IOIPG REIT IPO在2026年11月3日开放申购，这是IOI Properties Group（IOIPG）把IOI City Mall、6家万豪集团品牌酒店和2组办公楼打包上市的产托，零售价每单位RM0.96，上市后市值约RM52.8亿。招股书预测，以RM0.96计算，截至2027年6月30日财政期的年化周息率约6.60%，每单位派息约6.33仙。《新海峡时报》形容这是马来西亚至少13年来规模最大的REIT IPO。
这家产托最大的卖点是IOI City Mall。它是全马最大的购物中心，净出租面积约257.8万平方英尺，889个租户，2026年5月31日的承诺出租率97.9%，前5大租户只贡献7.0%的租金收入。6家酒店合共1,920间客房，采用总租约模式，每年至少收取约RM5,088万的保底租金，生意好时还能分到净营业毛利的90%。9项资产全部是永久地契，总估值约RM76.6亿，上市时负债比率34.1%，零售价对每单位资产净值RM0.91的溢价约5.5%。
但这份招股书也有几个你申购前要看清楚的地方：
- 收入高度集中：IOI City Mall一个商场就占预测净物业收入（NPI）约68.9%，85.2%的资产（以估值计）都在IOI Resort City同一个城镇
- 预测建立在不低的假设上：商场到期租约假设续约时基本租金平均调高8.6%；IOI City Towers的平均出租率要从过去11个月的61.0%升到87.8%
- 借贷全部是浮动利率：约RM26.6亿的伊斯兰债券挂钩KLIBOR，升息会直接削减派息
- IPO资金全归保荐人：这次没有发行新单位，约RM21.1亿全部由IOIPG收下，IOIPG拿单位的作价是RM0.8954，比散户申购价低约7.2%；6家酒店的承租人也都是IOIPG子公司
宏观环境方面，马股今年是十多年来IPO集资最多的一年，但REIT投资人碰上两个变数。
一是从2026课税年开始，REIT派息的10%预扣税优惠已经取消，个人投资者要把派息并入个人所得税，按税阶计税；马来西亚REIT经理协会（MRMA）争取恢复，但10月9日提呈的2027年预算案没有相关措施。
二是国行在9月第7次把隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%，下一次议息结果在11月5日公布，有经济学家认为2027年有升息可能。利率上升对 REITs 的财务成本不利。
本文会带你看懂IOIPG REIT IPO的上市详情、9项资产的表现、过往业绩、派息预测的关键假设、新税制下不同税阶的实际收益、估值、同业比较与风险，帮你判断这次申购是否适合自己。
IOIPG REIT IPO 上市详情
股票代号
股票代号5359，股票简称IOIREIT
IPO 日期
| 项目 | 日期 |
|---|---|
| 公众申请认购开放日 | 2026年11月3日，上午10时 |
| 公众申请认购截止日 | 2026年11月10日，下午5时 |
| 机构价格确定日 | 2026年11月12日 |
| 认购抽签日 | 2026年11月12日 |
| 分配IPO单位日 | 2026年11月24日 |
| 暂定上市日 | 2026年11月25日 |
IOIPG股东的配售权益以2026年10月30日为截止日（Entitlement Date），这一天前已持有IOIPG股票的股东才有优先认购权。
上市板块
马来西亚证券交易所，Main Market（主板）
IPO 价格
零售价每单位RM0.96，申请时要全额付款。
这次IPO采用「零售价与机构价取低者」的定价方式。机构投资者的价格会在11月12日以询价圈购（bookbuilding）决定，最终零售价等于RM0.96和机构价两者中较低的一个。如果机构价低于RM0.96，散户会获退还差额；如果机构价高于RM0.96，散户仍然只付RM0.96。
一手（board lot）是100个单位，按零售价计算约RM96。
集资规模
这次IPO没有发行任何新单位，22亿个发售单位全部由保荐人IOIPG出售。以零售价RM0.96计算，IOIPG可套现约RM21.1亿；如果超额配股权全数行使，总额最多约RM24.3亿。
据《星报》引述彭博报道，IOIPG把这次的集资目标，从4月提交文件时的RM19.8亿提高到最多RM24.3亿。算上这宗IPO，马股2026年IPO集资额将达约22亿美元，规模排在它前面的是Sunway Healthcare，Big Caring也预计在11月19日挂牌。
这笔钱全部归IOIPG，IOIPG REIT本身拿不到任何现金，反而要用营运现金流负担约RM400万的上市相关费用。
对IOIPG来说，这宗交易带来的现金不只IPO这部分。加上产托以伊斯兰债券支付的约RM26.5亿收购现金，IOIPG合计可取得约RM46亿现金，同时继续持有约60%的单位。
据《南洋商报》报道，IOIPG集团总执行长拿督李耀升在11月3日的记者会上表示，这笔钱会用来偿还贷款、补偿集团过去投入的资本开支，并保留部分资金继续收购优质房地产，不会全部用来减债；集团的长期目标是把负债比率控制在30%至50%。
产托怎么取得这9项资产？IOIPG REIT以总价约RM75.8亿向IOIPG旗下子公司收购，付款方式分两部分：
- 发行55亿个代价单位（Consideration Units）给IOIPG，每单位作价约RM0.8954，合计约RM49.2亿
- 现金约RM26.5亿，来自新设立的伊斯兰债券（Sukuk）计划
IOIPG拿到55亿个单位后，再把其中40%（22亿个）卖给散户和机构，这就是这次IPO。IOIPG拿单位的作价是RM0.8954，散户的申购价是RM0.96，两者相差约7.2%。
上市后市值
按零售价RM0.96、上市后55亿个单位计算，上市后市值约RM52.8亿。
派息政策
管理人计划每季派发至少90%的可分配收入，季度划分为每年1月至3月、4月至6月、7月至9月和10月至12月。第一次派息涵盖上市日至2027年3月31日。
招股书的盈利预测假设100%派息，后文会详细拆解。
首次公开发行的单位分配
| 分配类别 | 单位数量 | 占上市后总单位 |
|---|---|---|
| IOIPG合资格股东（每10股配1单位） | 5亿5,061.45万 | 10.0% |
| 合资格人士（董事、员工及业务伙伴） | 5,500万 | 1.0% |
| 大马公众抽签（土著） | 5,500万 | 1.0% |
| 大马公众抽签（非土著） | 5,500万 | 1.0% |
| 零售部分小计 | 7亿1,561.45万 | 13.0% |
| MITI认可土著投资者 | 6亿8,750万 | 12.5% |
| 其他本地与外国机构及甄选投资者 | 7亿9,688.55万 | 14.5% |
| 机构部分小计 | 14亿8,438.55万 | 27.0% |
| 合计 | 22亿 | 40.0% |
