Malaysia REITs 是比投资房地产更有性价比的方式。
投资马来西亚 REITs 不用 RM 100 就能进场，比花 RM 400,000 买个房子更轻松。对小资族来说，这不只是便宜，更是聪明的选择：
- 不用担心开销太大，导致财务紧张
- 不用烦恼房子装修、用途、跟租客沟通
- 不用担心房子租不出去，稳稳拿股息
REITs 是拥有和管理房地产的公司，通过信托基金管理各种类型的物业，例如：办公楼、医疗中心、酒店等。
截至2024年12月31日，马来西亚一共有19家 REITs ，其中包括我们所熟悉的名字，例如： KLCC Property REIT、Pavilion REIT、Sunway REIT、YTL Hospitality REIT 等。
本文解析马来西亚 REITs 是什么，目前上市的 Malaysia REITs 的完整名单、种类，马来西亚 REIT 是怎么运作的，和你分享投资 REITs 的优点和风险，要关注什么指标，告诉你2025年最值得关注的5档 Malaysia REIT 有哪些。
Malaysia REIT 是什么？M-REIT 马来西亚房地产信托基金 / 产托股
马来西亚REIT，全称为 Malaysia Real Estate Investment Trust，是大马的房地产投资信托基金 / 产托股，简单来说就是允许投资者用小额资金，间接持有并分享房地产收益的投资工具，但同时有保持了股票交易所的流动性，结合了【房地产安全性】+【金融市场便捷性】的投资工具。
REITs 由专门的产托公司（REIT管理公司）设立并管理，他们会将投资者的资金集中起来，购买一系列具备租金回报潜力的房地产资产，例如商场、写字楼、酒店、工业仓储设施，甚至是医疗中心。大马证券监督委员会（Securities Commission Malaysia） 规定马来西亚REIT 所持的资产中，至少75%必须是房地产，以确保稳定的租金收入；其余最多25%可投资于现金、定存、货币市场工具等非房地产相关资产。
所收的租金收益，扣除运营费用后，大部分将以“股息（Dividends）”的形式回馈给投资者。如果一档 REIT 将至少90%的收入分派给投资者，就可以获得企业所得税豁免。这也是为什么马来西亚大多数 REITs 都以高分红率、稳定股息而著称。
在马来西亚，REITs 有两种：传统型REIT和伊斯兰型REIT（i-REIT）。两者虽然在运作方式上类似，但在投资准则与监管体系上存在显著差异，不过两种都是华人可以投资的。
传统REIT 是最普遍的产托形式，其投资范围广泛，覆盖多个房地产领域，包括：零售商场、商业写字楼、工业与物流仓储、酒店与度假村、医疗保健设施等。这类REIT的目标是通过稳定的租金收入、资产升值与高效管理来为投资人创造最大化回报，经典的例子有 Pavilion REIT、Sunway REIT等。
i-REIT 是符合伊斯兰教法（Syariah）的产托产品，其投资及运营必须避免涉足非清真行业，如酒精、赌博、传统银行、烟草等，所有融资与租赁结构需遵循伊斯兰融资原则（如Ijara、Murabaha等），还要接受伊斯兰顾问委员会的审查与监督，可接受的“非清真”租金上限为 20%（第10年后降至5%）。马来西亚唯五的 i-REITs 有：Al-‘Aqar Healthcare REIT、Axis REIT、KLCC REIT、Al-Salam REIT 和 AME REIT。
其次，REITs 都是在交易所上市的。虽然 REITs 是信托基金的一种，但你无需通过中介投资，只需要通过一般投资股票、ETF、指数等交易账户进行投资即可。
REITs 的生意模式相当稳定和简单：
产托公司投资在房地产 → 产托公司出租房地产 → 产托公司赚取租金 → 产托公司把盈利作为股息派发给投资者。
只要在经济大环境没有太大变动之下，都可以获取持续性的资金收入。因此，REITs 是相对的低风险，但周息率回报相当高。
想象你很想投资 Mid Valley Mall 或 Sunway Pyramid，但现实是：
- 买不起整栋商场；
- 管理太复杂，要找租客、处理维修；
- 投资风险太集中，一个商场亏损就全盘皆输
这时候，REIT 就像是一种“房地产ETF”，只要你投资 RM 100到 REITs，就等于间接拥有那栋商场的一部分。简单来说，你不必投放大笔金额支付房地产的首期、不必向银行贷款购买房地产、也不需要自己管理房地产，你就可以拥有产权，成为收租人，能像房东一样收租金、赚资产增值。
投资 REITS 和投资房地产股票有什么不同？
| 项目 | REITs（房地产信托基金） | 房地产公司（Property Companies） |
|---|---|---|
| 盈利模式 | 主要依靠稳定的租金收入，强调“以租养基” | 收入来源多元，包括卖楼利润、开发收益、租金及投资收益 |
| 资本结构与现金流 | 资本结构稳定，负债率受法规限制，营运现金流稳定且充裕 | 资本支出高、负债率高，开发期可能现金流为负，财务压力较大 |
| 股息分配政策 | 法规要求分派至少90%的应课税收入，因此具高股息率 | 无固定分红政策，是否分红视公司盈利和策略而定 |
| 风险特征 | 风险较低，收入来自长期租约，现金流可预测性强 | 风险较高，受开发周期、市场需求、利率等因素影响大 |
| 公司治理结构 | 受监管机构、多方角色（如受托人、管理人、投资者）共同监管，确保少数持有人权益 | 通常由大股东主导，可能存在公司治理与利益冲突问题 |
所以，如果你追求稳定收益、低风险、像债券一样定期收息，REITs 是一个非常适合的工具，但如果你愿意承担更高波动性，追求资本增值与成长空间，房地产股可能更具吸引力。
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马来西亚REITs名单 Malaysia REITs List
截至2024年共有19家 REITs在马交所（Bursa Malaysia）上市。但是 2025年预计会有新一档 REIT 上市，目前 WCT Holdings 的 Paradigm Real Estate Investment Trust（Paradigm REIT） 已经获得 Securities Commission Malaysia 马来西亚证券监督委员会首肯，目前正在等待 Bursa Malaysia、州政府、股东批准。
| REIT | 股票代码 | 资产组组合 | 信托人 | 管理公司 |
| Al-Aqar Healthcare REIT | 5116 ALAQAR | 医疗保健 酒店 | AmanahRaya Trustees Berhad | Damansara REIT Managers Sdn Bhd |
| Al-Salam REIT | 5269 ALSREIT | 办公室 工业场所 | AmanahRaya Trustees Berhad | Damansara REIT Managers Sdn Bhd |
| AME REIT | 5307 AMEREIT | 工业场所 | RHB Trustees Berhad | I REIT Managers Sdn Bhd |
| AmFirst REIT | 5120 AMFIRST | 办公室 商店 酒店 | Maybank Trustees Berhad | AmREIT Managers Sdn Bhd |
| Amanah Raya REIT | 5127 ARREIT | 工业场所 办公室 酒店 商店 | Pacific Trustees Berhad | AmanahRaya-Kenedix REIT Manager Sdn Bhd |
| Atrium REIT | 5130 ATRIUM | 工业场所 仓库 办公室 | Pacific Trustees Berhad | Atrium REIT Managers Sdn Bhd |
| Axis REIT | 5106 AXREIT | 工业场所 办公室 仓库 | RHB Trustees Berhad | Axis REIT Managers Berhad |
| Capitaland Malaysia Mall Trust | 5180 CLMT | 商店 | MTrustee Berhad | CapitaLand Malaysia REIT Management Sdn Bhd |
