全球通貨膨脹趨勢盛行，我們打工所賺到錢的價值越來越小，因此投資來對抗通脹自然是個好方法。
同時，價格穩定增長的房地產，理所當然是個投資的好選擇。
不過，一想到投資房地產，大家難免會想到要向銀行貸款買房。接下來還需要裝修，是一筆蠻大的開銷，自己甚至也還沒存到買房的頭期款，怎麼投資房地產呢？
別擔心，只要選擇房地產信託基金（REITs，或簡稱產托）來投資，小資族也能在家爽收租金收入，過上包租公、包租婆的生活。
今天這篇文章將介紹何為產托、產托類別、如何選好的產托股，及介紹產托 ETF。
最後更新：2023年2月15日
什麼是REITs？
REITs 英文全稱為 Real Estate Investment Trust，顧名思義是一種類似單位信託基金的投資工具，只是該投資基金主要投資收購與持有房地產資產。
同時，產托公司所收購的房地產類型繁多，比如購物中心、大型商場、酒店、醫院、辦公大樓、及工業建築等等。因此，產托公司擁有著非常簡單明了的生意模式，那就是出租房地產來賺取租金作為收入。
再來，產托公司都是在交易所上市，並供投資者交易股票。
由於產托公司是在交易所上市，所以自然需要遵從監管當局為其所設下的特別條規（美國產托條規），包括：
- 總資產中至少75%投資在房地產、美國國債或持有現金
- 總收入中至少75%來自租金、利息收入或變賣房地產
- 每年需將至少90%應稅收入，以股息方式支付給股東
- 由董事部或受託人管理
- 成立第一年後，至少擁有100名股東
- 由5個或更少人持有不超過50%股份
產托公司生意模式非常穩定，只要在經濟大環境沒有太大變動之際，就可獲取可持續的資金收入，且當中90%盈利都需要拿來派息。
因此，產托股相對其他股票而言，風險相對較低，周息率回報相對較高。
延伸閱讀：REITs是什麼？一文了解房地產信托基金特點、利弊及交易方式（附美國、新加坡、馬來西亞REITs例子）
產托公司REITs的主要種類
REITs 可以大致被歸類成10個種類：
| 產托種類 | 常見資產 | 產托股代表（股號） |
| 零售 | 購物中心、商場等 | Kimco Realty（KIM） |
| 住宅 | 公寓等住宅資產 | Camden Property Trust（CPT） |
| 工業 | 工廠、倉庫、物流中心等 | Americold Realty Trust（COLD） |
| 辦公 | 辦公樓等 | Alexandria Real Estate Equities（ARE） |
| 醫療 | 醫院等 | Community Healthcare Trust（CHCT） |
| 酒店 | 酒店、度假村等 | Host Hotels（HST） |
| 基礎設施 | 電線塔、光纖電纜等建築與土地 | Unit Corporation（UNIT） |
| 數據中心 | 數據中心、資料庫等 | Digital Realty（DLR） |
| 林地 | 森林 | Rayonier（RYN） |
| 多元化 | 擁有超過2種類型資產 | Reality Income Crop（O） |
如何挑選好的產托股？
不過，也正因為產托股的穩定與高派息屬性，所以一般上產托股股價漲跌幅波動都相對不大。
因此，一般投資者用來評估股票價值的本益比（PE Ratio）估值等，無法真正套用在產托股上。
在挑選 REIT 的時候，除了要對該產托有基本的了解，可以注意以下5大指標：
營運資金（FFO）
對於產托股，更加可靠的評估方法是看現金流向表（Cash Flow Statement）中的「營運資金」（Funds From Operations，簡稱 FFO）；亦或稱 Cash Flow From Operating Activities。
以下是美國多元化資產的產托公司 Realty Income Corp 的財報例子：
首先你需要知道，一家企業的損益表（Income Statement）中，總是會包含了無實際現金交易的折舊（Depreciation）開銷。
儘管對於大部分企業而言，折舊是個可接受的非現金開銷，體現出一段期間內投資所產生的成本。
