买房动辄数十万起跳，寻常人无法一次性承担这么大笔的支出，因此买屋子借 Loan，申请房屋贷款是正常不过的事。
马来西亚房屋贷款有哪些？房屋贷款利息怎么算？大马有多达7.64%的人还不起房贷而破产，所以本文也会教你供屋子计算法，通过计算DSR搞清楚自己能够承担的每月还款额，避免引发财务危机，沦落到破产的下场。
文章也整理了马来西亚各银行的房屋贷款利息是多少，最新的SBR、BR、BLR、ELR利息，如何申请房屋贷款？需要什么资料？还分享如何提高银行批房屋贷款的机率和欠房屋贷款的后果。
房屋贷款是什么？买屋子借Loan，简称房贷
房屋贷款，简称房贷顾名思义就是房屋的贷款，其用处就是帮想买屋子，但又无法一次性大笔付款的人，提供融资来购买房屋。
房贷和车贷一样，也是属于目的性贷款。相较于信用卡或者个人贷款，对于资金或贷款用途没有明确规定，房贷和车贷都会被银行规定只能用在房子或车子身上。
这是因为贷款的资金不会流向贷款者（买家），而是直接交给卖家。
另一个原因是房屋贷款是和房屋保险绑定的，所以自然对贷款资金有严格要求。我们在申请房屋贷款时，银行为了确保即使贷款者终身残疾或身亡，无法偿还房贷的情况下，都会要求我们购买一份房屋贷款保险（如：MRTA、MLTA、LHTOT）来确保发生事故时房贷还款能够正常进行。（关于房屋保险，下文会有更详细的解释。）
推荐阅读：
房屋贷款的种类
房贷可以分为三种：定期房贷，半弹性房贷以及弹性房贷。
定期房贷 (Term/ Fixed Loan)
定期房贷是根据贷款额和利息设计出固定偿还期限的贷款。由于这类型的利率是固定的，所以每月还款都会一样。
虽然每月还款是固定的，但是定期房贷也有坏处。定期房贷所支付的利息会比其他两种贷款来的低，这是因为定期房贷的计算方式和车贷一样，总利息在贷款前就已经加入每月还款了，所以即便早还完贷款，所支付给银行的利息都不会变。
在国家银行不断起利息抗通胀的环境下，有些贷款者可能会觉得定期房贷是不错的选择，但是贷款者必须意识到房贷是一个长期的贷款，如果长期利率偏低，那么定期房贷偏高的利率可能会导致贷款者支付更多的利息。
弹性贷款 (Flexi Loan)
相较于定期贷款的稳定性，弹性贷款的优势在于灵活性。弹性贷款允许贷款者支付更多的本金来扣除利息，也允许贷款者随时从户口取钱应急。
拥有弹性贷款的顾客必须要在贷款银行开设一个来往户口（Current Account)，而银行每个月会在来往户口直接扣除还款。利息的计算方式则是根据来往户口的余额扣除贷款本金之后来计算，简单来说，户口越有钱，还的利息就越低。
除此之外，如果贷款者急需现金来周转也可以从这个来往户口取钱，不过需注意的是如果户口的钱取了出来所支付的利息就会变高，因为扣除贷款额的本金变少了。
当然弹性贷款也有缺点，除了每个月可能要还利息之外，贷款者还需支付一笔管理费给银行。如果贷款者的资本足够买屋，但是还想用来周转，不妨可以考虑这类型的贷款，因为只要资本足够多，贷款者其实可以做到不用还利息。
半弹性利率房贷 (Semi-Flexi Loan)
半浮动利率贷款是目前所有房贷的主流，因为它不仅包含了弹性利率的灵活性，也有定期贷款的稳定性。在没有特别的要求下，银行通常都会帮顾客申请半弹性贷款。
半弹性贷款的优势在于贷款者可以透过自行支付本金来节省利息，相较于弹性贷款的自动扣除，半弹性需要自行支付，而且如果想要取回之前所支付的钱需要交付申请费用。
虽然灵活性没有弹性贷款来的高，但是适合中等家庭收入，因为不需要拥有特别多的资金来省利息，贷款者可以自行调整自己的现金流来达到节省利息的效果。
半弹性贷款的缺点也很明显，那就是麻烦。如果想要支付较多的本金，需要通知银行或者自己操作，如果想要取钱还有额外收费，所以贷款者在支付贷款本金的时候，要确保这笔钱在未来10年是不会动用的。
以下为大家总结定期房贷、半弹性房贷及弹性房贷的不同点：
| 定期房贷 | 半弹性房贷 | 弹性房贷 | |
| 利率 | 一般 | 一般 | 较高 |
| 利息回扣 | 无 | 有 | 有 |
| 提款措施 | 无 | 有 | 有 |
| 管理费 | 无 | 无 | 有 |
| 还款受 OPR 影响 | 不会 | 会 | 会 |
OPR 对房贷的影响：SBR 标准基准利率
许多人都可能会对车贷和房贷的利率感到混淆。一般情况下，国家银行调整利率（OPR），对现存的车贷都不会有影响，因为许多车贷的利率普遍都是固定的，但是OPR对房贷的影响确很大，因为房贷的主流还是半弹性贷款。