开放给大马公众抽签的只有1亿1,000万个单位，占总单位2%，按零售价计算约RM1.056亿，其中非土著公众能抽的部分约RM5,280万。以RM52.8亿的市值来看，公众抽签的比例偏小。
IOIPG股东是这次零售部分的最大受益者。持有IOIPG股票的投资人，每持有10股可认购1个IOIPG REIT单位，例如在10月30日持有1万股IOIPG，就能以RM960认购1,000个单位。这项权利不可转让、不可买卖，没有认购的部分会分给申请额外单位的其他IOIPG股东。
IOIPG的大股东Vertical Capacity Sdn Bhd（VCSB）已作出不可撤销承诺，会全额认购自己约3亿6,160.64万个单位的配额，并申请额外单位；如果其他股东全都不认购，VCSB最多会拿下全部5亿5,061.45万个单位，占总单位10%。
合资格人士部分的5,500万个单位中，5名董事合共获配1,180万个单位，其中IOIPG集团总执行长兼管理人执行主席拿督李耀升获配650万个单位，最多251名员工合共获配1,646万个单位，最多100名业务伙伴合共获配2,674万个单位。
招股书设有回拨与重新分配（clawback and reallocation）机制：零售部分超额认购、机构部分认购不足时，机构部分的单位可以回拨给散户；MITI认可土著投资者认购不足的部分，会优先回拨给土著公众抽签。
上市后的单位持有结构与禁售期
| 持有人 | 上市后持有比例 |
|---|---|
| IOIPG（保荐人） | 约60.0%（超额配股权全数行使后约54.0%） |
| VCSB（IOIPG的控股公司） | 约6.6%至10.0%（视其他IOIPG股东认购情况） |
| 公众与机构投资者 | 约30%至33.4% |
IOIPG也是超额配股权的提供者，最多3亿3,000万个单位（占总单位6%）会借给稳定价格经理Maybank IB，用来在上市后30天内稳定价格。如果全数行使，IOIPG的持有比例会降到约54%。
把IOIPG和它的控股公司VCSB加起来，上市后合计持有约66.6%至70%的单位（未计超额配股权），保荐人一方对这家产托有绝对控制权。
IOIPG和管理人同意，上市后6个月内不出售所持单位（禁售期）。6个月后，市场就要开始面对保荐人可能减持的供应压力。
招股书列出的禁售安排只涵盖IOIPG和管理人，VCSB通过优先认购拿到的6.6%至10%单位没有列出禁售期。
IOIPG REIT 是什么？
IOIPG Malaysia Real Estate Investment Trust（IOIPG REIT）是一家新成立的多元化产托，2026年9月9日以信托契约成立，9月11日在证券委员会注册，属于「收入稳定与成长型」REIT。它的投资方向包括零售、商业、办公、工业和酒店物业，目前只投资马来西亚资产。
如果你还不熟悉产托的运作方式，可以先看SSF的马来西亚REITs新手指南。简单来说，产托把物业的租金收入扣除开销后，大部分派给单位持有人，只要每年派发至少90%的应税收入，产托本身就能免缴所得税。
产托的营运架构
| 角色 | 公司 | 负责什么 |
|---|---|---|
| 保荐人（Sponsor） | IOI Properties Group Berhad | 卖出资产、持有约60%单位、给予优先收购权 |
| 管理人（Manager） | IOIPG REIT Management Sdn Bhd | 制定策略、收购与资产管理 |
| 受托人（Trustee） | MTrustee Berhad | 代表单位持有人持有资产、监督管理人 |
| 物业管理人 | Henry Butcher Malaysia (Mont Kiara) Sdn Bhd | 管理商场和办公楼的日常营运 |
| 酒店管理人 | 万豪国际（Marriott International）旗下两家子公司 | 经营6家酒店 |
| 酒店总承租人 | IOIPG旗下子公司 | 向产托承租6家酒店 |
管理人IOIPG REIT Management Sdn Bhd是IOIPG的全资子公司。管理人执行主席是拿督李耀升，他同时是IOIPG的集团总执行长；管理人总执行长是Chris Chong。管理人董事会共7人，其中5人是独立非执行董事，占多数。
保荐人 IOI Properties Group
IOIPG是有40多年历史的房地产发展商，在巴生谷、柔佛、槟城、新加坡和中国厦门都有发展项目，截至最后实际可行日期（LPD）的市值约RM192.7亿，在2025年马来西亚发展商奖（Malaysia Developer Awards）的RM10亿营收以上组别排名第一。
上市后，IOIPG会给予IOIPG REIT优先收购权（ROFR）。招股书列出IOIPG集团目前持有、但没有放进这次产托的资产，包括IOI Mall Puchong、IOI Mall Damansara、IOI Mall Kulai、Palm Garden Hotel Putrajaya和One IOI Square等。拿督李耀升个人也承诺，在出售或收购符合条件的私人资产时，会优先给IOIPG和IOIPG REIT机会。
ROFR的条款要看清楚，它不等于IOIPG必须把资产卖给产托：
- 只有在IOIPG决定出售资产，或收到第三方收购建议时才会触发
- IOIPG可以同时邀请其他买家竞标，底价由IOIPG委任的独立估值师定出
- 如果第三方出价较好，产托要在10个工作日内决定是否以同等条件买下，否则IOIPG可以卖给第三方
- ROFR只在IOIPG持有产托至少33%单位、并持有管理人至少50%股权的情况下有效
另外，IOI City Mall正在扩建的第三期由IOIPG保留，没有放进产托，后文IOI City Mall段落会详细说明。
IOIPG同时在筹备把新加坡资产另外分拆成新加坡REIT，这代表这家马股产托未来的收购来源主要会是马来西亚本地资产。
管理费与其他费用
| 费用 | 首3个完整财年 | 之后（上限） |
|---|---|---|
| 基本费 | 总资产值的0.30% | 总资产值的0.50% |
| 绩效费 | 净物业收入（NPI）的3% | NPI的5% |
| 收购费 | 收购价的1%（这次上市收购的资产免收） | 同左 |
| 出售费 | 出售价的0.5% | 同左 |
| 受托人费 | 资产净值0.012%，目前封顶每年RM70万 | 同左 |
| 物业管理费 | 每月RM2.55万，另加实报实销 | 同左 |
管理人可以选择用现金、新单位或两者混合收取管理费。盈利预测假设50%管理费以新单位支付，这会让单位数量逐年小幅增加。首3年之后，基本费和绩效费可以往上调整，投资人要留意2030年前后的费用变化。
延伸阅读：
IOIPG REIT 的收入模式：三类资产怎么赚钱？
产托的生意模式很直接：持有物业、收租金，扣掉物业营运开销后得出净物业收入（NPI），再扣掉管理费、受托人费和利息，剩下的可分配收入大部分派给单位持有人。IOIPG REIT的三类资产，收租方式各不相同，利润率也差很多。