| Hektar REIT | 5121 HEKTAR | 商店 | MTrustee Berhad | Hektar Asset Management Sdn Bhd |
| IGB REIT | 5227 IGBREIT | 商店 酒店 | MTrustee Berhad | IGB REIT Management Sdn Bhd |
| IGB Commercial REIT | 5299 IGBCR | 办公室 | MTrustee Berhad | IGB REIT Management Sdn Bhd |
| KIP REIT | 5280 KIPREIT | 商店 | Pacific Trustees Berhad | KIP REIT Management Sdn Bhd |
| KLCC Property REIT | 5235SS KLCC | 商店 办公室 | Maybank Trustees Berhad | KLCC REIT Management Sdn Bhd |
| Sentral REIT | 5123 SENTRAL | 办公室 | Maybank Trustees Berhad | Sentral REIT Management Sdn Bhd |
| Pavillion REIT | 5212 PAVREIT | 商店 办公室 | MTrustee Berhad | Pavilion REIT Management Sdn Bhd |
| Sunway REIT | 5176 SUNREIT | 商店 酒店 办公室 | RHB Trustees Berhad | Sunway REIT Management Sdn Bhd |
| Tower REIT | 5111 TWRREIT | 办公室 | MTrustee Berhad | GLM REIT Management Sdn Bhd |
| UOA REIT | 5110 UOAREIT | 办公室 | RHB Trustees Berhad | UOA Asset Management Sdn Bhd |
| YTL Hospitality REIT | 5109 YTLREIT | 酒店 | Maybank Trustees Berhad | Pintar Projek Sdn Bhd |
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REITs 的种类
权益型 REITs（Equity REITs）
目前市场上的大多数 REITs 都是以权益型为基础的。 这类 REITs 直接参与房地产的投资和运营，其主要收入来自于租金，或是房地产交易的利息，即是买卖房地产赚取的差价，再以股息的形式分配大部分收益给股东。在马来西亚的市场上，大部分的 REITs 都是权益性 REITs ，例如：Sunway REIT、KLCC REIT、YTL Hospitality、UOA REIT、Axis REIT、Pavilion REIT 等。
目前马来西亚的权益型 REITs 的行业分类涵盖多个领域，包括：零售（Retail）、办公室（Office）、工业（Industrial）、酒店和旅游业（Hospitality）、医疗保健（Health Care）以及多元产业（Diversified）。
| 马来西亚权益型 REITs 行业分类 | 投资于 | 马来西亚 REITs 例子 |
| 零售（Retail） | 购物中心 超市 百货公司等 零售商业地产 | Pavilion REIT Capitaland Malaysia Mall Trust Hektar REIT IGB REIT KIP REIT |
| 办公室（Office） | 商务楼 办公大楼 工业楼宇等 | AmFirst REIT IGB Commercial REIT Sentral REIT Tower REIT UOA REIT |
| 工业（Industrial） | 工业建筑物，例如 工厂、 物流中心和 仓库等 | Atrium REIT AME REIT |
| 酒店和旅游业（Hospitality） | 酒店 度假村等 旅游产业建筑物 | YTL Hospitality REIT |
| 医疗保健（Health Care） | 医院 护理中心 诊所等 健康护理建筑物 | Al-Aqar Healthcare REIT |
| 多元产业（Diversified） | 多种不同类型的不动产， 例如商业地产 办公室 酒店等 | Sunway REIT Axis REITKLCC Property Holdings REIT AI-Salam REIT AmanahRaya REIT |
抵押型 REITs（Mortgage REITs）
抵押房地产投资信托基金也称为 mREITs。 这类 REITs 不直接投资于房地产。 他们没有产权，所以不需要经营。 相反，他们将筹集到的资金借给需要资金的房地产开发商或经营者。 mREITs 投资于抵押贷款、抵押贷款支持証券 (MBS) 和相关资产。 mREITs 主要的收入是手续费和利息的差额，将大部分的利润作为股息分配给投资者。
目前在马来西亚还没有纯粹的抵押贷款 REITs。马来西亚的 REITs 通常专注于租金收入的物业，例如：办公室、购物中心、酒店和工业场所，而不是抵押贷款投资。
混合型 REITs（Hybrid REITs）
Hybrid REITs 是权益型 REITs 和抵押型 REITs 的综合体。 混合型 REITs 的管理人会根据房地产业务模式按比例进行配置，而管理人会根据当前环境、市场利率等因素，从专业角度进行调整投资比例。 因此，混合型 REITs 可以直接投资于房地产，也可以投资于相关的抵押债券。
目前，马来西亚没有混合型 REITs，同时投资于实体物业和房地产债务証券。
投资 REITs 怎么赚钱？
1. 收入分派（像股息一样的现金回报）
REIT 的最大特色之一，就是能为投资者带来稳定、定期的现金流收入。这些收入主要来自 REIT 名下的房地产租金，例如商场、办公楼、工厂或医院收来的租金。
大多数马来西亚 REIT 都会每半年或每季派息一次，为了享有免税资格，大马 REIT 必须每年分派至少 90% 的净收入给持有人。
举例来说：如果你持有 RM100,000 的 REIT 单位，年分派收益率为 6%，你就可能每年收到约 RM6,000 的“租金分红”，比定存更有吸引力。
2. 资本增值（单位价格上涨带来的收益）
除了定期收“租金”，REIT 的单位本身也可以像股票一样交易，具有涨价潜力。
如果 REIT 的资产价值上涨、出租率改善、租金提升，市场就会提高对该 REIT 的评价。这会反映在单位价格上，投资者可以通过“低买高卖”获得资本利得。
举例来说：你在 RM1.00 买入某 REIT，几年后单位涨到 RM1.20，加上你这几年收的分派，你就同时赚到股息 + 资本利得，实现双赢。
马来西亚 REITs 是怎样运作的？
REITs 其实就像是一家专门帮你“收租分红”的公司，它的运作背后，有一整套专业而有监管的机制，主要是由3个关键角色组成并共同运作，其中包括：管理者、物业管理者和信托人。我们把这个运作流程，拆成四个简单易懂的环节：
| 角色 | 功能 | 收入来源 |
|---|---|---|
| 投资人 | 出资买入 REIT 单位，定期收取股息 | 股息分配（来自租金） |
| 管理公司 | 管理资产、收租、买卖物业 | 管理费（跟业绩有关） |
| 信托人 | 监管资产安全，保障投资人权益 | 托管费 |
| 物业管理公司 | 管理租户、维修维护 | 服务费 |
| 资产 | 商场、写字楼、酒店、物流地产等 | 主要产生租金收入 |
投资者（Investors and unit holders）
REIT 会向市场上的投资者筹集资金，这些投资者可能包括：
- 机构投资者（像是养老基金、大企业）
- 个人投资者（像你我这样的散户）
- 战略投资者（也叫“基石投资人”）
根据马来西亚证券监管的规定，为了确保公平和流动性，25% 的REIT 必须有至少1,000名持有人，而且单一大股东不能持有超过75% 的份额。