国家银行调整利息最直接的影响就是提高了现存弹性和半弹性贷款的月供，而且对新的定期贷款也会有影响。
如果国家银行调高利率，所支付的利息将会变高，相反的，如果利率调低，那么所支付的利息就会变少。
为什么呢？
SBR是什么？原来房贷利息是由 SBR+银行定的利息组成的！
所谓的 SBR，全名是 Standardized Base Rate 中文是标准基准利率。SBR 其实就是 OPR利率，如果 OPR 是3%，SBR 也会是3%。
而在这基础上，银行也会定利息：Spread，通常在1%-3%的范围。
从2022年8月1日后申请的贷款，一律采用 SBR 计算。
以前用 BLR 、BR！BLR 是什么？BR 是什么？ELR 是什么？
在还没有 OPR 之前，国家银行 BNM 是采用 Base Lending Rate（BLR）直接定贷款利息给银行的，但是效果不太好，
所以之后就采用了 BR，用到2022年才被 SBR 取代。
BR 是银行自己设定的基准利率，所以导致各家银行的利息相差很大，和OPR也不挂钩。根据马来西亚国家银行 BNM 的参考利率（Reference Rate）框架，凡是使用 BR 来计算房贷利息的银行都需要在官网和消费者公布参考实际贷款利率（indicative effective lending rate，ELR）。
ELR的利息采用了 RM 350,000 的贷款，贷款期限长达30年且没有锁定期限为例，方便借贷者参考借了贷款后，需要面对的利息范围是多少。
如果你是在2022年前就已经借贷款了，那么你会继续用 BR、BLR、ELR 直到贷款还清为止。
马来西亚房屋贷款利息怎么算？
所以我们贷款合同上经常会看到房屋贷款的利息都这么写：SBR + 银行定的利息，我们假设是：SBR + 1.25%
假设现在的 OPR 是3%，那么我们的贷款利息就是：3%（SBR）+1.25% = 4.25%。
假设政府降息，OPR是2%，那么我们的贷款利息就是：2%（SBR）+ 1.25% = 3.25%。
想当然的利息高的，要支付的金额就更多了。
另外需要注意的是，如果利息调高了，即便你之前已经支付本金，你的每月还款还是一样会提高，只不过本金占你的每月还款的百分比提高而已。
如果想要知道 OPR 对房贷的影响和更详细的 SBR 算法，
推荐阅读：
马来西亚各大银行房屋贷款利息？哪家贷款利息最低？
以下是各大银行的房贷利率，根据不同的贷款配套、贷款金额以及个人的信用分数情况，银行都还有可能调整利率，所以此利率只供参考。
截至2024年9月，各银行的SBR 都是3%。以下房贷利息都根据 3% + 银行自己定的 Spread 来计算。
房贷利息根据 SBR 计算的话，目前最低的是 Maybank、Bank of China 和 Public Bank。
| 银行 | 房贷利息 |
|---|---|
| Public Bank | 4.22% – 4.52% |
| Maybank | 4.45% – 5.20% |
| RHB | 5.50% – 6.60% |
| UOB | 4.49% |
| Ambank | 4.5% |
| Hong Leong Bank | 4.6% – 4.75% |
| OCBC | 4.45% |
| CIMB | 4.35% |
| HSBC | 4.3% |
| Affin Bank | 4.71% – 5.06% |
| BSN | 4.35%-4.5% |
| Alliance Bank | 4.36%-8.43% |
| Bank of China | 3.88% |
如果你是在2022年前借贷款的，那么一样会用回 BR、BLR 和 ELR。下面帮你整理各大银行官网上的利息信息：
| Financial Institution | BR | BLR | ELR |
| Affin Bank | 3.95% | 6.81% | 4.55% |
| Alliance Bank | 3.82% | 6.67% | 4.36% |
| AmBank | 3.85% | 6.70% | 4.50% |
| Bangkok Bank Berhad | 4.47% | 7.12% | 5.67% |