| 资产类别 | 收入怎么来 | 租约年期 | 营运开销由谁负担 | 2026财政期NPI利润率 |
|---|---|---|---|---|
| 商场 | 基本租金或营业额分成（取高者）、 服务费、 停车场、 广告、 水电回收 | 一般1至3年 | 产托 | 68.9% |
| 酒店 | 总租约租金： 保底租金或净营业毛利90% （取高者） | 10年， 可续10年 | 总承租人 （IOIPG子公司） | 95.1% |
| 办公楼 | 基本租金、 服务费、 停车场、 水电回收 | 一般3年， 部分可续3年 | 产托 | 50.9% |
酒店的NPI利润率高达95.1%，因为酒店的员工、水电、维修等营运成本都由总承租人负担，产托收到的几乎是纯租金。办公楼利润率最低，因为过去出租率偏低，空置面积的维修和服务成本仍要由产托承担。
各类资产的营收与NPI
| 资产类别（RM百万） | FYE2023 | FYE2024 | FYE2025 | FPE2026 （11个月） | FPE2026 营收占比 |
|---|---|---|---|---|---|
| IOI City Mall营收 | 320.9 | 396.9 | 447.2 | 437.2 | 75.3% |
| 6家酒店营收 | 32.0 | 49.1 | 74.9 | 76.5 | 13.2% |
| 2组办公楼营收 | 39.5 | 44.4 | 58.9 | 67.2 | 11.6% |
| 总营收 | 392.4 | 490.4 | 581.0 | 580.9 | 100% |
| IOI City Mall NPI | 196.2 | 256.7 | 290.7 | 301.3 | 73.7% |
| 6家酒店NPI | 30.2 | 47.0 | 71.5 | 72.7 | 17.9% |
| 2组办公楼NPI | 16.6 | 17.7 | 25.9 | 34.2 | 8.4% |
| 总NPI | 243.0 | 321.5 | 388.1 | 408.2 | 100% |
三类资产的增长来源不一样：
- 商场：2023财年至2025财年营收增长约39%，主要是第二期在2022年8月开业后逐步填满
- 酒店：营收从RM3,200万增至RM7,490万，增幅超过一倍，但大部分来自新纳入的Moxy Putrajaya（2024年2月开业）、W Kuala Lumpur（2024年2月收购）和Courtyard by Marriott Penang（2024年7月收购），原有3家酒店的营收只增长约14%（RM3,200万增至RM3,660万）
- 办公楼：营收从RM3,950万增至RM5,890万，2026财政期的11个月已达RM6,720万，来自出租率回升
商场的收入结构
商场占了约四分之三的营收，下面把它的收入来源单独拆开看。以2027预测期（293天）计：
| 收入项目 | 金额（RM百万） | 占商场营收 |
|---|---|---|
| 基本租金 | 225.6 | 56.3% |
| 营业额分成租金 | 33.4 | 8.3% |
| 广告与促销收入 | 13.8 | 3.4% |
| 服务费 | 45.9 | 11.5% |
| 停车场收入 | 42.4 | 10.6% |
| 水电等费用回收 | 38.6 | 9.6% |
| 其他 | 0.7 | 0.2% |
| 合计 | 400.5 | 100% |
部分租约的租金是「基本租金或营业额分成取高者」，租户生意越好，商场分到越多；表现好的租户续约时，招股书预期会把营业额分成转成更高的基本租金。停车场收入约占一成，13,987个停车位在预测期贡献约RM4,237万，已经比任何一家酒店的租金还高。
IOIPG REIT 的9项资产
上市时，IOIPG REIT持有1项零售物业、6家酒店和2组办公楼，全部是永久地契，2026年5月31日的总估值约RM76.6亿。其中85.2%的资产（以估值计）位于布城北边的IOI Resort City综合城镇。
| 资产 | 类别 | 地点 | 估值（RM亿） | 收购价（RM亿） | 估值占比 |
|---|---|---|---|---|---|
| IOI City Mall（含停车场） | 零售 | IOI Resort City | 51.50 | 51.00 | 67.2% |
| Putrajaya Marriott Hotel | 5星酒店 | IOI Resort City | 2.66 | 2.56 | 3.5% |
| Le Méridien Putrajaya | 5星酒店 | IOI Resort City | 3.43 | 3.43 | 4.5% |
| Moxy Putrajaya | 4星酒店 | IOI Resort City | 2.22 | 2.14 | 2.9% |
| Four Points by Sheraton Puchong | 4星酒店 | 蒲种PFCC | 1.28 | 1.28 | 1.7% |
| W Kuala Lumpur | 5星酒店 | 吉隆坡市中心 | 3.91 | 3.91 | 5.1% |
| Courtyard by Marriott Penang | 4星酒店 | 槟城乔治市 | 1.66 | 1.66 | 2.2% |
| IOI City Towers | 办公楼 | IOI Resort City | 5.51 | 5.40 | 7.2% |
| PFCC Towers | 办公楼 | 蒲种PFCC | 4.47 | 4.40 | 5.8% |
| 合计 | 76.64 | 75.78 | 100% |
收购总价RM75.8亿，比2026年5月31日的估值RM76.6亿低约1.1%。估值原本在2025年10月31日做过一次（约RM75.8亿），更新后Courtyard by Marriott Penang的价值下调、Moxy Putrajaya上调，双方因此调整了这两家酒店的作价，总价不变。
从地区来看，这9项资产高度集中在雪兰莪。以2026财政期的NPI计，雪兰莪占93.8%，吉隆坡市中心（W Kuala Lumpur）占4.7%，槟城（Courtyard by Marriott Penang）只占1.5%；以2026年5月31日的估值计，三地分别占92.7%、5.1%和2.2%。
| 地区 | 包含资产 | 2026财政期NPI占比 | 估值占比 |
|---|---|---|---|
| 雪兰莪 | IOI City Mall、IOI City Towers、Putrajaya Marriott Hotel、Le Méridien Putrajaya、Moxy Putrajaya（以上位于IOI Resort City）；PFCC Towers、Four Points by Sheraton Puchong（位于蒲种） | 93.8% | 92.7% |