不過，對於產托公司而言就完全不一樣；畢竟產托公司的資產屬於房地產，一般情況下反而會增值，不像普通企業的設備與廠房等資產價值會隨著時間而下滑。
因此，損益表中扣除了折舊費用的淨利（Net Profit）表現，無法精準體現出產托公司的盈利表現；「營運資金」才是看出產托股盈利表現是否有增長的更好選擇。
財報系列文章延伸閱讀：
- 什麼是損益表 (Income Statement)？輕鬆掌握損益表3大項目與關鍵指標分析
- 什麼是現金流量表 (Cash Flow Statement)？掌握3大現金流量了解公司續航能力
- 3分鐘搞懂淨利率、稅前淨利、稅後淨利
經調整營運資金（AFFO）
儘管較能體現出盈利表現，但營運資金仍是有缺點，那就是沒有扣除維持現有資產組合所需的資本開銷，包括維修費等。
因此，就有了能更精準估值產托公司價值的「經調整營運資金」（Adjusted Funds From Operations，簡稱 AFFO）；在某些地區 AFFO 被稱為 CAD 或 FAD（Cash or Funds Available For Distribution，意為能被當成股息派發的錢）。
不過，經調整營運資金沒有固定的公式，但大部分情況是都直接用營運資金，扣除資本開銷即可得出結果。
況且，經調整營運資金更能準確計算出公司餘下現金流，所以能讓我們更好地預測未來產托公司派息能力。
一般上，產托公司都會在財報中公佈計算好的經調整營運資金；以下是美國多元化資產的產托公司 Realty Income Corp 的財報例子：
有了經調整營運資金，但要判斷當前股價是否值得買入呢？
答案很簡單，你可以用市值除以經調整營運資金，所得出類似本益比的估值，進行比較和評估。以下是 REITs 估值的公式：
估值 = 市值 / 經調整營運資金
假設 Realty Income Corp 當前市值為421.6億美元，並用上圖中的經調整營運資金5.801億美元，即可得出72.67倍估值。
同時，估值結果沒有一個標準答案，取決於該產托股規模、投資情緒，並可以用來與其他同行進行對比與參考。
產業收益率（Property Yield）
如果要計算一家產托公司是否善用旗下產業來創造收益，我們便可以使用產業收益率指標。以下是產業收益率（Property Yield）的公式圖：
產業收益率 = {營業額 （Gross Revenue）- 營運開銷（Property Operating Expenses）} / 產業價值（Property Value）X100%
相信大部分人應該都能在損益表中找到營業額和營運開銷，如果不知道，請點擊這裡查看。
至於產業價值（Property Value），其實也不難，許多財報會直接披露該價值；就算沒有，也能簡單通過資產負債表中算出。以下是 Realty Income Corp 的財報例子：
以這家美國多元化控股的產托公司為例，2022財年首季營業額報8億734萬美元，營運開銷為6億876萬美元，而產業價值為326億3752萬美元。
首季產業收益率 = （8億734萬美元 – 6億876萬美元）/ 326億3752萬美元 X 100%
因此，該公司首季產業收益率為0.61%。不過，要看出產業收益率好壞，主要還是用來與過往年份和同行進行比較才有意義。
讓我們用該產托公司的對手 Simon Property Group 來做比較。
Simon Property Group 2022年首季總營收12億9592萬美元，總營運開銷為6億7553萬美元，而產業價值是220億9887萬美元。
因此可以得出，該公司首季產業收益率為2.81%，比 Realty Income Corp 來得好。
若財報中沒有直接透露產業價值，可將長期資產（Non-Current Asset）中的資產價值全部相加，即可得出產業價值。
另外，我們也可直接查看財報中公佈的資產出租率，來判斷一家產托公司的業務狀況。
償債成本（Cost of Debts）
再來，作為向投資者與銀行融資借貸，來收購更多資產以賺錢租金收入的產托公司而言，用來評估利息費用的償債成本，自然是另一個關鍵指標。