| Bank of China (Malaysia) Berhad | 3.80% | 4.80% | 6.60% |
| CIMB Bank Berhad | 4.00% | 6.85% | 4.75% |
| Hong Leong Bank Malaysia | 3.88% | 6.89% | 4.75% |
| HSBC Bank Malaysia | 3.64% | 6.74% | 4.75% |
| Malayan Banking Berhad | 3.00% | 6.65% | 4.15% |
| OCBC Bank (Malaysia) Berhad | 3.83% | 6.76% | 4.70% |
| Public Bank Berhad | 3.52% | 6.72% | N/A |
| RHB Bank Berhad | 3.75% | 6.70% | 4.75% |
| Standard Chartered Bank Malaysia Berhad | 3.52% | 6.70% | 4.75% |
| United Overseas Bank (Malaysia) Berhad | 3.86% | 6.82% | 4.61% |
无论按照 BR、BLR 还是 ELR 计算，Affin Bank 都是最低、最有竞争力的，其次是 Maybank 和 Standard Chartered Bank。
什么银行最容易申请房屋贷款？
这个问题的答案取决于你的 CCRIS 和 CTOS 报告是否“漂亮”。如果信用分数好，自然什么银行都容易申请房屋贷款。
当然还有几个方法帮你筛选出比较容易申请的房屋贷款：
- 去找月薪门槛要求比较低的银行
- 直接上 Facebook 群组，寻找 Banker。告诉 Banker 你现在的薪水条件，需要借多少贷款等信息。最好是在你家附近的 Branch，这样约出来谈比较好。注意，小心诈骗！如果要用这个方法，千万不要在网上转账，最好是 banker 领着你到银行处理。
房屋贷款利息怎么算？房屋贷款还母钱
相较于车贷，房贷的利息计算更为复杂。主要原因是是因为房贷的利息是以日计，接下来我们将会以 RM 500,000 的贷款（本金母钱），35 年的期限，以及 3.3% 的利息根据以下方程式计算每月还款：
由于银行给的利率是以年计，所以我们需要把所有的利率月份化： 0.033÷12 。这个利率乘以贷款额将会得到一个月所需支付的利息：
但是别忘记每月还款不只是包括利息，还有你的本金（也称母钱）。程式里的分母代表着利息占每月还款里的百分比。计算方式如下：
得到了第一个月的所需支付的利息以及利息百分比之后，我们就可以计算出每月还款了：
随着时间的推移，所支付的利息将会越来越少，而本金（母钱）会越来越多，直到将所用本金都还完。读者也可以下载我们的利息计算器来计算自己的每月还款。
明白了利息如何计算之后，我们可以从中找取方法。
细心的读者可能会发现，如果利息的百分比越高（分母*100），所需支付的利息将会越高；相反的，利息百分比越低，所需支付的利息就会越低。 关键就在于如何降低利息百分比。
房屋贷款计算器下载
如果你的贷款是弹性贷款（Flexi Loan）或者是半弹性利率贷款（Semi-Flexi Loan），可以点击以下连结下载一个房贷计算机，帮你计算房贷的还款额。
房屋贷款可以借多少？
既然房贷的目的是为了购买屋子，那么房贷的贷款数额也自然的取决于房价。注意，这个价可以是价格，也可以是价值，以较低的为准。
比如说，你看中了一间屋子，卖家想卖 RM 400,000，但是银行找了估价师，确定了附近的房子也才 RM 350,000。这时候银行就会根据较低的 RM 350,000来进行放贷。这也解释了为什么即便有能力还贷，但是却得不到理想的贷款额。
一般上银行只给90%的贷款。
以 RM 350,000 的屋子为例，你最多能够借到 RM 315,000（RM 350,000 X 90%），另外10%是我们自己要出的头期钱：RM 35,000。
但是，并不是每个房产都能得到90%的房产哦，有以下几个因素会影响：
- 你这次购买的是第3间屋子，银行最多只能给你70%的贷款额度。这是 BNM 规定的数额，目的是为了抑制炒房风气。除非你再融资 Refinance 其他2笔房屋贷款，那么你就有可能借到90%的贷款金额，但要视你的还款能力，量力而为去申请