| 吉隆坡市中心 | W Kuala Lumpur | 4.7% | 5.1% |
| 槟城 | Courtyard by Marriott Penang | 1.5% | 2.2% |
虽然招股书形容这是一个「多元化」的产托，但不论按类别还是按地区，收入都集中在雪兰莪南部的两个城镇。
IOI City Mall：全马最大购物中心，贡献约七成收入
IOI City Mall是这家产托的核心资产。商场分两期：第一期在2014年开业，有District 21室内冒险乐园、奥林匹克标准溜冰场Icescape、GSC戏院和38道保龄球馆；第二期在2022年8月开业，有AEON、IMAX戏院、4万平方英尺的IOI Grand Hall和设有15个羽球场的IOI Sports Centre，加上13,987个停车位。
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 净出租面积 （NLA） | 约257.8万平方英尺 |
| 租户数量 （2026年5月31日） | 889个 |
| 承诺出租率 （2026年5月31日） | 97.9% |
| 2026财政期平均出租率 | 96.9% |
| 加权平均租约年限 （WALE） | 约2.35年 |
| 估值 | RM51.5亿 （商场RM45.82亿＋停车场RM5.68亿） |
除了2023财年因为第二期刚开业、出租率被拉低，过去6年商场平均出租率都在95%以上。招股书也提到，商场的车流量在2023年已超越疫情前的2019年水平，一路增长到2025年。
商场的收入来源相当分散。前5大租户按面积计占了29.5%，但只贡献7.0%的租金收入：
| 租户 | 行业 | 占承诺出租面积 |
|---|---|---|
| Parkson | 百货公司 | 8.7% |
| AEON | 百货公司 | 6.6% |
| IOI City Mall Sdn Bhd （IOIPG子公司） | 休闲娱乐 | 5.5% |
| HomePro | 家居 | 4.5% |
| Golden Screen Cinemas | 休闲娱乐 | 4.2% |
大型主力租户占面积多、付的租金单价低，这是商场的常态，真正贡献租金的是餐饮和时尚等中小租户，餐饮业占了28.9%的租金收入。
要留意的是第3大租户IOI City Mall Sdn Bhd。上市后，District 21、Icescape、IOI City Farm和IOI Sports Centre这几个景点会由这家IOIPG子公司承租，属于关联交易。
商场过去几年按面积计的续约率约在79%至91%之间，2026财政期为79.4%，代表每年约有两成到期面积要重新找租户。以商场接近满租的出租率来看，到期面积目前都能被新租户填补。
卖方在2025财年至今完成了10项资产优化工程（AEI），包括扩大地下层餐饮区、重整底层租户组合、把手推车摊位改成小亭，并把部分公共区和停车场改成可出租面积，合共增加约13,468平方英尺净出租面积；另有一些设施的升级预计在2026年10月完成。这些改建需要地方政府批准和新的完工证明书（CCC），费用和申请责任由卖方承担。
IOI City Mall第三期由IOIPG保留
IOI City Mall正在进行第三期扩建，预计2029年完工，招股书指可新增约100万平方英尺净出租面积，估值师Knight Frank的市场分析则写约110万平方英尺，并会设有专用演唱会场馆和10英亩的中央公园。第三期不属于这次上市的资产，由IOIPG保留。
这对产托有两面影响。好的一面是，第三期完工后可能为整个商场带来更多人流和更多元的租户组合，第三期日后也可能成为产托向IOIPG收购的资产。要留意的一面是，扩建工程会和第二期衔接，施工期间可能影响部分店铺的通道，甚至需要暂时搬迁租户；招股书认为财务影响不大，但把它列为风险之一。另外，第三期的租户招募由IOIPG主导，未来同一个商场里会有产托和保荐人各自持有的部分，招租时可能出现利益冲突。
商场在2026财政期（2025年7月至2026年5月，11个月）录得营收RM4.37亿、NPI RM3.01亿，已经超过2025全年的NPI RM2.91亿。
6家万豪品牌酒店：保底租金加分成
6家酒店合共1,920间客房，全部由万豪国际旗下公司管理，品牌涵盖W、Marriott、Le Méridien、Courtyard、Four Points和Moxy。
| 酒店 | 星级 | 客房 | 2026财政期平均房价（RM） | 2026财政期入住率 | 每年保底租金（RM万） | 2027预测期租金基础 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Putrajaya Marriott Hotel | 5星 | 488 | 351 | 57.4% | 804 | 浮动租金 |
| Le Méridien Putrajaya | 5星 | 354 | 469 | 81.1% | 1,050 | 浮动租金 |
| Moxy Putrajaya | 4星 | 480 | 292 | 68.7% | 750 | 浮动租金 |
| Four Points by Sheraton Puchong | 4星 | 249 | 336 | 69.1% | 600 | 保底租金 |
| W Kuala Lumpur | 5星 | 150 | 1,123 | 78.8% | 1,200 | 浮动租金 |
| Courtyard by Marriott Penang | 4星 | 199 | 431 | 78.5% | 684 | 浮动租金 |
酒店采用总租约（Hotel Master Lease）模式。产托把酒店租给IOIPG旗下的总承租人，每月收取以下两者中较高的一个：
- 保底租金（Guaranteed Rent）：固定月租，6家合计每年约RM5,088万
- 浮动租金（Variable Rent）：酒店净营业毛利（Net GOP）的90%
总租约为期10年，可再续10年；万豪旗下酒店管理人的管理合约为期15至20年，可再续5年。这个设计让产托在旅游淡季有保底收入，生意好时又能分到大部分利润。招股书列出的保底租金是10年固定月租，没有列明逐年调高的机制。日常维修和家具设备（FF&E）由总承租人负责，但涉及建筑结构、扩建或整体重新定位的资本改善工程（Capital Improvements）不在总承租人的责任范围内，日后这类开支会落在产托身上。酒店业务有季节性，通常10月至12月和4月至6月是旺季。2027预测期内，只有正在翻新的Four Points by Sheraton Puchong预计会收保底租金，其余5家酒店的浮动租金都高于保底租金。
Four Points从2025年9月开始分阶段翻新，预计2027年1月完工；W Kuala Lumpur也在把水疗中心和相邻的一块空置区域（Void Area）改建成9间新客房，完工后客房数增至159间；这块空置区域不会发出新的分层地契，而是以租赁安排处理。这两项工程的费用由IOIPG承担，已经反映在估值里。