你投入的资金换来 REIT 的单位（类似股份），就成为了“产托的股东”。REIT 把收到的租金分红给你，你每年就可以坐等收息。
管理者（REIT Management Company）
一般上，管理者是 REITs 创始公司的代表，负责制定 REITs 的投资策略，例如：
- 买哪栋楼？
- 租给谁？怎么谈租约？
- 资产涨跌如何调控？
他们从 REIT 收取管理费用作为报酬。
以 Pavilion REIT为例，管理者是于2011年4月7日在马来西亚注册成立的 Pavilion REIT Management Sdn Bhd，其主要职责是承担与 Pavilion REIT 有关的管理活动，例如：风险管理、新的收购和处置分析、营销、资产业绩和业务规划、市场表现分析等。
信托人（Trustee）
从法律角度看，REITs 所购买的资产并不属于管理者，而是属于投资者，信托人的职务就是严格监督 REITs 的管理者，拥有监察的职责，一般由银行或信托机构担任，确保：
- REIT 资产安全，不滥用投资者的资金；
- 管理行为合法、合规；
- 投资人的权益不被侵犯。
例如：Pavilion REIT 的信托人是 MTrustee Berhad。
他们的角色就像裁判员，也会收取一笔“托管费”。
物业管理者（Property Manager）
为了确保这些资产被妥善管理，REIT 通常还会聘请专业的物业管理公司，来负责日常运营、租户服务、维修保养、收取租金、缴交杂费、处理日常文件等。公司也会收取一定的服务费用。例如：Pavilion REIT 的物业管理者是 Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd。
投资马来西亚 REITs 的好处
投资门槛低且简单上手
同样是投资房地产，与买卖实体房地产相比，投资 REITs 的程序比较简单，投资门槛也很低。 投资者只需花几百令吉，取决于当时 REITs 的股价。以4月17日股价为例，最便宜的AmFirst REIT一单位仅 RM 0.29，最贵的是KLCC Property Holdings RM 8.66 一股）。
如同投资股票一样购买 REITs，便可分享产业的股权。
最重要的是投资 REITs 很简单，只要在投资平台操作即可，不像投资房地产的繁琐手续，不用烦恼房屋贷款、管理租户或处理法律文件，要跑各种银行和政府部门操作，耗时数个月。
风险低
如果你投资实体房产，你还需要自己找租客、定时收租金、交杂费等。 如果房产长期没有办法出租，房贷就有可能成为你沉重的财务负担，甚至影响财务状况。
REITs 通常拥有多个资产，有的甚至分散投资于不同用途或不同地区的资产。因此，即使某个商场的出租率较低，REITs 仍可通过其他资产收取租金，不会影响 REITs 的整体租金收益的表现。REITs 的多元化投资，不但增加了租金来源，更帮助投资者分散了投资风险。
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收益稳定
为了避免缴纳企业所得税，大多数 REITs 会将至少90%的利润作为股息派发给投资者，因此投资 REITs 可获得的股息收入和股息率都比较高。不少投资者也看中 REITs 稳定的股息分配，通过定期存款方式购买REITs 单位，等待每年可观的股息，增加多一项稳定的被动收入。
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对抗通货膨胀
通货膨胀已经是我们没办法避免的现实，衣食住行都不断涨价，单靠一份薪金的收入已不足以应对通货膨胀的物价涨幅。 REITs 的分红也会因着通货膨胀的关系而有所增加。
若你持有 REITs 的投资，不用太担心资产会因着通货膨胀而减少，反之你还能获得更多的分红收益。 值得留意的是，政治、市场走势等其他外部因素也有影响 REITs 的分红收益，进行投资前需要先评估政治、市场走势等外部因素。
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REITs 有债务上限
马来西亚证券监督委员会（英文全称：Securities Commission Malaysia）规定 REITs 的资产负债率不能超过50%。 这表示着 REITs 必须将债务控制在一定水平内，不能无节制地举债。当 REITs 的负债率越大，企业投入的资金就越多，承受的资金压力和风险就越大。
如果不幸碰上经济风暴，或公司业务一落千丈，无力偿还债务，公司会随时出售资产以偿还债务。因此，证监委员会的这项政策是在监管 REITs 的资产负债表，以保障投资者的权益。
在某些特殊情况下，大马证监会（Securities Commission Malaysia）会因着当前局势而调正 REITs 的负债率。举个例子，因着新冠肺炎疫情对国内经济和零售业业绩的严重负面影响，证监委员会曾在2020年8月至2022年12月31日期间将 REITs 的负债率上限调整为60%。
高流通率
REITs 比实际的房地产拥有更高的流通性。REITs 是在股票交易所挂牌交易的，投资者可以随时购买或者变卖 REITs 转换成现金。
REITs 是由专业人士所管理的
REITs 的资产都是由专业人士所管理，并致力于资产增值和提高回酬，让投资者获益。
投资马来西亚 REITs 的风险
无实体资产
投资 REITs 不是拥有一栋楼，而是投资一个公司管理的一组房地产，投资者手上不会拥有实体的不动产，所以投资者很多时候并不知道自己所投资房地产实际的面貌。
股息率没有预期多，因为会被征收预扣税和股息税
当你看到产托的股息率时，它通常只是表面数字，并不包括税务扣除的部分。
我们以双威产托（SUNREIT）为例，显示的总股息是9.3仙（每股分红，2023年第一期派息4.62仙；第二期派息4.68仙），而当前股价是1.78令吉。
股息率 = 9.3仙 / 1.78令吉 ×100%=5.22%
这个股息率是根据你在市场上购买股票的价格来计算的。
假设你购买了1,000股，当前股价是1.78令吉，那么你的总投资额就是：
1,000股 x 1.78令吉 = 1,780令吉
接下来，双威产托宣布派发每股9.3仙的股息（1仙等于0.01令吉）。所以，理论上你应该获得的总股息是：
1,000股 x 9.3仙 = 93令吉
然而，这只是表面数字。因为根据马来西亚的税法，10%的预扣税（Witholding Tax）会从股息中扣除。因此，实际到手的股息金额是：
93令吉 x (1 – 10%) = 93令吉 x 0.90 = 83.7令吉
所以，经过扣税后，你实际收到的股息是83.7令吉，而不是最初看似的93令吉。接下来我们来看看股息率的变化。
原本的股息率是按照93令吉来计算的：
93令吉 ÷ 1,780令吉 ≈ 5.22%
但实际到手的只有83.7令吉，所以实际的股息率应该是：
83.7令吉 ÷ 1,780令吉 ≈ 4.7%
也就是说，经过预扣税后，实际的股息率会从最初的5.22%降到4.7%，这就是预扣税对你投资回报的直接影响。
此外，根据2025财政预算案如果你的年度股息收入超过10万令吉，还需要缴纳额外的2%股息税。假设你一年的股息收入已经达到10万令吉，这时候你再获得83.7令吉股息，还需要缴2%的税：
83.7令吉 x 2% = 1.67令吉
最终到手的股息将变为：
83.7令吉 – 1.67令吉 = 82.03令吉
因此，经过这两层税务之后，实际股息率将进一步降低：
82.03令吉 ÷ 1,780令吉 ≈ 4.61%
对于大额投资者来说，这额外的税收意味着更高的机会成本。
成长空间小，股价很少爆发式增长
由于 REITs 的债务水平被限制在60%以内，而且每年所赚取的利润的90%都派发给投资者，所以管理者只能运用剩余的资金维修或翻新资产，没有其余大额的资金扩大业务。因着业务增长有限，所以 REITs 的股价一般上不会出现爆发式增长，只会小幅上涨。
由于 REITs 的增速较慢，股价不可能在短短几年内翻一番，更不能让投资者在短期内获得巨额利润，因此 REITs 比较适合偏好稳定性的投资者，而更具有冒险精神的投资者一般上不会选择投资 REITs。
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净值波动大