- 你的 CCRIS 或 CTOS分数不理想，第一间屋子银行有可能批90%，但如果你要买第二间屋子可能贷款额度就会下降到80%-85%。
- 你买的是商业房产（Commercial），如公寓、SoHo、SoVo等，不是住宅房产（Residential），那么贷款最多只有80%-85%
政府屋子贷款可以借100%：SJKP 、PR1MA和 BSNMyFirst Home！
对很多人来说，头期钱（也就是房价的10%）已经是不小的负担了。所以这边整理可以提供高达100%的房屋贷款计划。
100%的房屋贷款计划好处是连头期、房屋保险等费用都算进去了，但是对于房屋的价格有限制，而且大多数都仅限于首购族才能使用这项福利。这也是避免有能力买高级住宅的贷款者滥用这项福利去炒房。
虽然房贷的融资额度提高到100%，但这也意味着日后你要支付更多的本金和利息，所以在申请者，也请你三思。
另外需要注意的是，如果使用政府屋子的贷款，建议不要联名买屋子申请房贷，因为如果你们下次再想买另一套房，就不能享有首购族的福利了。
延伸阅读：
SJKP 房屋借贷担保计划，房贷最高借120%
为了让人民都拥有自己的房子，政府推出了 SJKP 房屋借贷担保计划 （马来文：Skim Jaminan Kredit Perumahan / 英文：Housing Credit Guarantee Scheme）。
SJKP 属于定期房贷的一种，贷款期限最长可以借到35年。不论你是买政府的可负担房屋或其他发展商的私人房屋都能申请。
然而，它共有2项不同的计划，贷款额度，能够承担的房屋价格也有区别：
| Skim Jaminan Kredit Perumahan | Skim SJKP – MADANI | |
|---|---|---|
| 贷款额度 | 100% | 100%或120% |
| 贷款金额包括 | -贷款本金 -房屋保险 -律师费 -评估费 | -100%贷款额度指的是房屋价格的100% -120%贷款额度包括房屋价格的100%，其余20%是房屋保险、律师费、评估费、装修费和添置家具的费用 |
| 借贷金额最高 | RM 500,000 | RM 360,000 |
PR1MA End-Financing，提供高达110%的房贷
PR1MA 是属于政府的可负担房屋计划。凡购买 PR1MA 房屋的屋主都可以根据 SPA 买卖合同的价格申请 110% 的 End-Financing，连头期款都不用出。
延伸阅读：
BSN My First Home 买屋子借Loan100%
BSNMyFirstHome 也可以提供高达100%的贷款金额，其中包括保险、律师费、房产评估费。
然而，BSN MyFirstHome顾名思义就是为了首购族，购买第一间房屋而设的贷款，而且是专门为了收入不稳定的自由工作者或零工而设的（月薪最少 RM 1500），所以也只能给 RM 300,000 的房屋贷款，贷款期限最长35年或70岁前。
通常而言，由于100%的融资边际风险较高，这类贷款的利率通常都较高。建议你咨询过后，再做决定。
搞懂 DSR！如何判断自己能够借多少钱的房贷？
DSR是什么？Debt Service Ratio 偿债比率
银行在帮忙申请贷款的时候会计算出贷款者净月收入和月供的比例，这个比例被称为收入贷款比例 Debt Service Ratios（ DSR ）。
- 净月收入 = 扣除 EPF、SOSCO、PCB扣税后的月薪收入
- 月供 = 每月固定要偿还的债务，包括信用卡、车贷、个人贷款、PTPTN 贷款等。这部分资料银行可以在 CCRIS 和 CTOS 报告中查到
如何计算DSR？
DSR的计算方法是把你现有每月偿还的债务除以你的净收入。
如果贷款者的收入越大，其比例就会越低，相反的如果月供越大，比例就会越高。
一般上银行的批准比例为0.6以下，简单来说就是每个月的还款不可以超过月收入的60%。
假设你目前的净收入为 RM 4,000 ，而且还有车贷每月必须还上 RM 800。
如果你想贷款买房，那么这个房贷的月供就必须少于 RM 1,600 （4,000 x 0.6 – 800），或者贷款的批准率就会很低。
比如，小明的净收入有是 RM 3,000，每月总共要还的债务高达 RM 2,500（信用卡+车贷+PTPTN），那么他的 DSR 就是：RM 2500 / RM 3000 X 100% = 83.3%。
