新手學REITs|如何挑選一支好的REIT?投資REITs,就看這5大指標

全球通貨膨脹趨勢盛行,我們打工所賺到錢的價值越來越小,因此投資來對抗通脹自然是個好方法。

同時,價格穩定增長的房地產,理所當然是個投資的好選擇。

不過,一想到投資房地產,大家難免會想到要向銀行貸款買房。接下來還需要裝修,是一筆蠻大的開銷,自己甚至也還沒存到買房的頭期款,怎麼投資房地產呢?

別擔心,只要選擇房地產信託基金(REITs,或簡稱產托)來投資,小資族也能在家爽收租金收入,過上包租公、包租婆的生活。

今天這篇文章將介紹何為產托、產托類別、如何選好的產托股,及介紹產托 ETF。

內容目錄

什麼是REITs?

REITs 英文全稱為 Real Estate Investment Trust,顧名思義是一種類似單位信託基金的投資工具,只是該投資基金主要投資收購與持有房地產資產。

同時,產托公司所收購的房地產類型繁多,比如購物中心、大型商場、酒店、醫院、辦公大樓、及工業建築等等。因此,產托公司擁有著非常簡單明了的生意模式,那就是出租房地產來賺取租金作為收入。

再來,產托公司都是在交易所上市,並供投資者交易股票。

由於產托公司是在交易所上市,所以自然需要遵從監管當局為其所設下的特別條規(美國產托條規),包括:

  • 總資產中至少75%投資在房地產、美國國債或持有現金
  • 總收入中至少75%來自租金、利息收入或變賣房地產
  • 每年需將至少90%應稅收入,以股息方式支付給股東
  • 由董事部或受託人管理
  • 成立第一年後,至少擁有100名股東
  • 由5個或更少人持有不超過50%股份

產托公司生意模式非常穩定,只要在經濟大環境沒有太大變動之際,就可獲取可持續的資金收入,且當中90%盈利都需要拿來派息。

因此,產托股相對其他股票而言,風險相對較低,周息率回報相對較高。

延伸閱讀:REITs是什麼?一文了解房地產信托基金特點、利弊及交易方式(附美國、新加坡、馬來西亞REITs例子)

產托公司REITs的主要種類

REITs 可以大致被歸類成10個種類:

產托種類常見資產產托股代表(股號)
零售購物中心、商場等Kimco Realty(KIM)
住宅公寓等住宅資產Camden Property Trust(CPT)
工業工廠、倉庫、物流中心等Americold Realty Trust(COLD)
辦公辦公樓等Alexandria Real Estate Equities(ARE)
醫療醫院等Community Healthcare Trust(CHCT)
酒店酒店、度假村等Host Hotels(HST)
基礎設施電線塔、光纖電纜等建築與土地Unit Corporation(UNIT)
數據中心數據中心、資料庫等Digital Realty(DLR)
林地森林Rayonier(RYN)
多元化擁有超過2種類型資產Reality Income Crop(O)

如何挑選好的產托股?

不過,也正因為產托股的穩定與高派息屬性,所以一般上產托股股價漲跌幅波動都相對不大。

因此,一般投資者用來評估股票價值的本益比(PE Ratio)估值等,無法真正套用在產托股上。

在挑選 REIT 的時候,除了要對該產托有基本的了解,可以注意以下5大指標:

營運資金(FFO)

對於產托股,更加可靠的評估方法是看現金流向表(Cash Flow Statement)中的「營運資金」(Funds From Operations,簡稱FFO);亦或稱 Cash Flow From Operating Activities。

以下是美國多元化資產的產托公司 Realty Income Corp 的財報例子:

