說到 REITs,很多人認為美國是全球唯一的成熟市場,但其實在亞洲有 2 個相當成熟 REITs 市場,分別是日本和本篇的主軸:新加坡。
新加坡 REITs 在國際上具有領導地位,受到許多投資人的愛戴,而本篇將要介紹新加坡 REITs 的產業、管理結構、REITs 類型、投資的優缺點、與真正房地產的差別,最後再精選 5 支具有指標性的 REITs,推薦給想認識新加坡 REITs 的投資人,有興趣的你就繼續看下去吧。
REITs 是什麼?
REITs 是一個英文名詞的縮寫,全名叫「Real Estate Investment Trusts」,中文叫「房地產信託基金」。顧名思義,REITs 就是以「投資房地產為目的」而建立起來的投資組合,它是一種將房地產證券化的商品,讓投資人能以較低的資金門檻進行投資,來成為各種房地產的股東。
REITs 與股票、ETF 等商品一樣,都是可以在證券交易所上買賣的,只要開證券戶就可以進行交易了,但其主要收入來源比較不一樣,REITs 的主要收入都來自股息支付,反而較少追求股價成長。
基本上全球國家都有相對應的 REITs,美國有美國的 REITs、日本有日本的 REITs,而新加坡也有自己的 REITs,一般人會稱新加坡的 REITs 為「S-REITs」(Singapore-REITs)。
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新加坡REITs產業介紹
新加坡 REITs 是亞洲第二大的房地產投資信託市場(第一是日本),市場份額也日益漸增,國際上許多投資人早已把 S-REITs 當作成熟市場來看待。
在新加坡證券交易所中,S-REITs 佔了整體股市的 12%,是新加坡很重要的投資市場(就算在美國,REITs 只佔整體投資市場的 3%)。截至2023年3月,新加坡目前擁有 42 個 S-REIT,總市值約為 980 億新元,在過去 10 年中,整體 S-REITs 的市值以平均 7% 的 CAGR 增長。
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而 S-REITs 並不完全只在新加坡置產,有超過 90% 的 S-REITs 在新加坡以外的亞太地區、南亞、歐洲和美國都有置產,其中有 17% 更是完全在海外置產,僅有 8% 完全在新加坡資產,剩餘的 75% 則同時包含新加坡和海外。