房地产的价值很容易受到市场消息的影响。每当有影响市场情绪的消息出现时，REITs 的净值就会大幅波动，REITs 的净值有可能会下跌，导致投资者在出售 REITs 时面临亏损的风险。
其次，当 REITs 的净值波动较大，投资者可能会面临流动性的风险。简单而言，投资者可能无法在需要资金时出售所持有的 REITs。
此外，REITs 的管理团队也有可能会采取更保守的投资策略，减少高风险投资，以减缓投资风险和波动性，这也会导致投资者的回酬收益减少。
需考虑管理团队的经管效率
REITs 房地产的所有权和管理权是分开运作的。 投资者是通过购买証券参与房地产投资，而不是直接购买房地产，因此无法参与房地产的经营权和处分权，更不能以出租资产的计算方式得知回报率。
投资者在做投资 REITs 前不能忽视的一点是需要考虑 REITs 管理者的经管效率。管理者的经管效率越高，出租率越高，投资者的回报就越高。反之，如果 REITs 管理者没有很好地经管房地产，REITs 的价值就会受到影响。
新手小白投资REITs前须知
需要考量环境因素对REITs收益的影响
REITs 以房地产为主的 ，其盈利表现和股价波动与实体房地产一样，会受到经济繁荣、通胀等主要环境因素的影响。
举个例子，在新冠肺炎的疫情期间，不少 REITs 因酒店和商场的客流量不足而连续几个季度交出了红色警戒（收益下滑或亏损）的季报。 即便疫情略有好转的现象，政府逐步放宽行动管制措施，重新开放商场、酒店、餐厅堂食，但不少 REITs 仍处于收入恢复期。
因此，你需要深入了解 REITs 的资产组合，持续跟踪 REITs 的财务表现，才能判断 REITs 是否能够走出疫情阴影，回归健康的财务水平。
投资前需要做足研究功课
在你决定投资哪些REITs之前，首先要了解各个 REITs 的资产组合。
以双威房地产投资信托公司（Sunway REIT）为例，这家公司战略性地布局在巴生谷、槟城和霹雳州等关键的黄金地理位置，其投资组合多样化，由17处房地产组成，其中包括：4个零售购物中心、6家酒店、4个办公室、1座医疗中心、1处工业地产和1处教育资产，净可出租面积总计达37万平方米。由此可见，拥有多元化物业的 Sunway REIT 租金收入会比较稳定，不会因为某项资产的租客不足而影响租金收入，进而会影响投资者获得的股息。
然而，需要注意的是，房地产过多，或组合过多的 REITs，在经济衰退时也可能出现低质量资产拖累优质资产的现象，导致利润摊薄的危机。
因此，在投资REITs之前，你一定要做好研究功课。你可以浏览不同的财经网站，例如：Yahoo Finance、Google Finance、Investopedia、Morningstar 、NAREIT 等，閲读并分析 REITs 市场的相关信息，了解市场趋势、历史数据、评估和风险的信息等。
其次，你也可以通过 Bursa Malaysia 官网，及时关注 REITs 的价值，了解 REITs 市场的动向。
虽然 REITs 的财务报表会帮助其物业的情况，例如店铺的种类等，但这些都是纸上谈兵的帮助，往往不能反映实际情况。 因此，最好的办法就是亲自去考察和判断 REITs 的价值。 举个例子，你可以亲自去视察商场的人流量，也可以观察购物体验、卫生水平、位置和交通便利性等。
建议分散投资
不同类型的 REITs 持有和管理不同类型的房地产项目，如商场、办公大楼、酒店等，你可以选择投资多种不同类型的 REITs，以分散投资风险。
此外，你可以考虑投资不同地区的 REITs，比如不同的城市或国家。 这可以减少由于单个区域的房地产市场波动而对投资组合的影响。
再者，你可以选择不同的 REITs 管理公司。不同的 REITs 管理公司都有不同的投资策略和风格，因此你可以投资于各种不同的 REITs 管理公司，以降低投资风险。
其次，你需要定期检讨，并根据当前市场情况调整投资组合，以保証投资组合的合适性和稳定性。
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确定自己的投资目标和风险承受能力
在投资 REITs 之前，你需要先了解自身的财务状况，例如：收入、支出、债务和资产等。 清楚了解财务状况有助于了解你有多少资金可用于投资 REITs。
其次，你需要考量投资目标，其中包括：资产增长、获得收入、分散投资风险等。你可以按照投资目标选择合适的 REITs。
第三，你还需要清楚了解自己的风险承受能力，简单而言，就是你需要考量你能承受多少的投资风险。 如果你的风险承受能力较低，可以考虑投资多年财务报表健康、派息稳健，并声望好的 REITs。
REITs的5大表现指标
在投资 REITs 前，除了对 REITs 有一定的基本了解以外，你也可以注意以下5大表现指标，选择合适的 REITs。
注意，以下股票仅供示范用途，非投资建议。所有投资均有风险，建议大家在进场前做好功课和风险规划。
产业收益率（Property Yield）
当你想了解 REITs 的盈利能力和经营状况时，首先需要关注 REITs 的净财产收入（Net Property Income）和财产收益率（Property Yield）。 财产净收入和产业收益率的计算公式如下：
净产业收入 = 营业额（Gross Revenue）- 营运开销（Property Operating Expenses）
产业收益率 = 净产业收入（Net Property Income）÷ 物业价值（Property Value）
通过净产业收入（Net Property Income）， 我们可以得知 REITs 在一个季度或者一年的收入。
REITs 的主要收益是租金收入，其他非主要的收入包括停车费收入、广告收入、场地租赁费等。这些收益项目加起来后就是 REITs 的营业额（Gross Revenue）。
REITs 的营业额减去营运开销（Property Operating Expenses），例如：水电费、保险费、管理费、维护费等后，方可计算出 REITs 一个季度或一年的净物业收入（Net Property Income）。
REITs 的净产业收入和租金收入的变化必须大致相同，才能保持健康的运营水平。 举个例子，当这个季度的租金收入增加了30%，那么净产业收入也应该增加30%。 如果增长率有差距，那么你就需要查看这个季度的营运开销（Property Operating Expenses）是否有增加。
产业收益率（Property Yield）是用来评估 REITs 的资产能换来多少收益的。 通过比较 REITs 的净产业收入和产业价值，你就可以掌握净产业收入占财产价值的比例。
产业价值是指截至结算日 REITs 手中房产的市场价值。 产业收益率越高，表示 REITs 的盈利能力越强，能够为投资者带来的回报也越有吸引力。
如果一个 REIT 拥有庞大的资产，但并未能获得相应的产业收益率，这代表这家 REIT 并没有很好地利用自身资源，或者 REIT 管理着（Manager）经管不善。
REITs 的主要收入来源是租金。因此，你也可以查看财报的出租率（Occupancy Rate）。出租率高表示当前市场对于 REITs 的物业需求很强，也意味着 REITs 拥有比较大的议价能力，可以进一步地要求收取更高的租金，为投资者创造更高的投资回酬。
偿债成本（Cost of Debts）
偿债成本主要评估 REITs 的利息支出占总借款的比例，计算公式是：
偿债成本 = 利息支出（Interest Expense）÷ 借款总额（Total Borrowings）
偿债成本越高，表示 REITs 偿还贷款的利息越重，偿债负担也就越重，这可能对 REITs 的盈利能力形成负面影响。
从另一个角度而言，如果 REITs 的财务水平和盈利能力足够强，自然可以从银行借到低息贷款。 贷款利率越低，REITs 未来的偿债成本也就越低。
因此，部分投资者会通过偿债成本评估 REITs。
当偿债成本越大，REITs 的现金流和现金就会越弱，在经济衰退时将面临更高的金融风险。
有些 REITs 会在年报或季报中公布该财年的平均还债成本（Average cost of debt %），而有些则不会，需要投资者自行计算。
负债率（Gearing Ratio）
负债率反映了 REITs 的财务状况，帮助 REITs 是依靠内部资金还是外部负债来经营。 负债率的计算公式：