另外，部分酒店的历史数据不完整：Moxy Putrajaya在2024年2月才开业，W Kuala Lumpur在2024年2月才被IOIPG收购，Courtyard by Marriott Penang在2024年7月才被收购。过去几年酒店收入的增长，有一部分来自新增资产，不完全是原有酒店的自然增长。
2组办公楼：出租率正在回升
| 办公楼 | NLA （平方英尺） | 租户数量 | 承诺出租率 | 2026财政期 平均出租率 | 估值 （RM亿） |
|---|---|---|---|---|---|
| IOI City Towers （2栋31层） | 98.26万 | 30 | 91.4% | 61.0% | 5.51 |
| PFCC Towers （4栋） | 85.03万 | 139 | 87.9% | 74.1% | 4.47 |
IOI City Towers是A级办公楼，拥有GBI Silver绿色建筑认证和Malaysia Digital认证；PFCC Towers是蒲种唯一的专用办公大楼群，也是雪州2024年推出的首个马来西亚半导体IC设计园所在地，紧邻LRT Taman Perindustrian Puchong站。
承诺出租率和平均出租率之间的落差，来自已签约但还没起租的租户。截至2026年5月31日，IOI City Towers有8个租户承租约19.66万平方英尺、PFCC Towers有9个租户承租约5.67万平方英尺，这些租约会在2026年6月至2027年8月之间陆续起租。这批新租约是办公楼未来一年收入增长的主要来源。
两组办公楼的租户结构差别很大。IOI City Towers只有30个租户，前5大租户贡献了58.4%的租金收入，其中CACEIS、AIA和RBC三家金融机构的共享服务中心就占了约58%的出租面积；第4和第5大租户Dynamic Management和IOI Global Services，分别是IOIPG子公司和IOIPG的关联公司IOI Corp旗下公司，合占约13.7%面积。
PFCC Towers有139个租户，前5大租户只贡献19.5%租金，最大租户是雪州政府旗下的SIDEC。 续约方面，IOI City Towers过去3个财年的续约率（按面积）都在98%以上，但2026财政期有一个租户没有续约，续约率跌到47.9%；招股书表示该空间已经租给新租户。
办公楼收入在2023财年至2026财政期之间增长明显：IOI City Towers的营收从RM1,520万增至RM3,139万（11个月），PFCC Towers从RM2,430万增至RM3,580万（11个月）。
IOIPG REIT 财务状况
过往业绩（备考）
IOIPG REIT是新成立的产托，没有真正的营运往绩。招股书用9项资产在原业主手上的业绩，按产托的结构重新编制成备考（pro forma）财务报表，假设酒店总租约当时已经生效：
| 项目 （RM百万） | FYE2023 | FYE2024 | FYE2025 | FPE2025（11个月） | FPE2026（11个月） |
|---|---|---|---|---|---|
| 总营收 | 392.4 | 490.4 | 581.0 | 529.7 | 580.9 |
| 物业营运开销 | (149.4) | (169.0) | (192.9) | (175.8) | (172.7) |
| 净物业收入 （NPI） | 243.0 | 321.5 | 388.1 | 353.9 | 408.2 |
| 投资物业公允价值变动 | 746.8 | 774.1 | 939.6 | 939.6 | 646.0 |
| 管理费 | (21.3) | (26.3) | (32.7) | (29.9) | (33.3) |
| 融资成本 | (90.4) | (93.8) | (100.7) | (92.3) | (92.3) |
| 税后利润 | 877.0 | 974.5 | 1,192.9 | 1,170.3 | 927.9 |
| 可分配收入 | 140.9 | 213.6 | 269.6 | 245.7 | 298.5 |
看这张表要注意两件事。
第一，表上的税后利润每年都在RM9亿至RM12亿之间，主要来自物业重估的公允价值收益，这只是账面数字，没有现金流入，也不能拿来派息。产托派息看的是最下面一行的可分配收入，2025财年是RM2.70亿。
第二，营收从2023财年的RM3.92亿增至2025财年的RM5.81亿，2年增长约48%，背后有几个一次性因素：IOI City Mall第二期在2022年8月开业后逐步填满、Moxy Putrajaya开业，以及W Kuala Lumpur和Courtyard by Marriott Penang被纳入。往后的增长不太可能维持这样的速度。
比较同样11个月的数据，2026财政期营收比去年同期增长约9.7%，NPI增长约15.3%，NPI利润率从66.8%提高到70.3%，主要是商场出租率回升、办公楼新租户起租，以及物业营运开销下降。
资产与负债
| 项目 | 上市时（备考） |
|---|---|
| 投资物业 | RM76.64亿 |
| 现金 | RM1.23亿 |
| 总资产 | RM77.87亿 |
| 借贷（伊斯兰债券） | RM26.53亿 |
| 资产净值（NAV） | RM50.07亿 |
| 每单位资产净值 | RM0.91 |
| 负债比率（Gearing） | 约34.1% |
证监会的REIT指南允许产托借贷最多达总资产的50%。以34.1%的负债比率计算，IOIPG REIT还有约RM12.4亿的举债空间，可以用来收购新资产。
伊斯兰债券全部挂钩浮动利率
IOIPG REIT通过特殊目的公司设立了总额最高RM50亿的伊斯兰债券计划，第一批发行RM26.6亿，用来支付收购的现金部分：
| 系列 | 年期 | 发行额（RM亿） | 利率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 3年 | 7.98 | KLIBOR＋0.75% |
| 2 | 4年 | 7.98 | KLIBOR＋0.75% |
| 3 | 5年 | 10.64 | KLIBOR＋0.75% |
| 合计 | 26.60 |
截至最后实际可行日期，1个月期KLIBOR是3.02%，借贷成本约3.77%，盈利预测假设的加权平均利率约3.8%。
3批债券全部是浮动利率，这是这家产托对利率最敏感的地方。用简单的方法估算：如果KLIBOR上升0.25个百分点，每年利息会多出约RM665万，相当于年化可分配收入约1.9%，每单位派息减少约0.12仙。反过来，如果利率下降，派息就有上升空间。这些债券以IOI City Mall作为抵押。
延伸阅读：