這個指標可以讓我們看出一家產托公司的貸款利息，佔總借貸的多少比重。以下是償債成本的公式圖：
償債成本 = 利息開銷（Interest Expense）/ 總借貸（Total Borrowings）
利息開銷可從損益表中找到，而總借貸則可從資產負債表中尋得。
以 Kimco Realty 2021年報為例，利息開銷2億413萬3000美元，總借貸為83億3553萬7000美元，因此償債成本為2.45%。
同樣地，該指標結果沒有絕對標準，更適合用來跟往年表現和同行進行比較。
負債率（Gearing Ratio）
能夠反映公司內部財務狀況的負債率也同樣重要，特別是對有負債率限制的馬來西亞產托更是如此。
由於疫情破壞性強，當地證券監督委員會宣佈，暫時讓馬股產托公司在2022年，負債率限制提高至60%；以往是50%。以下是負債率的公式圖。
負債率 = 總借貸 / 總資產（Total Asset）
從資產負債表中，就可得到總借貸與總資產。
繼續以 Kimco Realty 為例：按照2021財年83億3553萬7000美元總借貸，以及184億5919萬9000美元總資產，計算得出負債率為45.16%。
一些公司也會在財報中直接披露其負債率，如 SUNREIT 的財報例子：
延伸閱讀：
如果不想買一支REIT個股，也可以考慮產托ETF
除了選擇投資個股，其實你還可以投資產托類交易型開放式指數基金（ETF）。
這些 ETF 分散投資於不同資產類型的產托，能夠進一步降低你的風險，並讓你用不多的投資資金，即可享受多元化的產托投資。同時，投資產托ETF的心得與普通ETF一樣，主要選擇規模較大、回報率表現較好的。
以下推薦三檔美國產托 ETF（資料截至2023年2月15日）：
Vanguard Real Estate ETF（VNQ）
- 推出公司：Vanguard
- 規模：229億美元
- 前三持股最多的產托股：Vanguard Real Estate II 指數基金（VRTPX）、倉庫產托 Prologis Inc（PLD）、電塔產托 American Tower Corp（AMT）
- 2022年年周息率：2.51%
- 派息頻率：季度派息
- 手續費：0.12%
- 成分股數量：167只
iShares Core U.S. REIT ETF（USRT）
- 推出公司：iShares
- 規模：22.7億美元
- 前三持股最多的產托股：Prologis（PLD）、數據中心產托 Equinix（EQIX）和倉庫產托 Public Storage（PSA）
- 2022年周息率：3.13%
- 派息頻率：季度派息
- 手續費：0.08%
- 成分股數量：139只
iShares U.S. Real Estate ETF（IYR）
- 推出公司：iShares
- 規模：37.3億美元
- 前三持股最多的產托股：Prologis（PLD）、American Tower Corp（AMT）、Equinix（EQIX）
- 2022年周息率：2.65%
- 派息頻率：按季派息
- 手續費：0.39%
- 成分股：78只
為何不直接買房地產？
相比之下，小資族更能入股產托股，而直接購買房地產，你需要一筆巨額資金。
同時，你所購買到的房地產，還需由自己花費心思打理，且不一定如專業信託公司管理表現來得好。
另外，股市價格相當透明，流動性也高，而房地產就顯得沒那麼透明，且買賣房地產的過程可能會很慢。
不過，這也並非意味房地產就是個不好的投資項目，主要還是要取決於你的資金、投資目標、風險偏好等。
延伸閱讀：
總結
儘管產托股風險、入門門檻較低，且派息固定，但並非意味你就可以隨意入場投資。
畢竟產托仍屬於股票投資的一種，因此同樣切勿買在高點，否則產托股再穩定的派息，都無法彌補你買高賣低的劣勢，白白浪費時間與金錢成本。
因此，就算是投資產托股，我們都必須做足研究才可入場。
Spark 也給出了投資 REITs 之前，需要注意的3大事項，如果你有興趣，也可以觀看以下影片：
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