很常听人说，如果不到万不得已，不要购买99年（租赁 / Leasehold）地契的房屋，因为房子的价值在后期会下降，地契年限到了，房子要还给政府，觉得不值得，最好是买永久地契（Freehold）的屋子，可以传给子孙后代。
但事实真是如此吗？事实上，租赁地契的房屋适合前期的投资而且投资效益相当高，而永久地契也不是完美无缺，主要的考量应该是我们买房的真正需求是什么。
无论如何，买房是除了结婚生子以外的另一件人生大事，也是人生中最大的一笔支出，所以我们需要经过更谨慎周密的考量再下决定。买房不管是为了自住还是投资，地契的不同有可能会影响之后转卖的价值及拥有权的法律权益。
这篇文章将为你详细的解答永久地契（Freehold）和租赁地契（Leasehold）是什么以及这两种地契各自的优缺点。借着本文，你将能了解更多关于租赁地契到期应该怎么办以及申请延期需要缴付多少费用。同时，本文也将与你分享如何申请把租赁地契变成永久地契。
地契是什么？
按照大马1965年国家土地法则，一个人只有手握地契且地契里印着此人的名字、地址和身份证号码等信息，才算真正的土地注册持有人。地契或者马来文被称做 “geran” 是一份由土地局颁发并用于核实土地拥有者资讯的法律文件，里面详细记载土地或产业及其注册持有人的信息。所有人在购置土地或房屋时都会获得地契来当作购买的凭据。
地契总共有9种，分别是：永久（Freehold）、99年或租赁（Leasehold）、总地契（Master Title）、分层（Strata Title）、 个别（Individual Title）、住宅（Residential Title）、商业 （Commercial title）、房屋发展法令下的商业（Commercial title under HDA）、马来人或土著保留（Malay and or Bumiputra Reserve）。
延伸阅读：
其中涉及产权年限的只有永久地契和租赁地契，也是本文要着重分享的两种地契，接下来让我们一起来认识这两种地契是什么以及它们是如何分类的。
永久地契 Freehold 意思
握有永久地契的持有人将一直拥有该房地产的全部产权，连政府也无法轻易干预。一般握有永久地契的人在去世后可以自由将房地产的产权分配给自己的后人或其他人。普遍上，这些房地产的土地是不会被随意收回的，但这并不意味着政府无权撤销土地的使用权。
若是有地（landed）房地产如排屋或独栋洋房，发展商会持有土地的总地契（Master Title）并在房地产修建完成后，再将个别地契（Individual Title）的产权移交于每间房屋的持有人。若是分层建筑如组屋或公寓，发展商会将分层地契（Strata Title）移交给各个单位的持有人，可是土地的持有权依旧握在发展商手里。
值得注意的是，如果房地产地契上出现 “Hakmilik Sementara” 的字眼，并不代表 “临时拥有权”。这两个字的出现一般是因为土地局尚未完成相关土地的测量，而地契上显示的面积其实是发展商自己的测量师估算所得。只有在土地局的测量师正式测量后，房产持有人才能获得正式的地契。不过，拥有 Hakmilik Sementara 的业主依然可以凭借这份地契来进行再融资、申请贷款或买卖。
永久地契 Freehold 特点
环境与城市规划的负责人拥有约束永久地契房产修建或翻新的权利。此外，大马1960年土地征收法令也有提及，如果房地产所在的区域涉及公共计划如捷运建设或经济发展等，政府有权力向业主收回该土地。其中一个例子就是 Ampang Park 购物中心所处的永久地契土地于2018年被政府收回并用于捷运（MRT）的发展。如果遇到这种情况，政府会按照该物业的市价来赔偿给其持有人。
永久地契 Freehold 优点
产权转让限制不多
永久地契的其中一个优势是进行物业的产权转让时不会有太多的限制，例如当屋主想将物业易手或转名时，并不需要索取政府的同意书（Consent）。
自由划分与分配产业
同样的，业主可以自主决定要将物业的产权转让给任何人。再者，房地产的持有人有权对永久地契的产业进行划分与分配，条件是需遵循城市规划的指引。