银行会认为他的债务违约风险高，因而不批准他的房屋贷款。
所以在申请贷款前可以先向银行了解目前的贷款利率是多少，自行先算自己的 DSR 看这个贷款是否在你的能力范围之内。
买房该买二手房产还是建筑中的新房产？
这也是许多首购族想问的问题，究竟是买二手房产好还是建筑中的房产。这里就为大家列出二手房产和建筑中房产的优劣势：
| 二手房产 | 建筑中房产 | |
| 优势 | 社区发展成熟能 更快迁入 房价有可比性 | ”特别“回扣 全新的屋子 选择较多 |
| 劣势 | 需支付估价费 房屋偏旧 | 和二手房产相比，价格较高房子 有未能如期完工的风险 欠缺考察 2-3年的建筑期 |
无论是二手房产还是建筑中的房产，购屋者还需要注意的就是房子的升值空间。许多人以为建筑中的房产升值空间较大，可能是因为人类对房子的刚需以及过去10年房地产行业的蓬勃发展，所以买新屋之后卖出去就一定不亏。可惜的是每个行业都有自己的周期以及瓶颈，房子能否卖出好价钱取决于该地区的发展，而不是卖了就一定赚。
不论是二手还是建筑中的房产都有自己的优缺点，购屋者可以根据自己的喜好以及可以承当的能力做出选择。
除了头期钱和房贷，买房还会面对的其他开销
律师费
前面提到了购买二手房产的时候购屋者还需要支付额外费用，其实这笔费用并不只是购买二手房产的时候需要支付，购买建筑中的房产其实也需要支付，只不过是发展商”回扣“了给买房者。
律师费是所有买房者必须要交的费用，这笔费用其实是你委任你的律师将屋子的所有权转交给你。普遍上每一间律师所收费都会不一样，但是购屋者可以参考以下图表作为平均价。
| 买卖合同 / 贷款协议的律师费 | |
| 第一个 RM 500,000 | 1% （最低 RM 500） |
| 随后的 RM 500,000 | 0.8% |
| 随后的 RM 2,000,000 | 0.7% |
| 随后的 RM 2,000,000 | 0.6% |
| 随后的 RM 2,500,000 | 0.5% |
为了吸引顾客，许多发展商都会“自行承担”这笔费用，所以购买发展中的顾客都不用支付。
印花税
这是政府向购屋者收取的一次性税收。印花税也可以分为两种：转让文书税收，以及贷款协议税收。对于首购族来说，很多时候都能享有印花税减免，详细情况可以询问你的发展商或者银行。以下是印花税的计算方式：
| 转让文书税收 | 贷款协议税收 | |
| 第一个 RM 100,000 | 1% | 贷款额的0.5% |
| RM 100,001 – RM 500,000 | 2% | 贷款额的0.5% |
| RM 500,001 – RM 1,000,000 | 3% | 贷款额的0.5% |
| RM 1,000,001 以上 | 4% | 贷款额的0.5% |
估价费
这是购屋者购买二手屋时所需支付的费用。如果你有意将你的屋子抵押给银行周转，又或者你想购买二手屋，那么银行就向估价师查询该屋子的价值。 由于每个估价师的费用都不一样，购屋者可以根据一下图标大约算出所需支付的估价费：
| 买卖合同 / 贷款协议的律师费 | |
| 第一个 RM 100,000 | 1% （最低 RM 500） |
| RM 100,00 – RM 2,000,000 | 0.2% |
| RM 2,000,001 – RM 7,000,000 | 0.167% |
| RM 7,000,001 – RM 15,000,000 | 0.125% |
| RM 15,000,001 – RM 50,000,000 | 0.10% |
| RM 50,000,001 – RM 200,000,000 | 0.067% |
| RM 200,000,001 – RM 500,000,000 | 0.05% |
| RM 500,000,001 以上 | 0.004% |
通常一份估价师报告可以维持2到3年的有效期，所以如果这段时间需要再借钱，可以用回同一份报告。
例子
接下来我们就算算如果一间二手的房屋市价为RM 600,000，贷款 RM540,000（90%）需要支付的费用有哪些：
首先是律师费，买卖合同的律师费顾名思义就是根据买卖合同的价钱来计算，以这个例子来说，你买 RM 600,000 律师费就会以 RM 600,000 来计算：
