倘若你看中的是一些不太出名的发展商所开发的项目，建议你一定要调查发展商的背景、查询该公司及股东的财务状况以及检查发展商的名字是否有被列入黑名单里。做了足够的功课能让你更有信心的进行购买。若实在不幸的买了烂尾楼或搁置的房屋，你也可以采取行动去追讨赔偿，争取自己的权益，以便将亏损减至最低。
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