升值空间相当大
永久地契的另一个优势是房地产有相当大的升值空间，也是很多人选择买永久地契房地产的原因。其实永久房地产和租赁房地产拥有相似的升值空间，只是永久物业一般是时间越长价值越高，而租赁物业的价值会在后期开始停滞。
永久地契 Freehold 缺点
价格相当高
尽管与租赁地契相比，永久地契拥有更多的优势，可是永久地契也有它的短处。马来西亚各大城市的地越来越少了，可以提供给民众的永久地契房屋也越来越少，并且价格非常高，不是一般人能负担得起。
举例来说，八打灵再也SS2可以找到每平方尺是 RM 727.27 售价的永久双层排屋，而这个地区的租赁双层排屋的售价可以低至每平方尺 RM 309.38。当然这个价钱只是一个参考，毕竟房产的价格不是只看产权种类来决定。
初期投资的收益或许不高
在同一个地点，购买相似的房屋，一般租赁地契的房产会比永久地契的房产来得便宜，而这两种房屋在刚开始的价值相差不大，所以如果是买来投资，永久地契的房产在收益上或许会比租赁地契的房产低。此外，因为购买价比较高，永久房地产的出租收益会相对的低。
受限制的永久地契
有些永久地契的房地产是受限制的 （Restricted Freehold Property），这些一般是从租赁地契转换成永久地契的产业。这些产业在产权转让方面需要先获得州政府的许可才能进行交易。因此，买房前一定要先详细检查合同，以确认物业的产权转让有否受限制。
99年地契 / 租赁地契 Leasehold 意思
99年地契是租赁地契的俗称，这类房地产事实上是归政府所拥有，只是暂时租给持有人。普遍上，房地产持有人只能在有限的时间内拥有这些物业，期限是30年、60年、99年及999年。999年地契只出现在砂劳越和沙巴州内的一些有地房地产。还有一些地区如八打灵再也11区、文良港或Sungai Besi有一些物业是拥有50年租赁地契的。
需要注意的是，如果你买的是租赁地契的二手房地产，你会承接先前持有人剩余的租赁期限。
与永久地契的房地产相比，租赁地契的房地产会有很多产权范畴的限制，例如进行产权转让时需先获得州政府的许可。另外，这类地契的土地的应用与经营方式都会受到租赁产权的限制。而且，租赁地契的持有人必须遵循更严格的规定条款。按照土地法规，持有人需负责土地的维持与发展。倘若持有人没有遵循法规，州政府可以此为由将物业收回。
租赁地契 Leasehold 特点
如上述所提及，租赁物业的产权必须取得州政府的准许才能进行转让，而一般要获得州政府的准许需等待最快3个月。在取得准许后，要完成租赁物业的交易大约耗时3+1个月 （3个月再宽限1个月）。要完成交易，最快也需费时6至7个月，这是申请获批的情况，如果申请没获得批准，还需再花三个月重新申请。这是租赁房地产持有人在转卖这些物业时会面对的难题。
倘若要购买坐落在吉隆坡或雪兰莪的二手租赁房地产，或许需费时一年或以上来完成交易。这是鉴于租赁房产的产权转让流程通常需要透过多次的申请才会获得州政府的准许。然而，如果是直接向开发商购买租赁产权的物业，则无需如此费时。
尽管租赁地契的物业在初始阶段拥有不错的增值潜力，甚至可能比永久地契的物业更高，可是这些物业的价值将在30年以后逐渐下滑。一般年限少过50年的租赁房地产，都会需要降价才能成功售出。而且，若要以租赁物业做为抵押品，银行对于租赁地契的剩余期限有一定的要求，那些越靠近期限截止日期的房地产会越难获得银行贷款的批准，更甚者有可能申请不被批准。
租赁地契 Leasehold 的优点
成本比较低
如上述提及，由于永久产权的物业比较受欢迎，所以租赁房地产的售价普遍上会比永久房地产来得低，一般会是永久物业价格的20%。这里所述只供参考，因为这些房地产的定价也被它们坐落的地点、面积的大小和周边设施等影响，产权年限不是唯一的定价因素。
租金收益高
租赁房地产拥有较低的购买价，所以在放租的时候，它会带来比永久房地产更高的收益。因为在放租的时候，房地产的位置和市价会是一般租金的标准，产权年限不会有太大的影响。以低过永久物业的价格买进却以和永久物业一样的价格出租，自然使这类房产的租金收益更可观。