负债率 = 总藉款（Total Borrowings） ÷ 总资产（Total Assets）
负债率就像一个公司的财务压力表。 负债率越大，REITs 借的资金越多，所承受的财务压力和风险越大，未来需要偿还的资金也就越多。 如果不幸遇到经济风暴，或公司业务一落千丈，REITs 将无力偿还债务，可能随时出售资产偿还债务。
负债率越低，反映出 REITs 的财务状况越好，在遇到经济风暴时更能渡过难关。
因为一些特殊因素，比方说新冠肺炎疫情对经济和零售业的表现造成严重的负面影响，大马证监会（Securities Comission Malaysia）曾经将 REITs 的负债率上限从50%上调至60%直到2022年12月31日，给予 REITs 管理团队有更大的灵活性部署资金。
分配收益率（Distribution Yield）
REITs 的高股息是投资者选择投资 REITs 的关键因素。 因此，分配收益率（Distribution Yield）是投资者关切的指标之一。 分配收益率的计算公式：
分配收益率 = 每单位派息（Distribution Per Unit，DPU）÷ 股价
分配回报率类似于投资股票的股息率（Dividend Yield），只是说法不同，REITs 的股息被称为收入分配（Distribution）。
分配收益率越高，表示 REITs 的盈利能力越强，投资者获得的股息回报也就越高。
由于大多数 REITs 的股价都比较稳定，很少出现剧烈波动，投资者很难从中赚到巨额的价差。 因此，分派收益率成为
衡量 REITs 能为投资者带来多少投资回酬的重要指标。
营运资金（Cash Flow From Operating Activities）
现金流向表（Cash Flow Statement）中的营运资金是其中一个评估 REITs 的可靠方法，也可称为 Funds From Operation （简称：FFO）。
REITs 属于房地产，在普遍的情况下是不会像普通企业的设备等资产价值随着时间逐渐下滑，反而还会增值。因此，损益表中的净利（Net Profit）无法精准呈现出 REITs 的盈利表现，投资者反而需要留意营运资金（Cash Flow From Operating Activities），才能分析出 REITs 的盈利表现是否有增长。
延伸阅读：
2025年值得留意的5个马来西亚 REITs
SSF 是根据以下指标截止2025年4月16日的数据，挑选马来西亚表现最好的 5 个 REIT：
- 分派收益率（Distribution Yield）：投资人最关心的「年化股息回报」
- 价格对净资产比（P/B Ratio）：是否被低估
- 产业收益率（Property Yield）：房产本身的盈利能力
- DPU（每单位分派）：实际能收到的钱多不多
- Gearing Ratio（杠杆比率）：越低越安全
综合来看最值得关注的 5 个 REIT 是：
| 名称 | 分派收益率 | DPU | P/B Ratio | 产业收益率 | 杠杆率 | 推荐理由 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sentral REIT | 8.37% | 0.0636 | 0.66 | 6.00% | 44.6% | 高收益率 估值偏低 DPU 稳健 适合收息型 |
| Atrium REIT | 6.76% | 0.0852 | 0.88 | 7.00% | 41.6% | 工业型REIT 租金收益强 现金流稳 |
| Axis REIT | 5.12% | 0.0927 | 1.10 | 5.43% | 33.3% | 工业资产优质 管理团队强 成长潜力大 |
| IGB REIT | 4.67% | 0.1070 | 1.78 | 8.38% | 21.2% | 拥有Mid Valley商场 租金回报超强 蓝筹级 |
| AI-Aqar Healthcare REIT | 5.86% | 0.0727 | 0.99 | 6.69% | 41.4% | 医疗资产抗周期 有稳定需求 适合稳健投资者 |
为什么这五个 REIT 脱颖而出？
- Sentral REIT：属于写字楼领域，但管理稳健，租金收益稳定，估值便宜（P/B 只有 0.66），很适合追求高分红的投资者。
- Atrium REIT：工业物流资产，房产收益率 7%，属于稳健型且成长性兼备的组合。
- Axis REIT：REIT 界的“白马股”，资产优质、租户稳定，长期表现良好，虽收益率不高，但抗风险能力强。
- IGB REIT：拥有 Mid Valley、The Gardens 等超强现金流商场，虽然贵（P/B 高），但赚钱能力超强。
- AI-Aqar REIT：主打医院与医疗机构，低波动、高防御力，适合长期收息组合。
Sentral REIT
Sentral REIT 是专注于商业与办公楼产业的房地产信托基金，在2007年上市。截止2024年12月31日，SENTRAL 的资产包括10栋商业大厦，其中4栋位于赛城（Cyberjaya）、4栋位于吉隆坡（Kuala Lumpur），1栋位于八打灵再也（Petaling Jaya）、1栋位于槟城（Penang），总估值达 25.2 亿令吉。
其中最具代表性的资产是 Menara Shell（壳牌大厦），位于KL Sentral金融与交通枢纽，其他资产还包括 Menara CelcomDigi、Plaza Mont Kiara、Sentral Building 1 – DHL、Sentral Building 3 -BMW、Lotus’s Penang等，客户有华为（Huawei）、Google 等。
这些资产大多位于策略性地段，是大企业首选的办公空间。由于大型租户承租，租期较长，现金流稳定，因此Sentral REIT 被视为“吃租金”的稳健型产托。
财务表现：
尽管马来西亚写字楼市场整体承压，Sentral REIT 在 2024 年依然交出稳健成绩单：
- 全年实现收入1.91亿令吉，增加18.6%
- 全年实现净收益7,981万令吉，年增 7.5%
- 年度分派每单位（DPU）为 6.36 仙，以 2024 年底股价 RM0.795 计算，分派收益率达 8.0%
- 尽管单位数增加导致 EPU（每单位盈利）同比下滑 3%，整体收入仍展现增长趋势；
- 组合出租率达 84%，显著高于吉隆坡写字楼市场平均的 73.8%，说明其资产质素优于市场平均。
Sentral REIT 多年来维持稳定表现，派息收益率长期维持在7%-8%以上，在马来西亚 REIT 中属于高息股。截至 2025 年初分派收益率为 8.37%，属于市场最高之一。若你在 2010 年投资 RM10,000，目前已可累计获取超 RM13,000 的分红，总回报也超过 RM20,000。
Sentral REIT 的优点：
- 高派息率：目前派息率高达 8.37%，远高于大多数产托。适合追求现金流的投资者。
- 优质办公楼资产：位于吉隆坡市中心、KL Sentral 的产业租金稳定，都是长期租给大型企业、政府机构、跨国公司，大部分租约 3-5 年，租金锁定期长，现金流稳定。
- 企业型写字楼的优势就是违约率低、付款准时，不像零售商场有时要面临小商家跑路。
- 物业收益率高：产托整体租金回报率达 6.00%，物业赚钱效率不错。
- 估值便宜：当前市净率（P/B）仅 0.66，低于资产净值，有一定“折价”。
- 租户粘性高：组合出租率达 84%，高于市场平均的 73.8%，说明抗空置能力强；2025 将有 21% 面积到期，已提前展开谈判，主动管理能力强。
- 租约年限到期长：截至2024年12月31日，SENTRAL的加权平均租约到期年限（WALE）为4.76年这代表租户的平均租约还有将近 5 年才到期，有利于稳定未来现金流、减少短期内重新议约的压力、降低资产空置风险。对于房托基金而言，长WALE是抗波动的护城河之一。
- 财务素质：平均债务到期年限为 2.09 年，约3.4亿令吉将在 2025 年到期，管理层表示再融资工作进展顺利。
Sentral REIT 的缺点：
- 资产集中在办公楼，抗周期能力较弱：Sentral 主要投资写字楼资产（商业办公楼），虽然过去是稳定现金流来源，但办公楼正面临结构性压力：