*取自2022年首季業績

首先你需要知道,一家企業的損益表(Income Statement)中,總是會包含了無實際現金交易的折舊(Depreciation)開銷。

儘管對於大部分企業而言,折舊是個可接受的非現金開銷,體現出一段期間內投資所產生的成本。

不過,對於產托公司而言就完全不一樣;畢竟產托公司的資產屬於房地產,一般情況下反而會增值,不像普通企業的設備與廠房等資產價值會隨著時間而下滑。

因此,損益表中扣除了折舊費用的淨利(Net Profit)表現,無法精準體現出產托公司的盈利表現;「營運資金」才是看出產托股盈利表現是否有增長的更好選擇。

財報系列文章延伸閱讀:

經調整營運資金(AFFO)

儘管較能體現出盈利表現,但營運資金仍是有缺點,那就是沒有扣除維持現有資產組合所需的資本開銷,包括維修費等。

因此,就有了能更精準估值產托公司價值的「經調整營運資金」(Adjusted Funds From Operations,簡稱AFFO);在某些地區 AFFO 被稱為 CAD 或 FAD(Cash or Funds Available For Distribution,意為能被當成股息派發的錢)。

不過,經調整營運資金沒有固定的公式,但大部分情況是都直接用營運資金,扣除資本開銷即可得出結果。

況且,經調整營運資金更能準確計算出公司餘下現金流,所以能讓我們更好地預測未來產托公司派息能力。

一般上,產托公司都會在財報中公佈計算好的經調整營運資金;以下是美國多元化資產的產托公司 Realty Income Corp 的財報例子:

*取自2022年首季業績

有了經調整營運資金,但要判斷當前股價是否值得買入呢?

答案很簡單,你可以用市值除以經調整營運資金,所得出類似本益比的估值,進行比較和評估。以下是 REITs 估值的公式:

估值 = 市值 / 經調整營運資金

假設 Realty Income Corp 當前市值為421.6億美元,並用上圖中的經調整營運資金5.801億美元,即可得出72.67倍估值。

同時,估值結果沒有一個標準答案,取決於該產托股規模、投資情緒,並可以用來與其他同行進行對比與參考。

產業收益率(Property Yield)

如果要計算一家產托公司是否善用旗下產業來創造收益,我們便可以使用產業收益率指標。以下是產業收益率(Property Yield)的公式圖:

產業收益率 = {營業額 (Gross Revenue)- 營運開銷(Property Operating Expenses)} / 產業價值(Property Value)X100%

相信大部分人應該都能在損益表中找到營業額和營運開銷,如果不知道,請點擊這裡查看。

至於產業價值(Property Value),其實也不難,許多財報會直接披露該價值;就算沒有,也能簡單通過資產負債表中算出。以下是 Realty Income Corp 的財報例子:

*取自2022年首季業績

以這家美國多元化控股的產托公司為例,2022財年首季營業額報8億734萬美元,營運開銷為6億876萬美元,而產業價值為326億3752萬美元。

首季產業收益率 = (8億734萬美元 – 6億876萬美元)/ 326億3752萬美元 X 100%

因此,該公司首季產業收益率為0.61%。不過,要看出產業收益率好壞,主要還是用來與過往年份和同行進行比較才有意義。

讓我們用該產托公司的對手 Simon Property Group 來做比較。

Simon Property Group 今年首季總營收12億9592萬美元,總營運開銷為6億7553萬美元,而產業價值是220億9887萬美元。

因此可以得出,該公司首季產業收益率為2.81%,比 Realty Income Corp 來得好。

若財報中沒有直接透露產業價值,可將長期資產(Non-Current Asset)中的資產價值全部相加,即可得出產業價值。

另外,我們也可直接查看財報中公佈的資產出租率,來判斷一家產托公司的業務狀況。

償債成本(Cost of Debts)

再來,作為向投資者與銀行融資借貸,來收購更多資產以賺錢租金收入的產托公司而言,用來評估利息費用的償債成本,自然是另一個關鍵指標。

這個指標可以讓我們看出一家產托公司的貸款利息,佔總借貸的多少比重。以下是償債成本的公式圖:

償債成本 = 利息開銷(Interest Expense)/ 總借貸(Total Borrowings)

利息開銷可從損益表中找到,而總借貸則可從資產負債表中尋得。

以 Kimco Realty 2021年報為例,利息開銷2億413萬3000美元,總借貸為83億3553萬7000美元,因此償債成本為2.45%。

同樣地,該指標結果沒有絕對標準,更適合用來跟往年表現和同行進行比較。

負債率(Gearing Ratio)

能夠反映公司內部財務狀況的負債率也同樣重要,特別是對有負債率限制的馬來西亞產托更是如此。

由於疫情破壞性強,當地證券監督委員會宣佈,暫時讓馬股產托公司在2022年,負債率限制提高至60%;以往是50%。以下是負債率的公式圖。

負債率 = 總借貸 / 總資產(Total Asset)

從資產負債表中,就可得到總借貸與總資產。

繼續以 Kimco Realty 為例:按照2021財年83億3553萬7000美元總借貸,以及184億5919萬9000美元總資產,計算得出負債率為45.16%。

一些公司也會在財報中直接披露其負債率,如 SUNREIT 的財報例子:

*取自2022首季業績

延伸閱讀:

如果不想買一支REIT個股,也可以考慮產托ETF

除了選擇投資個股,其實你還可以投資產托類交易型開放式指數基金(ETF)

這些 ETF 分散投資於不同資產類型的產托,能夠進一步降低你的風險,並讓你用不多的投資資金,即可享受多元化的產托投資。同時,投資產托ETF的心得與普通ETF一樣,主要選擇規模較大、回報率表現較好的。

以下推薦三檔美國產托 ETF(資料截至6月初):

Vanguard Real Estate ETF(VNQ)

  • 推出公司:Vanguard
  • 規模:286億美元
  • 前三持股最多的產托股:Vanguard Real Estate II 指數基金(VRTPX)、電塔產托 American Tower Corp(AMT)、倉庫產托 Prologis Inc(PLD)
  • 2021年年周息率:3.53%
  • 派息頻率:季度派息
  • 手續費:0.12%
  • 成分股數量:182

iShares Core U.S. REIT ETF(USRT)

  • 推出公司:iShares
  • 規模:14.1億美元
  • 前三持股最多的產托股:Prologis(PLD)、數據中心產托 Equinix(EQIX)和倉庫產托 Public Storage(PSA)
  • 2021年周息率:2.55%
  • 派息頻率:季度派息
  • 手續費:0.08%
  • 成分股數量:151

iShares U.S. Real Estate ETF(IYR)

  • 推出公司:iShares
  • 規模:34.3億美元
  • 前三持股最多的產托股:American Tower Corp(AMT)、Prologis(PLD)、工業產托 Crown Castle International Corp(CCI)
  • 2021年周息率:2.82%
  • 派息頻率:按季派息
  • 手續費:0.42%
  • 成分股:116只

為何不直接買房地產?

相比之下,小資族更能入股產托股,而直接購買房地產,你需要一筆巨額資金。

同時,你所購買到的房地產,還需由自己花費心思打理,且不一定如專業信託公司管理表現來得好。

另外,股市價格相當透明,流動性也高,而房地產就顯得沒那麼透明,且買賣房地產的過程可能會很慢。

不過,這也並非意味房地產就是個不好的投資項目,主要還是要取決於你的資金、投資目標、風險偏好等。

總結

儘管產托股風險、入門門檻較低,且派息固定,但並非意味你就可以隨意入場投資。

畢竟產托仍屬於股票投資的一種,因此同樣切勿買在高點,否則產托股再穩定的派息,都無法彌補你買高賣低的劣勢,白白浪費時間與金錢成本。

因此,就算是投資產托股,我們都必須做足研究才可入場。

Spark 也給出了投資 REITs 之前,需要注意的3大事項,如果你有興趣,也可以觀看以下影片:

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