更好的设施
为了弥补租赁物业在所有权方面的约束，开发商一般会为房地产配备更优良的设施或激励方案，让这些物业更具吸引力并提升竞争力。借此，业主往往能以较低的价钱买到配有某些设施的房地产，如果正好是你在找寻的设施其实是相当值得的。
租赁地契（Leasehold）的缺点
期限和使用受限制
租赁房地产最大的缺点是它拥有期限及产权限制。当租约结束时，土地需归还给政府，而持有人也需搬离，并且没有任何赔偿。若持有人想保留该房地产，他必须额外付费申请延期。此外，租赁地契的土地在应用或物业转让上都会受到限制，不像永久房地产般自由。
租赁地契房地产较难售出
房龄较大的物业如果持有租赁产权，一般会比较不受欢迎，原因是大部分的购买者都不愿意承担租赁期限可能无法延长的风险。换个说法，假如租赁期限的延长申请被驳回，业主需要再购买别的房地产。这里指的是少过30年剩余期限的房产，如果多过30年的房子还是不难找到买家的。
较难获得贷款
因为产权年限与房价等缘故，很多银行都不轻易贷款给租赁房产的购买者。再者，即使租赁房产的购买者成功申请到贷款，所借贷的数额都会比预计的少10%至20%。不过，这种情况一般是出现在二手转卖或房龄较大的租赁房产，因此房产也很常被压价，导致卖家可能需承担亏损。
地契到期怎么办？更新地契多少钱？
地契到期的情况
租赁地契到期后，房地产自动归政府所有，并且所有人都可以购置。倘若业主想在地契到期后再延长租赁期限，那么这个申请极有可能被驳回。假如业主仍旧想继续持有该物业，他必须重新递交房屋过户（alienation）的申请，并且需缴付与重新买房一样多的申请费用。
鉴于上述情况，建议持有租赁地契的业主在地契到期前30年就提出申请。需要关注的是，假如申请获批，业主将要支付一笔费用来换取租约的延期，而且租赁剩余期限越少的房子，需缴付的费用越高。此外，如果政府打算在房产所在区域进行公共发展，屋主申请延长的租赁年数将有很大概率被限制。
更新地契的注意事项
假如你持有的是租赁地契的分层房地产（Strata Property），你需要先获得其他业主的同意才能申请延长期限。由于分层房产的持有人手握的是分层地契而不是总地契，这项申请将由联合管理机构（JMB）或管理单位（MC）接手处理，而每个单位的持有人则负责缴付延长期限的费用。
要是你想更新有地物业（Landed Property）的租赁期限，你需要向房地产所处区域的州政府递交申请。如上述所提及，越早递交申请将能为你剩下一笔延长的费用，你也可以在物业期限剩下50年就进行申请，一般获批的几率也会比较大。
申请流程一般会耗时1至2年或更长，一切依据土地局的办公效率而定。
更新地契所需的文件
以下是在马来西亚申请延长租赁期限时需预备的文件：
- 申请表格（Borang 12A）
- 个人及土地的资料
- 2份身份证副本
- 2份房产平面图副本
- 从土地局取得经过核实的地契副本
- 该年的地税与门牌税收据的副本
更新地契的费用
由于土地是归大马各州政府所监管，所以不同的州属所征收的费用也不一样。这里会分享几个州属的大致费用做为参考。
雪兰莪
这个州属允许业主申请将60年租赁房产转成99年租赁房产。雪州政府给想进行地契更新的民众两个选择：
选择1：
按照私人住宅拥有权方案（Private Residential Ownership Scheme），持有人只需缴付 RM 1000 就可延长租赁产权的期限，可是需遵循不能将产业出售的条件。万一业主将来要将房子卖出，他需要把先前未缴付的数额还清。若是业主想把房子转让给亲人，将不受此约束。
这项方案的推出是为了避免业主及其后代因无法支付租赁地契的延期费用而无家可归。这是因为雪隆一带的房地产一般需要缴付大约 RM 150000 或以上的费用来申请租赁延期。
选择2：
如果无法接受不能售卖产业的条规，你可以选择付全款来延长地契的租赁期限，而现阶段，雪州想更新地契期限的民众可获得30%折扣。
以下是雪兰莪住宅的地契延期费用计算法:
¼ x 1/100 x 土地市价 （RM/平方尺）x (新的租赁期限 – 剩余租赁期限）x 土地面积
吉隆坡