IOIPG REIT 盈利预测与派息
2027预测期的数字
招股书的盈利预测期是2026年9月11日至2027年6月30日，共293天：
| 项目 | 2027预测期（293天） |
|---|---|
| 总营收 | RM5.516亿 |
| 净物业收入（NPI） | RM3.776亿 |
| 管理费 | RM2,979万 |
| 融资成本 | RM8,085万 |
| 可分配收入 | RM2.805亿 |
| 单位数量（含管理费新单位） | 55.155亿 |
| 派息比例假设 | 100% |
| 每单位派息（DPU，293天） | 约5.08仙 |
| 年化每单位派息 | 约6.33仙 |
| 以RM0.96计算的年化周息率 | 约6.60% |
各资产在预测期的营收和NPI：
| 资产 | 营收（RM万） | NPI（RM万） |
|---|---|---|
| IOI City Mall | 40,051.8 | 26,034.8 |
| 6家酒店合计 | 7,630.4 | 7,313.7 |
| IOI City Towers | 3,831.5 | 2,420.2 |
| PFCC Towers | 3,644.4 | 1,995.8 |
| 合计 | 55,158.1 | 37,764.5 |
这里有3点要看清楚。
第一，6.60%是年化数字。预测期只有293天，是假设产托在9月11日就开始运作；实际上市日是11月25日，招股书也写明实际收入从上市日起算，所以第一个财政期（截至2027年6月30日）实际拿到的派息总额会比5.08仙少，要看年化数字才能和其他产托比较。
第二，预测假设100%派发可分配收入，但派息政策只承诺至少90%。如果管理人只派90%，年化周息率会降到约5.94%。
第三，酒店收入对产托的贡献比营收占比看起来更高。酒店只占预测营收约13.8%，却占NPI约19.4%，因为总租约模式下，酒店的营运开销由总承租人负担，产托收到的租金几乎就是纯利。
盈利预测的关键假设
6.60%的周息率能否达成，取决于下面这些假设。把它们和过去11个月的实际数字并排看，就能知道预测有多少是已经锁定、多少还要靠执行：
| 假设 | 2027预测期 | 2026财政期实际（11个月） |
|---|---|---|
| IOI City Mall平均出租率 | 97.3% | 96.9% |
| IOI City Mall每平方英尺基本租金 | RM9.30 | RM8.52 |
| IOI City Mall到期租约续约时的基本租金调幅 | 平均＋8.6% | － |
| IOI City Towers平均出租率 | 87.8% | 61.0% |
| PFCC Towers平均出租率 | 88.2% | 74.1% |
| 办公楼续约基本租金调幅 | IOI City Towers＋5.2%，PFCC Towers＋6.1% | － |
| 6家酒店平均入住率 | 71.1% | 各酒店介于57.4%至81.1% |
| 伊斯兰债券加权平均利率 | 约3.8% | － |
截至2026年9月11日，商场有74.7%的面积租约在预测期后才到期，这部分的租金已经锁定；23.2%的面积租约会在预测期内到期，这批租约在到期前的基本租金约RM3,153万已有合约保障，到期后的约RM2,954万基本租金则是假设续约或找到新租户，约占商场预测基本租金的13%。办公楼出租率的大幅上升，主要来自已签约但未起租的租户，这部分的确定性相对较高；IOI City Towers的每平方英尺基本租金假设为RM2.94，略低于目前的RM2.98，预测在租金上并不进取。
商场续约租金平均调高8.6%是整份预测中最需要留意的假设。如果续约调幅不如预期，或者出租率回落，派息就会低于预测。
新税制下，你实际能拿多少？
从2026课税年开始，REIT派给个人投资者的收入不再统一扣10%预扣税，你要把收到的派息并入当年的个人所得税申报，按你的最高税阶计税。非居民个人则按30%计税。
IOIPG REIT的派息大部分会在2027年入账，属于2027课税年。根据2027年预算案的建议，RM7万至RM10万税阶的税率由19%降至18%，RM10万至RM15万新设24%税阶。以6.60%预测周息率计算：
| 你的最高税阶 | 税后周息率 | 对比旧制度（扣10%后5.94%） |
|---|---|---|
| 0% | 6.60% | 多0.66个百分点 |
| 1% | 6.53% | 多0.59个百分点 |
| 3% | 6.40% | 多0.46个百分点 |
| 6% | 6.20% | 多0.26个百分点 |
| 11% | 5.87% | 少0.07个百分点 |
| 18% | 5.41% | 少0.53个百分点 |
| 24% | 5.02% | 少0.92个百分点 |
| 25% | 4.95% | 少0.99个百分点 |
整体来看，最高税阶在6%或以下的投资人，新制度下拿到的比以前多；税阶在11%以上的投资人，税后收益会低于旧制度。这张表只是示意，实际税务要看你全年的收入和扣除项目。如果你的税务情况复杂，建议咨询税务顾问。
注：2025年预算案开始对个人年股息收入超过RM10万的部分征收2%股息税，REIT派息在法律上属于「收入分配」，是否适用仍有灰色地带，SSF在REITs新手指南有进一步说明。
IOIPG REIT IPO 估值：RM0.96贵不贵？
股价对资产净值
每单位资产净值RM0.91，零售价RM0.96，股价对净资产比（P/NAV）约1.05倍，溢价约5.5%。
马股产托上市时以接近或稍高于资产净值定价是常见做法。不过要记得，资产净值本身取决于估值师对物业的估值，而估值又建立在租金增长、资本化率等假设上，招股书在风险章节也提醒，未来出售资产的价格可能低于这次的收购价。
估值师用了什么假设？
9项资产由Knight Frank估值。以2025年10月31日的估值证书为例，IOI City Mall采用投资法，资本化率（capitalisation rate）为5.75%至6.25%（现有租约）及6.00%（续约后），估值师引用巴生谷和新山零售商场的成交收益率约5.98%至7.23%作为参考；酒店则采用现金流折现法，以W Kuala Lumpur为例，现有150间客房的资本化率为6.50%，参考的酒店成交收益率约6.47%至7.00%；新增的9间客房因为没有独立地契、风险较高，资本化率提高到8.75%。
用另一个角度核对：以预测期年化NPI约RM4.70亿除以收购价RM75.78亿，产托买入这批资产的NPI收益率约6.2%。这个数字和估值师采用的资本化率接近，代表收购价大致反映市场水平，产托没有用明显折扣买入资产。
和代价单位作价比较
IOIPG拿到代价单位的作价约RM0.8954，散户申购价RM0.96，高出约7.2%。这个差距等于保荐人在这次IPO中实现的价差。
周息率和同业水平