新加坡REIT派息收益如何?
截至 2022/12/30,S-REITs 的平均股息率為 7.6%,跟新加坡 10 年期政府債券的 3.1% 收益率比起來,足足高上 4.5%。
資料來源:
新加坡REITs的管理結構
REITs 通常可以由內部或外部來管理,但在新加坡,幾乎所有 REITs 都會交由外部機構來管理,就會形成類似下圖的管理結構(簡易版):
在管理結構當中,有幾個角色需要特別了解:
單位持有人、投資人(Unitholders)
在典型的 S-REITs 結構裡,單位持有人(也就是投資人)會透過 IPO 出資,組建 S-REITs 用來購買房地產。
這些買來的房地產會再租出去賺取租金收入,而大部分租金收入會以股息的方式分給投資人,作為他們的投資回報。
信託管理人(Trustee)
信託管理人會監督 REITs 的運作來保障投資人的權益,要特別強調的是,信託管理人的主要責任是「監督」,而不是「管理」,這當中包括要求 REITs 必須遵守法律、保管房地產資產以及保護投資人的權利,以確保 REITs 的資金有被妥善利用。
REIT管理者(The REIT Manager)
REIT 管理者基本上是外包給第三方機構的,他們與信託管理者的職責相當不一樣,REIT 管理者的主要責任是「管理」REIT,他們要根據 S-REITs 的目標來制定執行策略,當中包括收購新資產和淘汰不適合的房地產,以確保 REITs 有在正確的經營方向。
物業管理者(The Property Manager)
基本上,物業管理者聽命於 REIT 管理者,主要會負責 S-REITs 的商業活動和資產維護,以確保 S-REITs 能創造最好的投資組合及收入。
贊助商(The Sponsor)
大多數 S-REITs 都會得到贊助商的支持,他們通常會在 IPO 前後提供房地產來成立 REITs,也有可能在 IPO 後持續注入房地產,而且他們通常也擁有 REIT 的股份。
新加坡REITs的類型
新加坡的 REITs 與其他國家的 REITs 大同小異,大致上分成商業類、工業類、醫療保健類、酒店類和零售業,以下再一一說明:
商業類REITs、辦公室REITs
商業類 REITs 主要由辦公室、大樓組成,像是濱海灣金融中心(Marina Bay Financial Centre)、萊佛士坊一號(One Raffles Place)、亞洲廣場(Asia Square)等辦公大樓。
這類 REITs 在 Covid-19 疫情下受到考驗,隨著人們逐漸習慣居家上班的工作模式,那麼未來是否還需要回到辦公室上班,就成為需要重新評估的考量,在這層考量下,商業類 REITs 的績效一定會受到影響。
但是,商業類 REITs 應該不會這麼快消失,因為目前還是有許多工作需要到固定的辦公空間才行,所以未來該 REITs 的走向如何,還需要時間和市場來驗證。
常見的商業類 REITs 有:CapitaLand Integrated Commercial Trust、Keppel REIT、Mapletree Commercial Trust 等等。
工業類REITs
工業類 REITs 會管理任何與工業相關的資產,例如倉庫、物流中心等等。新加坡的樟宜、裕廊、烏美、大士等地就比較容易找到工業類 REITs。
常見的工業類 REITs 有:AIMS APAC REIT、ESR-REIT、Sabana REIT 等等。
醫療保健類REITs
醫療保健類 REITs 顧名思義,就是會管理所有與醫療保健相關的資產,例如醫院及長者照護機構,而新加坡在隨著 Covid-19 和人口老齡化的影響,這一類 REITs 越發顯得重要。
新加坡主要有 2 個醫療保健類的 REITs,分別是 First REIT 和 Parkway Life REIT。
酒店類REITs
酒店業 REITs 主要會管理酒店(飯店)及服務式公寓(serviced apartments),而這一類的 REITs 在 Covid-19 疫情下過得不太好,但是隨著疫情解封,酒店類 REITs 的收入有機會反彈。
常見的酒店類 REITs 有:Far East Hospitality Trust、Ascott Residence Trust、CDL Hospitality Trusts 等等。
零售類REITs
零售類 REITs 主要擁有購物中心,不管是市中心或市區外的購物據點都屬於零售類 REITs,而常見的零售類 REITs 有:Frasers Centrepoint Trust、SPH REIT、Starhill Global REIT 等等。
投資新加坡REITs的好處
投資新加坡 REITs 有非常多的好處,包括能獲得高股息、達到分散投資、投資費用負擔得起、流動性高,以下會再一一說明:
高股息
REITs 每年必須派發 90% 的納稅收入作為「股息」支付給投資人,所以 REITs 的股息率一直都很高,新加坡的也不例外,股息率通常會維持在 4%-8% 之間,對於想靠股息賺取收入的投資人來說,新加坡 REITs 是個不錯的投資。
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做到分散投資
不論是哪種投資,分散投資都非常重要,它有助於分攤不同產業、地區、商品的投資風險,盡可能的把風險降至最低。而 REITs 可以作為一種房地產投資,同時還能靠這賺取股息收入。
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一般投資人可以負擔
一提到房地產投資,很多人都認為要花大筆錢才能買下實體房地產,雖然這可能是典型的房地產投資,但它的門檻特別高,而投資 REITs 可以大大降低這個門檻,讓一般投資人有機會在可負擔的價格上進行交易,進而成為房地產的投資者之一。
流動性比真實房地產高
承上一點,實體房地產的交易流動性非常的低,進行買賣都需要花非常多的時間和金錢,但投資在 REITs 可以彌補這一點,由於 REITs 的投資門檻較低,一般人就能投資,所以它的流動性比真實房地產高,幾乎可以隨時進行買賣。
投資新加坡REITs的壞處
雖然投資 S-REITs 有許多好處,但還是有一些不可忽視的壞處:
易受到市場波動影響
由於一般人就能投資 REITs,所以也較容易受到市場情緒的影響,像是 2020 年 3 月疫情高峰時,股市受到嚴重拋售,REITs 更是當中下跌最嚴重的。
舉個例子,Frasers Logistics & Commercial Trust(BUOU.SI)在 2020/03/02 至 2020/03/23 期間受到疫情恐慌,價格從 SGD 1.27 下跌至 SGD 0.66,跌幅近 50%,整個過程不到一個月,但在這之後股價開始回升,直到 2021/06/24 收於 SGD 1.4。