吉隆坡住宅的延期费用计算法如下：
¼ x 1/99 x 土地市价 （RM/平方尺）x (新的租赁期限 – 剩余租赁期限）x 土地面积
假如你有一间2400平方尺的独栋洋房坐落于吉隆坡，而该土地市价为 RM 500 一平方尺。该产业还剩40年的租赁期限，那你需缴付的总数额如下：
¼ x 1/99 x RM 500 x （99 – 40）年 x 2400 = 178787.88
建议你在为租赁地契延期前，先向地方政府核实该房产的费率。
沙巴
持有原住民地契（Native Title）的物业是无需申请延长租赁期限的，因为这些物业的产权是永久的，而非原住民的租赁物业通常是99年期限的地契。在2020年，沙巴州政府在房地产持有人及相关群体全面支持下，宣布了会将5878张99年期限的地契转换成999年的期限。
想要申请把地契转换成999年的持有人，可点击沙巴土地与测量局 （Sabah Lands and Surveys Department）的网站并注册成为用户。然后，从 menu 里选择 “Apply to restore 999 tenure” 并输入你的地契号码。接下来，系统会显示一张需要你签名的表格。完成填写和签名后，你可以将表格递交到土地与测量局总部或任何一间土地局。
从2021年8月16日起，凡是想将地契改换成999年的房产业主都需缴付每张地契 RM 1000 的手续费。
砂劳越
这个州属延长租赁期限的收费是统一的，价格如下：
| 房产类型 | 每个单位的价格 |
| 排屋 | RM 1000 |
| 半独立式房屋 | RM 3000 |
| 独栋洋房 | RM 6000 |
可以把 Leasehold 变成 Freehold 吗？
申请的注意事项
想要递交将租赁物业改变成永久物业的申请前，你必须将一些要素如房地产所属区域的相关法令、申请流程、法律文件及各种额外费用放入考量中。
以槟城为例，《联邦宪法》及《国家土地法令》要求槟州政府先取得国家土地委员会 （National Land Council）的批准，才可让房地产持有人将租赁地契改变成永久地契。
就流程而言，持有人需要递交申请至州政府土地局并缴付一笔手续费。然后，持有人必须额外缴付一笔补价款项（premium）并缴清所有税务如地税或门牌税等的数额。
补价款项（premium）指的是当物业改换成永久地契或租赁期限延长后，该物业的价格将会攀升，所以持有人需要向土地局缴付这笔差价的数额。
一旦申请获批，土地局会将物业的产权从租赁换成永久，并将新的地契转交给持有人。
申请需要多长时间及多少费用
产权改换的申请一般费时几个月，甚至几年，这段时间的长短视联邦政府及州政府的审核效率而定。假设你有改换产权的想法，建议你在租赁地契到期之前就尽早处理申请的程序。
虽然各州拥有不一样的物业产权改换的行政费，但补价款项的计算法却是一致的。隶属各州政府的物业估价单位会按照租赁物业和永久物业现今的市价差额，来计算持有人应该缴付的补价款项。
在某些情况下，补价款项是有可能被豁免的，例如槟州政府早前曾豁免了2万名中低价组屋单位持有人在进行产权转换时的市价差额。这些业主只需缴付申请产权改换的行政费用。
可将2块相连的租赁地契土地合并再转成永久地契
假如持有者手中握有两块或以上可以相连的租赁地契土地，他可以尝试向政府申请将他持有的地合并（amalgamation）在一起。当两块或以上的租赁土地合并成一块时，持有人再进行产权的改换将更容易获得批准。
土地合并过程需要预备的文件如下：
- 土地的平面图与位置图
- 申请人的联系方式
- 政府规划单位的授权证明副本
- 持有土地产权的每个人或团体的委托书
- 土地测量局旗下一名注册测量师的委任书
- 经过核实的地契副本
- 该年的地税收据副本
整体的申请过程或许会耗时一年半至两年，而且其中会涉及土地业权的查证、业权注册及各种费用如平面图绘制费用、申请费和地税等。
成功的案例
将租赁物业改换成永久物业听起来像是难实现的任务，可其实在我们四周已经有过相当多成功的案例。除了上述所提及的槟城中低价组屋的例子，其实槟州政府在执政的十年间已经将577公顷的租赁土地改换成永久产权的土地。