(RM 500,000 x 1% = 5,000) + (RM 100,000 x 0.8% = 800)= RM 5,800
除了律师费，印花税更是一笔重大支出，如前图所显示印花税可以分为两种：转让文书税收，以及贷款协议税收。转让文书税收是根据买卖合同的价钱计算，方式如下：
(RM 100,000 x 1% = 1,000)+(RM 500,000 x 2% = 10,000) = RM 11,000
贷款协议税收则是根据贷款合同的数额来计算，以上诉例子来说就是 RM 540,000，计算方式如下：
RM 540,000x 0.5% = RM 2,700
最后不要忘了还有估价费，这是根据你的估价师给出的价钱来计算，假设这个屋子的价值和买卖合约的一样，那么计算方式如下：
(RM 100,000 x 1% = 1,000)+(RM 500,000 x 0.2% = 1000) = RM 2,000
所有费用总计大约 RM 21,500，所幸政府有推出许多优惠给首购族，所以税收方面都会有折扣。
延伸阅读：
马来西亚房屋贷款条件
- 可以是马来西亚公民或外籍人士
- 至少21岁
- 借房贷时，年龄一般不可以超过65岁。这是因为一般银行房贷最多只能让我们借35年或或到70岁为止，视何者为先。所以65岁才借贷款，银行认为你无法在5年内还清房贷，所以都不会批准。
- 年薪一般最少是 RM 18000（月薪 RM 1500），但是大部分银行都要求年薪 RM 24000（月薪 RM 2000），房贷通过率会比较高
房屋贷款需要什么资料？
看完了买屋前的注意事项，现在我们就来了解贷款时须准备什么资料。
| 基本资料 | |
| 自僱人士 | 大马卡 （ IC )最新2年个人所得税（ Borang B ） 税单（ Tax receipt ) 电子账本（ E Ledger ) 6 个月银行来往/储蓄户口结单 （ Bank Statment ) |
| 打工人士 | 大马卡 （ IC ) 6 个月薪水单（ Payslip ） 6个月银行储蓄户口（ Bank Stetement ） 2 年公积金结单 （ EPF Statement ） |
| 小贩 | 大马卡 （ IC ) 最新2年个人所得税（ Borang B ） 税单（ Tax receipt ) 电子账本（ E Ledger ) 商业登记证（ Business Registration Certificate ） |
| 新加坡的打工人士 | 大马卡（ IC ） 工作证件 （ Working Permit ) 6 个月薪水单（ Payslip ） 6个月银行储蓄户口（ Bank Stetement ） 新加坡所得税报单( IR8A/ NOA ) |
| 收取现金的打工人士 | 大马卡 （ IC ) 3 个月薪水单（ Payslip ） 1 年公积金结单 （ EPF Statement ） 雇佣信 （ Employment Letter ） |
不同银行所要求的薪水单和银行结单也会不一样，一般上都是三个月，但是如果贷款者的加时费占总收入的大部分，那么银行会拿6个月的薪水单来平均你的加时费。
除了收入资料，银行还会向卖家要求地契（Title）以及门牌税（Cukai Tanah）。估价师会根据这两样基本资料来估计屋子的价值，当然这也是银行证明这笔贷款是用来买屋子的重要文件。
延伸阅读：
马来西亚房屋贷款需要多久才能批准？最长可以借几年？
银行一般会在你提出房贷申请后的2天至14天内，告诉你的房贷是否成功被批准。
房贷一般最长可以借35年。
如果你的房贷被银行拒绝，你需要在3个月至半年后才能够再次提出申请。
贷款要看CCRIS Report 或 CTOS报告美不美才能申请？
许多贷款人都听过 CCRIS 报告 或 CTOS 报告，但是具体这份报告是做什么的却不知道。这是一份对银行来说具有参考价值的报告，里面包含了贷款者的贷款记录，还款时间，贷款余额以及每月还款。
银行会用这份报告来评估贷款者的信用，如果有较早的贷款记录，也准时还款，那么贷款者的评分就会较高。假设贷款者迟还款一个月，你的报告将会出现“1”，如果报告出现“2” 或者“3”的时候，银行会直接将这个客户拉黑，必须等到报告里不良记入消失才能再借。
延伸阅读：
除此之外，银行还会看每月还款以及贷款余额来评估你的贷款资格。前面提到过，银行利用你的收入和每月还款计算 DSR，其中现有的贷款则是会根据这份报告里的还款来计算。