可見新加坡 REITs 容易受到市場情緒的影響,投資人需要留意。
不保證會分配股息
雖然 REITs 會將 90% 的納稅收入作為股息派發出去,但是這並不保證年年都能獲得高股息,例如 2020 年許多商家因為疫情而關閉,空蕩蕩的商店導致房地產失去租金收入,連帶影響整體 REITs 的收入,股息自然也少了許多,更不用說虧錢的 REITs 很有可能無法派息。
經濟不確定性
經濟不確定性也是投資 S-REITs 需要考量的風險,同樣來自前幾年的疫情爆發,導致全球(包括新加坡)的經濟充滿不確定性,旅遊、航空產業更是首當其衝,那麼相關的 REITs(例如酒店類 REITs)的租金收入就會受到影響,連帶影響投資人的獲利。
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投資新加坡 REITs 與投資新加坡真正房地產的差別
投資新加坡真正房地產
買下新加坡真正房地產的門檻不小,除了要準備一大筆資金外,還需要花心力篩選地段、安排購買流程等等,所花費的時間和金錢會比 REITs 高上許多,若要賣掉房地產也需要花許多時間處理,交易的流動性極小。
但相對的,好處是房地產主人擁有實實的掌控權,可以自主決定房地產的地段、樣式,甚至可以決定租金價位、租客品質,而且理論上,房地產的價值是會慢慢成長的,投資人可以買下房地產數年後再賣掉來獲利。
投資新加坡 REITs
投資新加坡 REITs 的特點就與真正房地產相反過來了,S-REITs 的進入門檻不比房地產高,而且流動性高,所以買下 S-REITs 後不用擔心賣不出,而且 S-REITs 有提供高額股息,這基本上是投資人的主要獲利來源。
至於房地產的掌握權,S-REIT 就沒握得那麼實在了,畢竟 REITs 都是事先篩選好房地產,再賣給投資人的,投資人能做的只有觀察投資組合是否有符合自己的條件,另外 S-REITs 的成長空間小,若要靠股息以外的方式來增加 REITs 的收入會頗困難。
S-REITs | 新加坡房地產 | |
投資門檻 | 低 | 高 |
流動性 | 高 | 低 |
主要收入來源 | 股息 | 租金、房地產升值 |
掌控權 | 低 | 高 |
精選5檔新加坡REITs推薦
Mapletree Industrial Trust
Mapletree Industrial Trust(SGX:ME8U)是工業類 REIT,其投資組合包括數據中心、商業園區、高科技中心和工廠等等,其中數據中心佔了 50% 左右。
近一次的股息率是 5.17%。
在 2022/2023 的年度報告中,Mapletree Industrial Trust 的管理資產從 68 億新元上升到 88 億新元,主因是收購了北美一家新的數據中心。而他們的租客主要分佈於不同產業,包括製造業、資訊業、金融業和商業服務業。
此外,ME8U 的 DPU 在這 6 年逐步上升,從原本 FY2016/2017 年的 11.39 cents 上升到 FY2021/2022 的 13.80 cents。
(DPU:每單位分配收入,指的是投資人每單位可獲得的收益,其概念與股息類似,但股息是以盈利為出發,DPU 則以營運現金流為出發,理論上 DPU 越高越好)
可見下圖之紅框處:
Ascendas REIT
Ascendas REIT(SGX:A17U)是新加坡第一家,也是最大的上市商業空間和工業類 REIT,市值高達 116 億新元,是非常知名的藍籌 S-REIT。
近一次的股息率為 5%。
與大多數 S-REIT 一樣,Ascendas REIT 在許多國家都有置產,包括新加坡、澳洲、美國、歐洲等地,共擁有 200 多處商業及工業資產。
其 DPU 在 2021-2022 年度裡有稍微增長,2021 年的 DPU 為 15.258 cents,2022 年的 DPU 為 15.789 cents。
可見下圖紅框處:
CapitaLand Integrated Commercial Trust
CapitalLand Intergrated Commercial Trust(SGX:C38U) 是新加坡最大的零售業 REIT,市值高達 242 億新元。
近一次的股息率為 4.65%。
CapitaLand Intergrated Commercial Trust 擁有許多購物中心和待開發項目,已知的購物中心包括 Bugis+、Bugis Junction、Tampines Mall 等等,待開發項目則包括 Funan、Plaza Singapore 等。而像一些 Capital Tower、CapitaGreen 和 Six Battery Road 也是他們家的資產。其中零售業的分布性質也很廣,可見下圖:
在疫情後,零售業也開始復甦,租客也開始增加,所以 REIT 的盈利能力有望提升。
而 DPU 方面在這一年有所增加,從 2021 年的 10.40 cents 增長到 2022 年的 10.58 cents。
可見下圖紅框處:
Parkway Life REIT
Parkway Life(SGX:C2PU)屬於醫療保健類 REIT,旗下擁有許多醫院機構,包括 Parkway East Hospital、Gleneagles Hospital、Mount Elizabeth Hospital 等。
近一次的股息率是 3.3%。
Parkway Life 不僅在新加坡有置產,在日本和馬來西亞也有擁有醫院和療養院,而日本的資產更佔整個 REIT 的 ⅓,多年來也有持續收購日本的醫療機構。日本社會的人口老化程度非常嚴重,預估在 2050 年,將有 ⅓ 的人口大於 65 歲,這對日本政府來說是相當棘手的問題,他們很需要大量的醫療設施來照顧年長者,這使得 Parkway Life 受到投資人關注,因為醫療保健產業在日本是很大的需求。
根據 Parkway Life 的年度報告,其營收在 2021 至 2022 年,從 1.207 億新元上升到 1.3 億新元。
而 Parkway Life 的 DPU 也逐年上升,從 2021 至 2022 年裡,DPU 從14.08 cents 上升到 14.38 cents,更是從 2007 年 IPO 以來上升了 127.5%。
Lendlease Commercial REIT
Lendlease Commercial(SGX:JYEU)屬於零售業 REIT,雖然不比 CapitaLand Intergrated Commercial Trust 大,但它其實是一個很穩固的 REIT,原因在於它有 2 家在新加坡具有指標性的購物中心:Somerset 313 和 Jem。這兩個購物中心的地段相當優越,而且在租客篩選上也處理得很好,所以 2 個購物中心的客流量都非常大,而該 REIT 的營收幾乎都來自這 2 家。