坐落于 Kelana Jaya 的 Shang Villa 也是其中一个成功案例。Shang Villa 像 Kelana Jaya 大部分的住宅物业一样在开发时持有的是租赁地契，但是它的联合管理机构（JMB）成功的为业主争取到将物业改换成永久地契，使其成为那一区唯一的永久高层住宅。
此外，2022年8月24日的新闻指出，所有位于森美兰州的租赁房产持有人可申请将物业改换成永久产权的房产。申请人将需要缴付一笔根据房产大小来计算的费用。然而，有40个华人新村及19个重组新村（Kampung Tersusun）需要等待州政府先获得国家土地委员会 （National Land Council）的批准才能进行申请。
尽管将租赁产权改换成永久产权需要耗费大量的资金及经历漫长的过程，可是只要持有人满足州政府设定的条件，这项申请成功的可能性还是相当高的。建议有改换产权意愿的持有人针对这方面多做查询，并向权威人士了解物业所处的州政府有怎样的土地法规，以便能做好充足的准备让申请的过程进行得更顺畅。
Freehold 和 Leasehold 的 差别 | 永久地契和租赁地契之差别
| 房产特点 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 持有权 | 一直拥有全部产权，除了受限制的永久房产或影响公共发展 | 在期限内拥有产权，但可以延长或申请改换产权，若申请不成功需归还给政府 |
| 土地持有权 | 归业主 | 不归业主，属于州政府 |
| 土地的用途 | 可以自主的进行修建，只是受环境与城市规划单位管制 | 土地的用途受环境与城市规划单位及土地法规限制 |
| 产权转让或土地分配 | 自由转让与分配 | 需获得州政府的许可 |
| 权属保障 | 安全 | 如不遵循法规，土地或被没收 |
| 物业转让 | 程序比较快及不难找到买家 | 程序耗时且剩余期限不多的房子将很难售出 |
| 成本 | 相当高 | 一般比永久物业低20% |
| 升值空间 | 越久越值钱 | 前20-30年投资价值高，价值在30年后逐渐下滑 |
| 租金收益 | 较低 | 较高 |
| 优良设施/激励方案 | 没有或非常少 | 有 |
| 向银行贷款 | 较易 | 较难 |
Freehold VS Leasehold 哪个更好？打破迷思
其实这两种产权的地契并没有哪个比较好的说法，因为买房最需要在意的是你自己的需求。无论是自住还是投资，产权期限只是其中一个参考，你还需要看房产所处的地段、房子的大小、配备的设施、自己的负担能力及房子的升值潜力。
如果是自住，你自然需要将你去上班的路程及购买日常物资是否方便放入考量中。相比起距离市中心很远的永久房产，如果你能购买靠近市中心的租赁房产，将能解决了交通不便或上班塞车的问题。此外，市中心的租赁房产会有多条主要道路连接的优势，让你去雪隆任何地区都方便。
假如你是买来投资，那你比较需要注意的是房子的升值潜力，以越久越值钱来看，可能购买永久房产比较划算。但如果你打算买来放租，那靠近市中心的房产或许更容易找到租客，而且可以收获的租金也比较高。在这种情况下，以较低价格购买租赁房产可以获得更高的收益，只是你需要解决延续租赁期限等问题。
再者，城市区域可发展的土地已经不多，后续开发的物业大多都会是租赁产权的。如果坚持要买永久地契的房产将让购买者的选择受限，而且很可能除了产权优势，房子的各方面都不太如意。在这种情况下，其实购买者真的无需花更高的价钱，让自己背负更重的担子只为了拥有永久产权的房子。因为，租赁产权的房地产是可以申请延长期限，甚至有机会改换产权的。
总结
总的来说，清楚了解这两种地契各自的优势能帮助你明白不是一定要买永久地契的房屋才是最好的买房策略。如果有适合你心意的租赁地契房屋，也可以按各方面的考量作比较，如果适合，还是值得入手的。毕竟永久地契的房产也有可能被政府收回，所以其实并没有永久拥有这一说。
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