招股书预测的6.60%是税前、年化、假设100%派息的周息率。Maybank IB研究在2026年3月估计，新税制下M-REIT板块的净周息率平均落在4.7%至6%之间。IOIPG REIT的6.60%是税前数字，比较时要先扣税：以11%税阶计算，税后周息率约5.87%，落在同业区间的上缘；以24%税阶计算约5.02%，就只在区间中间。
如果机构询价的结果低于RM0.96，最终零售价会跟着下调，周息率会更高；如果上市后单位价格上涨，后来买入的投资人拿到的周息率就会低于6.60%。
IOIPG REIT 未来计划
管理现有资产
管理人的第一个策略是推动现有资产的自然增长：和物业管理人、酒店管理人合作维持高出租率和优化房价，提早和租户洽谈续约，并在新租约中加入定期调高租金的条款。
办公楼已签约但还没起租的租户（合共约25.33万平方英尺），会在未来一年陆续带来收入。Four Points by Sheraton Puchong和W Kuala Lumpur的翻新预计在2027年1月完成，之后才有机会从保底租金转回浮动租金、或者提高房价。
管理人表示未来18个月内没有重大资本开支计划，正在进行的翻新费用由IOIPG承担。
收购新资产
第二个策略是收购。产托会优先考虑市区和郊区、交通方便、靠近住宅区和就业中心的零售、办公、酒店资产，未来也可能涉足工业物业。
最直接的收购来源是IOIPG的ROFR资产，像IOI Mall Puchong、IOI Mall Damansara、IOI Mall Kulai和Palm Garden Hotel Putrajaya。收购会用债务和发行新单位的组合来融资，以目前约RM12.4亿的举债空间，单靠借贷就能做一定规模的收购。
资本管理
第三个策略是优化资本结构和融资成本。伊斯兰债券计划总额达RM50亿，第一批只用了RM26.6亿，未来再融资或收购都可以从这个计划发债。
马来西亚零售、酒店与办公楼市场前景
零售业
根据招股书引用的独立物业市场报告，马来西亚零售业销售额从2015年的RM3,715亿增至2025年的RM8,115亿，年均复合增长率8.1%；2026年1月至7月的零售销售额达RM4,980亿。报告认为，稳定的经济环境、内需、政策支持和游客增加，会继续支撑零售业。
IOI City Mall所在的商圈涵盖布城、赛城、加影、万宜、雪邦、蒲种和沙登，2020年人口超过250万人。
估值师Knight Frank在估值证书的市场分析中也提醒，2026年下半年燃料、物流和营运成本上升，零售业经营环境会更具挑战，2026年零售销售增长预测从4.0%下调至3.8%。
新商场供应方面，根据独立物业市场报告（Jones Lang Wootton），巴生谷在2026年第三季至第四季预计有12个商场、约323万平方英尺完工，包括118 Mall、Ombak KLCC和KL Midtown，2027年再有约77万平方英尺。巴生谷商场的整体平均出租率在2026年第二季只有75.9%，不过Sunway Pyramid和Mid Valley Megamall这类区域型商场长期接近满租。
根据Knight Frank的市场分析，布城的零售市场规模小，主要只有IOI City Mall、Alamanda和Shaftsbury Putrajaya三个商场，合计约360万平方英尺。2026年第一季，IOI City Mall和Alamanda的出租率分别约99%和95%。
酒店业
旅游业在2023年和2024年贡献马来西亚国内生产总值约15%。报告认为政府持续推动旅游、商务活动和会展（MICE）需求，会带动酒店需求增长。
供应方面要留意，2026年第三季至2028年，巴生谷预计有25家酒店、约6,590间客房投入市场，平均每年约2,636间，不过报告也指出部分项目可能延后。
办公楼
巴生谷办公楼市场目前供应过剩，报告认为企业从吉隆坡市中心外移的趋势，有利于布城和蒲种这类市中心以外的商业区，这两区的办公楼出租率从2022年开始回升。
IOIPG REIT 竞争分析
IOIPG REIT上市后，会和马股几家以大型商场为核心的产托直接比较：
| 产托 | 主要资产 | 资产类别 | 和IOIPG REIT的相似处 |
|---|---|---|---|
| IOIPG REIT | IOI City Mall、 6家万豪酒店、 2组办公楼 | 零售、酒店、 办公 | － |
| Sunway REIT | Sunway Pyramid等商场、 酒店、 办公楼及其他 | 零售、酒店、 办公、工业等 | 同样是发展商保荐、 结合商场与酒店的综合城镇模式 |
| IGB REIT | Mid Valley Megamall、 The Gardens Mall | 零售 | 同样是巴生谷 超大型区域商场 |
| Pavilion REIT | Pavilion KL 等商场与办公楼 | 零售、办公 | 同样以单一旗舰商场为核心 |
| KLCC Property | Suria KLCC、 双峰塔、 Mandarin Oriental | 零售、办公、 酒店 | 同样结合商场、 办公和酒店 |
| CapitaLand Malaysia Trust | Gurney Plaza、 Queensbay Mall等 | 零售为主 | 同样有槟城商场资产 |
在IOI City Mall的直接商圈内，主要对手是同样在布城的Alamanda Shopping Centre和Shaftsbury Putrajaya，以及2026年7月开业、约9.7万平方英尺的Desini Putrajaya，规模都远小于IOI City Mall。
和上市产托相比，IOIPG REIT的优势在于IOI City Mall的面积规模和新颖度（第二期才开业4年），以及全部资产都是永久地契。它的弱点是位置：IOI City Mall是以布城、赛城一带为腹地的郊区商场，不像Pavilion KL或Suria KLCC位于吉隆坡市中心，游客客源较少，更依赖周边住宅人口和驾车客流。
延伸阅读：
IOIPG REIT 的优势
全马最大商场，出租率接近满租
IOI City Mall净出租面积约257.8万平方英尺，承诺出租率97.9%，889个租户分散在不同行业，前5大租户只贡献7.0%租金收入，单一租户离场的冲击有限。
酒店总租约提供保底收入
6家酒店每年合计约RM5,088万的保底租金，为产托提供下限；生意好时又能分到90%的净营业毛利。
办公楼有明确的收入增长来源
两组办公楼的承诺出租率已经分别达到91.4%和87.9%，比过去11个月的平均出租率高出许多，已签约租户起租后，收入有清楚的增长来源。
负债比率保守，有收购空间
34.1%的负债比率低于50%的上限，加上IOIPG的ROFR资产，产托有现成的收购管道。
发售周息率落在同业区间上缘
以零售价计算的预测周息率6.60%（税前），以11%税阶扣税后约5.87%，落在Maybank IB估计的M-REIT净周息率4.7%至6%区间上缘，而且全部资产都是永久地契。
IOIPG REIT 的风险