- 混合办公（Hybrid Work）兴起，企业压缩租用面积；
- 科技行业裁员潮、中小企业缩编，都可能影响租赁需求；
- 空置率虽比市场平均好（84% vs 市场73.8%），但仍低于零售或工业 REIT。
- 写字楼不像商场或工业区有自然流量和长期承租结构，比较容易「遇冷」。
- 租户集中度高：部分大楼租户集中在特定公司，如壳牌或政府机构，若单一租户退出将影响租金。
- DPU（分派）连年略降，成长性乏力：
- 2022 年：6.96 sen
- 2023 年：6.68 sen
- 2024 年：6.36 sen
- 杠杆率偏高（44.6%），对利率敏感：REIT 的上限是 50%，Sentral 已接近边缘；目前融资成本是 4.39%，在马来西亚这算不低，如果未来再升息或再融资成本继续上涨，会压缩利润，甚至影响派息。虽然管理层已经锁定一部分债务为固定利率（51%），但仍有一半左右暴露在利率波动中。
- 续租率只有 65%，反映议价能力一般：2024 年约 14% 的面积到期，仅续租或替换掉 65%，意味着每 10 间到期的租户，有 3～4 间不愿续租，这可能不是“租不出去”，但反映租户谈判中 Sentral 没有特别强势，需要透过降租金或装修补贴来吸引租客。
Sentral REIT 是马来西亚“高息收租型产托”的代表，资产集中在交通便利的黄金地段，长期租金稳定、分红慷慨，适合追求高派息、现金流的退休族或收租派，喜欢低估值、价值投资型产托的投资者。虽然面临一定行业集中风险，但对于看重稳定现金流与价值投资的人来说，依然是个非常有吸引力的选择。
Atrium REIT
Atrium REIT 专注于工业资产，是大马唯一的100%工业 REIT，自 2007年4月2日起在马股主板挂牌上市。它的资产组合包括位于雪兰莪与槟城核心地段（Shah Alam、Puchong、USJ、Bayan Lepas）的9 项工业产业，当中包括 Atrium Shah Alam 1 至 5、Atrium Puchong、Atrium USJ、以及位于槟城工业区的 Atrium Bayan Lepas 1 & 2。
在2019以前，Atrium REIT 所持有的产业都是仓库。自从2019年10月并购了Atrium Bayan Lepas 2工厂，Atrium REIT 现在拥有两种工业型产业，也就是仓库和工厂。
财务表现：
Atrium REIT 在2024年的整体表现可以用“回温向上”来形容。虽然前两年面临回调，但今年收入与分派同步增长，主要受惠于出租率恢复与租金调整。
- 总收入达到 4998万令吉，年增超 26%，创历史新高。
- 物管净收入（NPI）4580百万令吉增长
- 已实现净利润为2280万，同比增长 24%。
- 每单位分派（DPU）回升至 8.52仙，比2023年增加 23%。
- 分派收益率为 6.93%（以年底市价 RM1.23 计算）。
- 出租率96.34%
- 杠杆率41.64%
Atrium REIT 的优点：
- 稳定的工业资产组合，掌握结构性红利：九项工业物业集中于巴生谷和槟城的优质工业区，地段佳、需求稳，有很强的议价与续约能力。尤其是物流与轻工业仓储，正好受惠于电商扩张、制造业回流、近岸外包（nearshoring）等中长期趋势。
- 高出租率：整体出租率达 96.34%，除了 ASA5 进行翻新外，其余均满租；翻新完成后有望再增收入。
- 分派恢复成长轨道：自2021年年创下9.75仙后就逐步下滑，但2024年分派回升至 8.52仙，较去年增长超过 23%，显示租金收入回稳。
- 殖利率具吸引力：以2024年末股价计算，分派收益率接近 7%，属于马来西亚 REIT 市场偏高的水平。
- 具备资产增值潜力：ASA5 目前空置，是表面“缺点”，但实际上是资产优化策略的体现。管理人计划透过 AEI（资产提升计划）将旧工业楼翻新并租给新租户，目前已经敲定租户，待改造完成即可满租。
Atrium REIT 的缺点：
- 过度集中于单一资产类型，抗风险力有限：虽然工业资产稳定，但高度集中也意味着对单一行业或政策变动的敏感度上升。若未来马来西亚制造业、出口链或外资扩张放缓，会影响整体续租能力。
- 高杠杆，掣肘未来扩张或分派能力：2024年杠杆率已达 41.64%，虽然未超过50%上限，但已处于“偏高”区间，若未来利率持续高企，将推高融资成本、影响净利与可分派收入，也可能没有足够财务空间再融资收购，增长动力受限。
- 单位价格表现不佳，资本回报拖累总回报：过去三年单位价格波动大、并呈回调趋势，2024年资本回报为 -10.87%，导致全年总回报为负3.94%。这反映市场对其成长性信心不足，也可能因规模小、流动性弱等限制资金进场。
- 成长性偏低，缺乏并购或转型催化剂：近年未见大规模收购动作，REIT 的资产增长动力不足。若只靠现有物业租金微升，很难带来 DPU 高速成长。若未来不并购新资产或走向多元布局，将陷入“收入天花板”。
如果你偏好 稳健派REIT，不求高成长，但希望有稳定现金回报、长期抗通胀保值，它是一个不错的选择。但若你寻求 高成长、高资本回报型REIT，例如带有数据中心、零售转型、跨境并购能力的房托，Atrium 当前的策略与资源相对保守。
Axis REIT
Axis REIT 是马来西亚第一个 REIT，于2005年8月3日上市。Axis REIT 拥有多样化的投资组合，物业位于巴生谷、柔佛州、槟城、彭亨州、森美兰州和吉打州，一共有69个物业，其中包括：办公室、工业场所、物流仓库、大卖场和生产设施场所，总管理面积超过 1515 万平方英尺，像 Nestlé Products、SPX Xpress 都是它的租户。
财务表现：
- 总收入RM3.22 亿令吉，同比增长 11.7%，主要得益于新增物业的租金收入和租金调整。
- 净物业收入（NPI）2.77亿令吉，同比增长 12.7%，反映出运营效率的提升。
- 税前净收入2.13 亿令吉，略低于 2023 年的2.22亿令吉，主要受融资成本上升的影响。
- 每单位派息（DPU） 9.27 仙，同比增长 7.2%，派息率达 99.6%，显示出对股东回报的重视。
- 资产管理总额（AUM）52.6亿令吉，净资产值（NAV）为 RM33 亿，反映出资产规模的稳步增长。
- 出租率 95%，略低于 2023 年的 97%，但仍维持在较高水平。
- 租金平均上调 5.3%，显示出资产的增值能力。
AXIS REIT 的优点：
- 偏向工业地产：AXIS REIT 的资产56%集中于物流仓储、26%位工业地产，工业和物流资产在当前经济环境下表现稳健，需求持续增长。
- 高派息率：近乎 100% 的派息率，适合寻求稳定现金流的投资者。
- 积极的投资策略：通过收购和开发项目不断扩大资产规模，提升收益。
- 可持续发展承诺：约 90% 的融资为可持续连结贷款，展示出对 ESG 的重视。
- 续约和运营效率高：续约率高达82.8%，平均收租期仅为 1 天，显示出良好的租户粘性和管理能力。
- 资产年限有保障： AXIS REIT 有54% 的资产为租赁地契（leasehold）、10% 为注册租赁物业（registered leases）、仅有 36% 为永久地契（freehold）。虽然 leasehold 占比较高，但平均剩余年限为 47 年，最短的也有 25 年，属于「安全区间」。而管理层也展现出主动管理的态度，如 2023 年就提前为其中一项资产申请续约。这种做法降低了资产贬值的长期风险，也让投资人对 NAV 的可持续性更具信心。
- 仍有成长潜力，并购策略明确锁定工业地产核心带：Axis-REIT 2024 年完成了 8 项收购，总金额高达 RM7.19 亿，创历史新高。这不仅显示出资本运作能力，也体现出其「做大工业地产业务」的清晰战略。
- AEI（资产提升）支出达 RM18.3 百万，持续维护资产质量
- 有自主开发能力：2024 年 Axis-REIT 成功完成：Axis Mega Distribution Centre Phase 2，为 Grade A 物流仓，总 NLA 达 509,040 平方尺。这说明 REIT 不仅仅依赖收购，也具备主动开发能力。这类开发具备更高资产回报率（因为没有溢价收购成本）、更强的租户匹配度（可按需求客制化）、更高的长期资本增值空间。
AXIS REIT 的缺点：