如果贷款者很常使用信用卡，但是却没有还清余额的习惯就需要注意了。因为如果长期没有还，积累的余额会用来计算 DSR，这可能会导致 DSR 超标，最终导致银行贷款不批。
MRTA / MLTA 房屋保险应该买吗？
另一个贷款者比较关注的问题可能就是人寿保险了。银行所提供的人寿保险其实是保障贷款者的贷款额，如果贷款者不幸死亡，保险公司会根据保单的保险额度还清贷款，这类型的保险可以保障贷款者和银行的利益。
房贷的人寿普遍可以分为两种 MRTA 以及 MLTA，两者的主要分别在于 MRTA 是一次性支付，而 MLTA 则是跟普通保险一样可以选择月供。另一个分别就是 MRTA 的保障会随着贷款期限逐年减少，而 MLTA 则会维持到期，当然这也导致了 MLTA 的保费较贵。
如果没有特别要求，银行通常都会直接帮顾客买 MRTA，保费也会加进贷款。但是，这就导致了贷款额变高，所需支付的利息就变多了。
比如说你只想借 RM 400,000，但是可能因为你的年龄较高，银行帮你买了保险最终导致你的总贷款额为 RM 450,000。这多出来的 RM 50,000并不是免费的，因为最后银行还是会跟你收利息。虽然说银行会给有购买 MRTA 的贷款者较好的利率，但是如果本身的财务良好，银行还是会给优惠利率的。
那么是不是就不鼓励买保险呢？其实并不然，因为如果有什么意外导致还不起贷款，你的家人最后可能会连房子都没有。最好的解决方式就是有足够的资金，直接付现金买 MRTA，既不会让银行赚你的利息，也有一定的保障。
你可以观看以下的影片，了解 Spark Liang 对 MRTA / MLTA 的看法：
如何提高银行批准房贷的成功率？
如果近期想要贷款，最简单的方式就是申请一张信用卡，累计你的信用积分。请注意，使用信用卡的时候必须注意自己的额度，如果使用额度过高，银行可能不会批给你。如果可以的话，你的信用卡必须要有6个月的还款纪录。申请信用卡的资料和申请其他贷款一样，读者可以看回申请贷款的文件。
除了累计信用积分，贷款者也可以确保自己拥有足够的储备金，最少屋价的10%。即便市场上有许多发展商给回扣减轻贷款者的负担，但是还是有许多银行会根据贷款者的储蓄来审核贷款。根据你的工作经验以及储蓄，银行可以大约知道你的日常开销，也可以知道你的储蓄习惯。
此外，贷款者可以尝试申请自己常用的银行。比如说，在大学期间你开了大众银行的储蓄户口，那么你想贷款的时候也可以找回大众，因为银行会对旧顾客给予较高的贷款评分。
如果你的 DSR 实在太高或者薪水收入门槛不达标，你可以考虑找一个担保人（Guarantor）来提高你的贷款机率。这名担保人最好有不错的收入和信用分数，这是因为如果你还不起债务，银行还可以要求担保人负责，所以要当担保人也要小心了！
供屋子计算法，教你节省房贷利息！
相信很多成功买房了的人都恨不得把房贷早些供完，希望供完之后自己有多余可支配资金。这里我们将会分享一些供房的技巧，让你早日摆脱房奴的生活。
不同于车贷，房贷的利息计算方式是日计的，计算方式读者也可以参考回前面的例子。如果利息的方式是日计的，那就表示了只要你的贷款额变0，银行就无法赚取你的利息。这句看视通俗易懂的话其实就是还房贷的精髓。
贷款者每月的还款其实是包含了利息和本金。根据不同的期限，本金的占比会逐渐变大，简单来说就是贷款越往后，还的利息就越少，因为本金在减少。为了缩短期限，贷款者可以每个月还多一点本金来减少所需支付的利息。读者可以下载我们的计算器，来记入或计算自己如果每个月还多一点的话，贷款期限会是多少。
虽然多还一些可以减少利息，但凡是还要量力而为，考量你的实际财务情况如何：
- 多还房贷会导致你没有紧急预备金应对突发情况吗？房贷没有马上付清不是世界末日，毕竟还要付10多年，但是在紧急情况下，可能就是救命钱了！
- 有没有其他利息更高的债务？有的话，应该先解决掉高利息债务而不是房贷
- 有没有比你房贷利息更高的投资？
除了每个月还多一点本金，贷款者也可以利用年终所得的花红来还贷。灵活利用弹性或者半弹性贷款的优势可以为你省下许多利息。
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但要注意，提前还房贷，可能会被罚款！注意房贷锁定期
提前还房贷虽然可以节省利息，但是要注意你的房屋贷款合同上有没有锁定期（lock-in period）。