收入高度集中在单一商场
IOI City Mall占估值67.2%、预测NPI约68.9%，加上同一城镇内的酒店和办公楼，85.2%的资产集中在IOI Resort City。这个商场的表现，几乎决定了产托的派息。如果周边出现大型竞争商场，或者IOI Resort City未来的发展影响商场的吸引力，产托会直接受影响。
浮动利率债券
RM26.6亿伊斯兰债券全部挂钩KLIBOR。国行在11月5日议息，市场预期维持2.75%，但部分经济学家认为2027年有升息可能。每升息0.25个百分点，估计会让每单位派息减少约0.12仙。
租约到期较集中
商场的加权平均租约年限约2.35年，办公楼约2.08年。以2026年5月31日的租金收入计，商场有37.7%、19.6%的租约分别在2027财年和2028财年到期，办公楼则是24.1%和33.8%。商场租约一般只签1至3年，续约时如果租金下调或租户离场，收入会受影响。不过招股书显示，过去3个财年的续约率都维持在高水平。
IOI City Mall第三期扩建的影响
第三期由IOIPG保留，预计2029年完工。施工期间可能影响第二期部分店铺的通道和人流，也可能需要暂时搬迁租户。完工后，同一个商场会有产托和保荐人各自持有的部分，在招租和租户分配上可能出现利益冲突。
新商场与新酒店供应
巴生谷在2026年下半年至2027年会有约400万平方英尺的新零售面积投入市场，2026年第三季至2028年也有约6,590间新酒店客房。虽然大部分新商场位于吉隆坡市区、和IOI City Mall的商圈重叠有限，但整体供应增加会影响租金议价能力和酒店房价。
盈利预测依赖续约加租
预测假设商场到期租约续约时基本租金平均调高8.6%，IOI City Towers的出租率从61.0%升到87.8%。前者要看零售市场和租户生意，后者要看已签约租户能否如期起租，任何一项不如预期，派息都会低于6.60%的预测。
管理费以新单位支付会稀释持有比例
盈利预测假设50%管理费以新单位支付，Bursa已批准最多3亿个新单位作为管理费用途。新单位会摊薄每单位派息，影响虽小，但长期持有的投资人要留意。
关联交易多，保荐人话语权大
产托的管理人是IOIPG全资子公司，6家酒店的总承租人都是IOIPG子公司，商场第3大租户也是IOIPG子公司，承租District 21、Icescape、IOI City Farm和IOI Sports Centre四个景点，月租合计约RM35.8万（每年约RM429万）。
物业管理人所需的人员和IT系统，也由IOIPG旗下公司提供。管理人执行主席同时是IOIPG集团总执行长，不过管理人董事会7人中有5人是独立董事。IOIPG加上VCSB在上市后控制约66.6%至70%的单位。投资人要留意未来向保荐人收购资产时的作价是否合理。
办公楼方面，IOIPG子公司和关联公司也是IOI City Towers的第4和第5大租户。
禁售期后的抛售压力
IOIPG的禁售期只有上市后6个月。之后如果保荐人为了筹资而减持，市场上的供应增加，可能压低单位价格。
部分资产的地契手续尚未完成
IOI City Mall、Le Méridien Putrajaya、Moxy Putrajaya、IOI City Towers和Putrajaya Marriott Hotel所在地段的分割、合并和分层地契申请还在进行中，费用由卖方承担。在拿到独立地契之前，债券的抵押暂时以权益转让方式安排。W Kuala Lumpur新增客房所在的空置区域也没有独立地契，只能以租赁安排处理。招股书把这些列为风险之一，如果过户延误，可能影响产托的权益保障。
办公楼市场供应过剩
巴生谷办公楼整体供应过剩，IOI City Towers过去11个月的平均出租率只有61.0%。已签约租户能否如期起租、续约时租金能否维持，都是办公楼的变数。
新税制与政策变化
REIT派息的10%预扣税优惠已经取消，MRMA的恢复要求没有出现在2027年预算案中。对高税阶投资人和外国投资者来说，产托的吸引力下降，可能影响市场对M-REIT的需求。如果产托某年派息低于应税收入的90%，也会失去免税资格。
新产托没有真正的营运往绩
IOIPG REIT和管理人都是新成立的公司，过往业绩是备考数字，盈利预测也只是预测，招股书明确提醒投资人不一定能拿到预测中的全额派息。
注意，以下内容仅为分享，非投资建议。所有投资均有风险，建议大家在进场前做好功课和风险规划。
如何申请IOIPG REIT IPO新单位认购？
只要你拥有 Direct CDS Account 股票投资账户，就有资格申请认购 IOIPG Malaysia Real Estate Investment Trust的IPO。
如果你有兴趣认购马来西亚股票市场的IPO，可以考虑开设大马投资平台的账户，直接在线申请认购IPO。
根据招股书，通过Moomoo和M+ Online在线申请不收手续费，CGSI对在CIMB或Maybank开设CDS户口的申请人收取RM2手续费。
公众抽签
大马公众可以通过白色申请表格、银行电子申请（ATM）或网上申请认购公众部分。同一个人只能选择一种方式，不能重复申请。
IOIPG股东优先认购
在2026年10月30日持有IOIPG股票的股东，会收到要约接受表格（Offer Acceptance Form），可以按每10股认购1个单位，也可以申请额外单位。IOIPG股东在使用自己的配额之后，仍然可以另外参加公众抽签。
请留意，IOIPG REIT的申购截止日期是2026年11月10日下午5时，申请时要按零售价RM0.96全额付款。一旦超过截止日期，就无法申购，只能等产托在2026年11月25日正式上市后，才能在二级市场买卖。
总结
回到开头的问题。IOIPG REIT在马股IPO最热的一年、产托税务优惠刚取消、利率走向未明的时候上市，这次IPO的规模是十多年来最大的REIT IPO。
它的基本盘很清楚：IOI City Mall是全马最大商场，出租率接近满租、租户分散；6家万豪酒店有保底租金；办公楼的已签约租户会在未来一年陆续起租。以零售价RM0.96计算，P/NAV约1.05倍，预测年化周息率6.60%（税前），扣税后对中低税阶投资人来说仍落在同业区间的上缘。
但开头提到的几个问题确实存在：近七成收入来自同一个商场；RM26.6亿债券全部是浮动利率，升息会直接削减派息；新税制下，高税阶投资人的税后收益可能只有5%左右；IOIPG卖出单位拿走全部IPO资金，在禁售期结束后仍持有过半单位，关联交易也多。
对于想要长期领取季度派息、个人税阶不高、能接受商场集中风险的投资人，IOIPG REIT提供了相对同业较高的发售周息率；如果你的税阶较高，或者担心2027年升息，就要先用税后收益和利率敏感度去评估。申购前或上市后，建议重点留意三件事：11月12日的机构定价结果、国行未来的利率决定，以及办公楼新租户能否如期起租。
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