- 出租率下降：从 97% 降至 95%，需关注空置率上升的趋势。
- 净利下滑：税前净收入略有下降，可能受到融资成本上升的影响。
- 租金增长放缓：租金调整幅度略低于上一年，需关注未来租金增长的可持续性。
- 盈利太依赖10大租户：虽然 AXIS REIT 有177位租户，但是49%的盈利来自10大租户，盈利风险较高
若你是追求稳定现金流，DPU 连续成长、派息率近 100%，仍属优质防守型选择。如果你关注长期资本增值，再开发、策略收购和行业趋势都提供了成长潜力。唯一要注意的是：未来资产购入价格是否会因估值偏高而压缩回报，值得持续追踪。
IGB REIT
IGB REIT 一直是明星 REIT 股票，也是投资者的最爱之一。IGB REIT 是一家专注零售物业的马来西亚房地产信托基金，于2012年成立上市。它的资产组合主要持有两座在巴生谷黄金地段的标志性商场：Mid Valley Megamall（MGM，谷中城）与The Gardens Mall（TGM，花园商场），总可出租面积达 264万平方尺。截至2024年末，其市值达到 77.4亿令吉，投资物业总值 54.4亿令吉。
Mid Valley Megamall 和 The Gardens Mall 的地理位置优越，在吉隆坡和八达岭再也的交界处，是马来西亚热门的购物中心之一，汇集众多中高端品牌。
其中，Mid Valley Megamall 是第一个拥有四大主力租户的零售中心，其中包括：AEON BiG、Golden Screen Cinemas、AEON 和 Metrojaya。Mid Valley Megamall 也拥有谷中城展览中心（Mid Valley Exhibition Centre），可全年举办活动和展览。
此外，The Gardens Mall 是一个高级的6层购物天堂，有200多家商店，其中有顶级时尚品牌，例如：Louis Vuitton、Versace Collection,、Hermès、Burberry 等。The Gardens Mall 也是受欢迎的百货商店 Isetan of Japan 和马来西亚最主要的电影院 GSC Signature 的所在地。
财务表现：
- 2024全年实现总收入 6.26 亿令吉，年增 3.6%，连续三年创新高，反映零售恢复力强劲
- 净物业收入（NPI）为 4.56 亿令吉，同比增长 1.7%，增幅放缓但仍稳定
- 可分配收入达 3.96 亿令吉，年增 2.6%，支撑持续派息
- 每单位分派（DPU）为 10.70 仙，较去年 增长 2.2%，以年末股价 RM2.14 计算，分派收益率为 5.0%
- 核心每单位盈利（Core EPU）上升至 16.06 仙，年增 11.5%，显示营运效率有所改善
- 每单位净资产（NAV）为 RM1.2840（分派前），年增 4.8%，反映资产价值稳定上扬
- 组合平均出租率达 97.8%，其中 Mid Valley Megamall 为 98.9%、The Gardens Mall 为 96.1%，高于市场平均水平的86.8%
- 管理费用比率维持低位，为 0.98%，较前一年轻微改善，显示成本控制得当；
- 投资物业总值为 54.4 亿令吉，年增 4.8%，反映商场估值持续上升，具有保值力。
IGB REIT 的优点：
- 优质资产，地段无敌：谷中城和花园商场是巴生谷人流量最大、最成熟的零售中心，拥有高品牌辨识度和稳定的消费人群。这两个商场的租户组合优质、涵盖高端与大众品牌，保障了租金收入的稳定性。
- 超高出租率：截至2024年末，MVM出租率为 98.9%，TGM为 96.1%，几乎满租，这在零售物业中非常罕见，显示其物业竞争力极强。而且2024年，尤其 MGM 迎来了99个新租户，TGM 也迎来瑜伽界“LV” Lululemon 的进驻。
- 稳定成长的收入与分派能力：疫情后强劲复苏，2024年总营收和NPI均创下历史新高。每单位分派也连续三年增长，达到 10.70仙，适合追求稳定被动收入的投资者。
- 管理效率高：IGB REIT 的管理费用比率维持在1%以下，2024年为 0.98%，显示管理团队对成本控制有良好把握。
- 资产增值潜力强：投资物业总值五年间稳步上升，从2020年的49.6亿令吉增长到2024年的 54.4亿令吉，反映出资产本身具备保值与升值能力。
IGB REIT 的缺点：
- 资产集中度过高：目前只有两项核心资产（MVM 和 TGM），虽然质量高，但在地理与资产类型上集中，抗风险能力相对受限。一旦出现突发事件（如商圈交通改造、租户流失等），对整体影响较大。不过，IGB REIT 也表明有意在2025年开拓新的资产组合，将目光瞄向即将建好的新商场如：Bloomsvale Shopping Gallery、Pavilion Damansara Heights、Senada Shopping Centre。
- 分派增长趋缓：虽然2024年分派创高，但增速仅为 2.2%，显著放缓。管理层需透过资产优化或增购新物业提升未来成长空间。
- 增长缺乏扩张计划：与其他积极并购扩张的REIT相比，IGB REIT 在近年几乎没有新增资产，这可能限制其长期增长潜力，尤其在海外零售回温的背景下，扩张缓慢可能错失机会。
- 估值溢价偏高：虽然分派收益率在5%左右尚属合理，但在马来西亚REIT中属偏低，意味着投资者需支付一定溢价获取“稳定优质”的标签，对价格敏感型投资者不具吸引力。
IGB REIT 是一档高质量、低波动的零售REIT，适合偏好稳定收益、避险资产的长期投资者。它的“缺点”更多体现在成长性不足，而非运营问题。若未来能解决资产集中、并购拓展等议题，其潜力仍值得期待。
AI-Aqar Healthcare REIT
Al-`Aqar 是全球第一家伊斯兰医疗保健类房地产信托基金（REIT），于 2006 年 8 月 10 日在马来西亚交易所主板上市，由柔佛机构（JCorp）全资子公司 Damansara REIT Managers Sdn Bhd 管理，背后也获得 KPJ 医疗集团的强力支持。
截至 2024 年底，Al-Aqar 的资产组合已扩大至 24 个物业单位，涵盖：17 家医院、4个健康/康复中心/洗肾中心、2 所学院、1 个位于澳洲的养老村，总物业估值达 16.4 亿令吉，基金规模为约8.4 亿单位。
财务表现：
根据 Al-Aqar Healthcare REIT 2024年第四季度财报（目前尚未公布2024年报）：
- 全年租金收入为 1.17 亿令吉，相比 2023 年下降 3.1%，主要受租金结构调整及物业转让影响；
- 净物业收入为 1.11 亿令吉，年减 3.3%，但仍显示营运稳定；
- 投资收入同比增长 29.9%，达到 188 万令吉，为基金提供额外现金流；
- 年度净收益为 5,827 万令吉，相比去年下降 4.0%，但跌幅温和；
- 每单位盈利（EPU）为 6.94 仙，年减 6.8%，反映收益面临轻微压力；
- 资产重估收益正向回升，全年带来逾千万令吉公允价值增益，扭转去年下跌趋势；
- 组合出租率维持 100%，展现医疗资产在不景气下的抗压性；
- 外汇影响拖累综合收益，澳洲资产货币换算导致全年外币亏损约 1,238 万令吉，使总综合收益年减 31.0%。
Al-Aqar Healthcare REIT 的优点：
- 医疗类资产稳定抗周期：医院与医疗设施长期租约（通常超过 10 年），即使经济波动，现金流仍具保障。而且医疗类资产是“刚性需求”，即使在经济低迷时也不容易出现大规模退租。更何况马来西亚政府也在大力发展医疗旅游行业（占大马旅游收入的4%-6%），澳洲适老化需求也越来越高，以1.5%的CAGR成长。
- 100% 出租率，几乎零空置：所有资产都在运营状态，代表租金收现无断层，堪称“现金奶牛”。
- 背靠 KPJ 医疗集团与 JCorp：拥有强大医疗资源背景，租户多为关联企业，有助于降低违约风险。KPJ 是大马领先的私立医疗集团，长期担任Al-`Aqar主要租户，2023年，KPJ营收年增 19.2%，净利飙升 63.3%，支撑租金支付能力。
- 具备海外布局潜力：澳洲养老村展现其跨境投资能力，为未来多元化扩张提供模板。
Al-Aqar Healthcare REIT 的缺点：
- 收入增长乏力，近年小幅下滑：连续两年租金收入与净收益下跌，显示内部增长动能偏弱。