值得一提的是,Jem 的辦公室已經全部租給新加坡的國家發展部,租期為 30 年(直到 2045 年),這為 Lendlease Commercial REIT 帶來穩定且長期的收入。
Lendlease Commercial Trust 近一次的股息率是 5.85%。
Lendlease Commercial Trust 的 DPU 在 2021-2022 年間也有增長,2021 年為 4.68 cents,2022 年為 4.85 cents。
DPU 可見下圖紅框(2021 年)及綠框(2022 年)處:

新加坡REITs快速整理
這裡將上述 5 個 S-REITs 用表格整理起來:
Mapletree Industrial Trust | Ascendas REIT | CapitaLand Intergrated Commercial | Parkway Life | Lendlease Commercial Trust | |
類型 | 工業 | 工業 | 零售 | 醫療保健 | 零售 |
市值(新元) | 88 億 | 116 億 | 242 億 | 23.35 億 | 15.55 億 |
近一次的股息率 | 5.17% | 5% | 4.65% | 3.3% | 5.85% |
置產國家 | 新加坡、美國 | 新加坡、澳洲、美國、歐洲 | 主要是新加坡 | 新加坡、馬來西亞、日本 | 主要是新加坡 |
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如何投資新加坡REITs?
基本上要投資新加坡的商品,都需要開立一個新加坡的證券戶,但並不是所有人都能到新加坡開戶,這時可以考慮開啟網路券商,例如開立 Interactive Brokers 證券賬戶(以下簡稱 IB)就能投資新加坡的商品,包括 S-REITs 也不例外。
IB 提供非常多國家的商品,除了最主流的美股,還有新加坡、香港、台灣、加拿大、墨西哥、歐洲、日本、印度等國的商品供投資。
IB 有跟新加坡交易所(SGX)合作,所以投資人可以在 IB 找到新加坡的商品,上述 5 檔 S-REITs 也能在 IB 上找到,所以想投資 S-REITs 的投資人,不妨考慮開啟 IB 賬戶開始投資。
Mapletree Industrial Tust (SGX: ME8U)

Ascendas REIT (SGX: A17U)

CapitaLand Integrated Commercial Trust (SGX: C38U)

Parkway Life REIT (SGX: C2PU)

Lendlease Commercial Trust (SGX: JYEU)

總結
簡單總結一下,S-REITs 是新加坡的房地產投資商品,具有國際領導地位,也是亞洲第二大的 REITs 市場,長期受到全球投資人的關注。
而投資 S-REITs 有 4 大好處:
- 能獲得高股息
- 達到分散投資
- 一般投資人負擔得起
- 流動性比真正房地產高
但是投資 S-REITs 還是有一些風險,例如:
- 表現易受到市場波動影響
- 不保證會分配股息
- 經濟不確定性會影響 REITs 表現
在新加坡,一些 S-REITs 已經具有龍頭地位,非常適合投資人作為入門標的,包括:
- Mapletree Industrial Trust(工業類)
- Ascendas REIT(工業類)
- CapitaLand Integrated Commercial Trust(零售類)
- Parkway Life REIT(醫療保健類)
- Lendlease Commercial REIT(零售業)
要投資 S-REITs 其實不難,只要開立證券戶就行了,Interactive Brokers 有與 SGX 合作,所以投資人只要註冊 IB 就能投資到 S-REITs 了。
希望看到這邊的你,已經對 S-REITs 有相當的了解程度,並且已經知道如何投資。
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