锁定期会规定，如果我们在特定的期限内（比如5年）还清所有贷款，银行有权利进行罚款。
但即便过了锁定期，有时候你还是可能会被罚款，尤其是以下两种情况：
- 非零费用配套（Non-zero moving cost／finance moving cost package）：也就是贷款人需要自己支付相关费用，比如律师费等。这个配套的锁定期通常是3年，意思是3年内提前还款可能会被罚款。
- 零费用配套（Zero moving cost package）：贷款人不需要支付像律师费这些额外费用，但相应的锁定期会更长，一般是5年。所以如果你在5年内还清贷款，也可能会被罚款。
房贷迟还会有什么后果？银行可以 Lelong 屋子！怎么办？
虽然说现在的贷款银行都会帮你自动扣账，但是自动扣账的前提是户口必须要有钱，如果户口不够余额，那么银行也不能自动扣账，所以常常有人“忘记还款”。
如果发现自己的存款户口余额不足，请记得马上询问银行确拖款了多久，如果手头上有闲钱记得将欠款补上。
通常银行会向贷款者收取贷款未结余额的1%作为滞纳金（迟还款的惩罚金），而这时候你的 CCRIS Report 也会显示你还款时间慢了一个月，对你以后贷款会有影响。
如果你持续没有还款2个月以上，银行就会将你规定为拥有财务困境的贷款人，而利率也将调高直至你将之前的欠款都还完。利率的调高意味着你将支付更多的利息给银行，你的贷款期限也将延长，这就是为什么许多人到了70岁都还没将贷款还完的原因。
如果真的面对财务困境请务必通知银行和银行商量如何降低每月还款，不要等到利率变高了才采取行动。
如果你连续4个月都没有还房贷，银行会：
- 在拖欠还款的第二个月发出警告信，对逾期还款的部分征收罚款利息，还有可能调高你的贷款利息
- 在拖欠还款的第三个月，银行会发出催款函（Letter of Demand，LOD）。这是，只要你在14天内还款就可以避免房子被银行拍卖
- 到了第四个月你还是没有办法偿还房贷，那么银行会发给你撤销贷款通知书（Letter of Recall 或 Letter of Facility Withdrawal） 和 Form 16D 要求你在14天内还清全部贷款的欠款。
- 所以说在前4个月，你依然都是有机会补救的。只要还贷款就可以避免房子被拍卖。
- 第六个月或第七个月开始，银行有权起诉你，并向法庭申请 Order of Sale 来拍卖你的屋子。如果屋子拍卖的价格高，银行抵掉贷款后还能给你剩下的盈余，但一般上拍卖的屋子价格都很低，所以往往卖屋子的钱抵不了房贷，欠款人不仅丢了屋子，还要继续承担剩余的欠款，实在得不偿失。
房屋贷款还清了，记得和银行赎回你的地契！
从上述例子来看，银行有权拍卖不付房贷的房子，表明了在房屋贷款持续的几十年间，房子都是属于银行的。我们手中拿着的是地契复印本。
所以，当你的房屋贷款都还清了，一定要和银行赎回你的正本地契（Original Title）。赎回地契的步骤如下：
- 请律师进行解押手续（Discharge of Charge）
- 提交你的身份证、地税、门牌税以及房屋贷款清偿的证据给律师
- 我们需要签署委任状 （Letter of Authorization）申请解押，而银行则需要签署 16N 文件
- 律师会把两份签署文件、你的身份证、地税、门牌税以及房屋贷款清偿的证据提交给内陆税收局（LHDN）审核盖章
- 再把以上文件提呈给土地局，把房产从抵押状态换成解押
- 成功赎回正本地契
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结语
买屋是一件长期的事情，除了贷款之外还有很多其他的费用比如：装修，家私，管理费，门票税等等。除此之外，每个月的固定还款都会影响你的现金流，这就意味着你之后的储蓄可能没有你贷款前来的高。
在这漫长的还款期限，我们很难预测经济的走向，贷款者能做的就是确保自己的贷款收入占比不会太高。如果利率变低，贷款者应该利用之前还贷的钱继续还贷，这样就可以确保未来利率上涨的时候我们不会支付过多的利息。
虽然买屋的开销的很大，但是有谁又能抵御房屋所带来的安全感呢？买房或者租房，其实都没有错，因为这是你的人生，而你只需对你的人生负责。
希望这篇文章能帮你顺利贷款买屋，也能帮你摆脱房奴的生活。
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