- 外汇风险影响综合收益：澳洲资产带来的外币兑换波动显著拖累年度表现，未来需更好对冲策略。
- 对 KPJ 依赖度高，集中风险存在：大部分资产由 KPJ 医疗集团租用，一旦母集团出现财务问题，可能连带影响 REIT 稳定性。
- 公允价值变动波动大：资产重估带来正负变动大幅波动，增加账面盈利的不确定性。
- DPU回调：从2022年8.10仙下降至2024年7.27仙，虽然仍属高位，但短期增长动能趋缓。
2025年适合投资 REITs 吗？马来西亚 REITs 前景
根据 MIDF Research 的报告，2024年，尽管市场充满不确定性，马来西亚REIT板块依然表现亮眼。KL REIT指数全年上涨11.4%，仅略低于KLCI综指的+12.9%。这背后反映的是两大结构性因素：
- 盈利全面复苏：REIT整体盈利已回归疫情前水平，尤其是零售与酒店类产托恢复最快；
- 市场资金回流防御资产：REIT派息稳定、波动低，在震荡市中具吸引力。
2024年，表现最强的前五大REIT为：
| REIT名称 | 股价涨幅 | 派息收益率 |
|---|---|---|
| Pavilion REIT | +37.2% | 5.93% |
| IGB REIT | +31.8% | 4.76% |
| CapitalLand Malaysia Trust | +29.3% | 6.27% |
| IGB Commercial REIT | +27.8% | 6.18% |
| Sunway REIT | +27.2% | 5.03% |
这些REIT涨幅背后并非投机炒作，而是由租金复苏、出租率高企、租金上涨所支撑，像 Pavilion KL Mall、Mid Valley Megamall 都是人流回归最明显的商场。
REIT为何持续受青睐？
1. 派息优势明显
目前马来西亚REIT的平均收益率超过5%，对比10年期MGS（政府债券）收益率仅3.8%，形成170个基点的利差（yield spread），高于过去5年平均。
2. 利率回落周期开启
美联储已在2024年9月首度降息，压低债券收益，资金更倾向流入高息资产，如REIT等。
3. 国内导向属性更抗关税冲击
在中美贸易摩擦背景下，分析员建议偏好收入来源本地化、以令吉计价、债务结构稳健的公司。REIT正好契合这一策略方向。
展望2025年的REIT前景：
- 预计2025年REIT整体盈利增长约 5%；
- 零售REIT将受惠于高人流、高销售额与正面租金调整；
- 拥有酒店资产的REIT（如Sunway REIT、YTL Hospitality REIT）将受惠于旅游复苏与大型活动；
- 政府也将在2026年推动“马来西亚旅游年（Visit Malaysia 2026）”，带动租金收入。
MIDF与丰隆投行等研究机构一致看法认为：面对不确定的全球贸易局势，应聚焦本地导向型板块，而REIT（尤其是零售、办公、医疗产托）具备：
- 本地营收占比高（多数超过80%）；
- 成本债务结构本地化、以令吉计价；
- 受汇率与关税波动影响小；
- 派息稳定、抗风险能力强。
在市场波动加剧、国际局势不明朗的背景下，REIT将继续作为高息、抗通胀的防御型投资标的，尤其是那些：
- 拥有优质商场资产；
- 出租率高、租金正面调整；
- 财务稳健、管理团队专业的REIT。
若你是寻求稳定股息 + 低波动回报的投资者，REIT依然是2025年不可或缺的核心配置。
REITs适合什么群体的投资者?
偏好风险小的投资者
虽然投资REITs 没有办法短时间内获得巨额收益，但 REITs 的派息稳定，而且风险也比较低。
喜欢获取派息的投资者
REITs 会将90%的利润派发给投资者，每年分红2至4次，分红率为5%至8%（疫情前）。 因此，REITs 是很多投资者眼中的“分红股”，特别适合喜欢派息分红的投资者。
需要留意的是，亏损的 REITs 是无法派发股息给投资者的，因此你需要时刻关注 REITs 的盈利能力。
如何投资马来西亚REITs？
可以投资马来西亚 REITs 的投资平台有 CGSI（前CGSI CIMB）、Rakuten Trade、M+ Global 和 moomoo。
这4者的区别是 CGSI（前CGSI CIMB）、M+ Global 和 moomoo 都是 Direct CDS 户口，也就是说股票登记在你的名下，可以买马股 IPO，也可以出席股东大会。而 Rakuten Trade 是 Nominee CDS，署名是券商的，也不能买 IPO 和出席股东大会的权利。
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投资马来西亚 REITs 与投资马来西亚真实房地产的差别
投资马来西亚 REITs 和投资真正的实体房地产在流程上，还是收入和盈利模式，都是天差地远。
投资马来西亚真实的房地产
投资真实房地产指的是购买实体的房产，例如：公寓、商业大楼、办公室等。投资者依靠租金收益，或是在购入数年后卖掉升值的房地产而获利。投资者可以自行考虑和决定房地产位置、租金价位、租客质量、市场趋势等等，以确保其投资的价值和回报。相较于REITs，投资者拥有更多的房地产掌握权，但也需要做出更多层的考量。
然而，在还没从实体房地产获利前，投资者必须先投放巨额资金，缴付费用，例如：房产首期、房贷、律师费、印花税等。投资者也需要花费大量的资金和精力装修、维护、保养和清洁物业。当投资者需要套现时，投资者需要经过复杂的买卖流程，并缴付出售费用，例如：中介费、律师费、印花税等，才能售出。投资实体房地产可能拥有更高的回报，但也需要承受更高的成本。
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投资马来西亚REITs
投资 REITs 就等于投资房地产，投资者通过购买 REITs 的股份，就可以成为各个商场、办公大楼、酒店、工业场所等物业的股东之一，还不需要亲自管理和维护物业。
投资 REITs 的成本比实体房地产还要低，几百令吉就能买到 REITs，任何人都可以投资。举个例子，YTL Hospitality REIT（简称：YTL Hosp REIT ）1股仅价值 RM 0.965，在马来西亚证券交易所（Bursa Malaysia）上购买至少100股的话，你只需投资 RM 96.50！
投资成本低之外，REITs 还提供高额的股息，具有获利性。此外，REITs的流动性高，能够快速交易。如果你急需一笔钱，卖出 REITs 就能套现了。
需要注意的是，投资 REITs 也有缺点的。REITs 的低成长性和股息会被政府抽税会缩小投资者的获利性。
| 投资房地产 | 投资 REITs | |
| 投资方式 | 直接购买房地产 | 股票 |
| 投资成本 | 较高 | 较低 |
| 投资风险 | 较高 | 较低 |
| 投资流动性 | 较低，处理过程冗长，需要时间出租或出售 | 较高，可以随时在证券交易所买卖 |
| 投资收益 | 可能有较高的回报，但也需要承担较高的风险 | 稳定的股息派发和资本增值 |
| 管理 | 需要自己亲自管理 | 由专业的基金经理托管 |
| 责任 | 需要承担房地产的维护、租金管理和风险等责任 | 不需要承担房地产维护、租客管理和风险等责任 |
| 咨询透明度 | 较低，房地产持有人需要自行了解市场信息 | 较高，REITs 需要公布财务报表和相关信息 |
结语
REITs 是小资金的投资者能够投资房地产的选择。 投资门槛低，风险也低，再加上有稳定的派息收益，是一个适合追求低风险和稳定收益的投资者的投资项目。
然而，低风险并不意味着投资者可以随意花钱购买任何 REITs。 你也需要考量自己的投资目标和风险承受能力，再做出投资决策。
投资 REITs 并不意味着稳赚。毕竟有些 REITs 会因为资产质量低劣而无法盈利，无法派发股息给投资者。
因此，在投资 REITs 之前，请务必做好研究功课，仔细专研心仪的 REITs 的房地产组合、管理团队的绩效、关注与分析 REITs 财务报表的重要指标等。此外，你也可以把同类的 REITs 进行数据比较，分析REITs 的资产类别、物业位置等，做出全面的研究，更容易掌握 REITs 的真实表现。
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