說到 REITs，很多人認為美國是全球唯一的成熟市場，但其實在亞洲有 2 個相當成熟 REITs 市場，分別是日本和本篇的主軸：新加坡。
新加坡 REITs 在國際上具有領導地位，受到許多投資人的愛戴，而本篇將要介紹新加坡 REITs 的產業、管理結構、REITs 類型、投資的優缺點、與真正房地產的差別，最後再精選 5 支具有指標性的 REITs，推薦給想認識新加坡 REITs 的投資人，有興趣的你就繼續看下去吧。
REITs 是什麼？
REITs 是一個英文名詞的縮寫，全名叫「Real Estate Investment Trusts」，中文叫「房地產信託基金」。顧名思義，REITs 就是以「投資房地產為目的」而建立起來的投資組合，它是一種將房地產證券化的商品，讓投資人能以較低的資金門檻進行投資，來成為各種房地產的股東。
REITs 與股票、ETF 等商品一樣，都是可以在證券交易所上買賣的，只要開證券戶就可以進行交易了，但其主要收入來源比較不一樣，REITs 的主要收入都來自股息支付，反而較少追求股價成長。
基本上全球國家都有相對應的 REITs，美國有美國的 REITs、日本有日本的 REITs，而新加坡也有自己的 REITs，一般人會稱新加坡的 REITs 為「S-REITs」（Singapore-REITs）。
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新加坡REITs產業介紹
新加坡 REITs 是亞洲第二大的房地產投資信託市場（第一是日本），市場份額也日益漸增，國際上許多投資人早已把 S-REITs 當作成熟市場來看待。
在新加坡證券交易所中，S-REITs 佔了整體股市的 12%，是新加坡很重要的投資市場（就算在美國，REITs 只佔整體投資市場的 3%）。截至2023年3月，新加坡目前擁有 42 個 S-REIT，總市值約為 980 億新元，在過去 10 年中，整體 S-REITs 的市值以平均 7% 的 CAGR 增長。
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而 S-REITs 並不完全只在新加坡置產，有超過 90% 的 S-REITs 在新加坡以外的亞太地區、南亞、歐洲和美國都有置產，其中有 17% 更是完全在海外置產，僅有 8% 完全在新加坡資產，剩餘的 75% 則同時包含新加坡和海外。
新加坡REIT派息收益如何？
截至 2022/12/30，S-REITs 的平均股息率為 7.6%，跟新加坡 10 年期政府債券的 3.1% 收益率比起來，足足高上 4.5%。
資料來源：
新加坡REITs的管理結構
REITs 通常可以由內部或外部來管理，但在新加坡，幾乎所有 REITs 都會交由外部機構來管理，就會形成類似下圖的管理結構（簡易版）：
在管理結構當中，有幾個角色需要特別了解：
單位持有人、投資人（Unitholders）
在典型的 S-REITs 結構裡，單位持有人（也就是投資人）會透過 IPO 出資，組建 S-REITs 用來購買房地產。
這些買來的房地產會再租出去賺取租金收入，而大部分租金收入會以股息的方式分給投資人，作為他們的投資回報。
信託管理人（Trustee）
信託管理人會監督 REITs 的運作來保障投資人的權益，要特別強調的是，信託管理人的主要責任是「監督」，而不是「管理」，這當中包括要求 REITs 必須遵守法律、保管房地產資產以及保護投資人的權利，以確保 REITs 的資金有被妥善利用。
REIT管理者（The REIT Manager）
REIT 管理者基本上是外包給第三方機構的，他們與信託管理者的職責相當不一樣，REIT 管理者的主要責任是「管理」REIT，他們要根據 S-REITs 的目標來制定執行策略，當中包括收購新資產和淘汰不適合的房地產，以確保 REITs 有在正確的經營方向。
物業管理者（The Property Manager）
基本上，物業管理者聽命於 REIT 管理者，主要會負責 S-REITs 的商業活動和資產維護，以確保 S-REITs 能創造最好的投資組合及收入。
贊助商（The Sponsor）
大多數 S-REITs 都會得到贊助商的支持，他們通常會在 IPO 前後提供房地產來成立 REITs，也有可能在 IPO 後持續注入房地產，而且他們通常也擁有 REIT 的股份。
新加坡REITs的類型
新加坡的 REITs 與其他國家的 REITs 大同小異，大致上分成商業類、工業類、醫療保健類、酒店類和零售業，以下再一一說明：
商業類REITs、辦公室REITs
商業類 REITs 主要由辦公室、大樓組成，像是濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre）、萊佛士坊一號（One Raffles Place）、亞洲廣場（Asia Square）等辦公大樓。
這類 REITs 在 Covid-19 疫情下受到考驗，隨著人們逐漸習慣居家上班的工作模式，那麼未來是否還需要回到辦公室上班，就成為需要重新評估的考量，在這層考量下，商業類 REITs 的績效一定會受到影響。
但是，商業類 REITs 應該不會這麼快消失，因為目前還是有許多工作需要到固定的辦公空間才行，所以未來該 REITs 的走向如何，還需要時間和市場來驗證。
常見的商業類 REITs 有：CapitaLand Integrated Commercial Trust、Keppel REIT、Mapletree Commercial Trust 等等。
工業類REITs
工業類 REITs 會管理任何與工業相關的資產，例如倉庫、物流中心等等。新加坡的樟宜、裕廊、烏美、大士等地就比較容易找到工業類 REITs。
常見的工業類 REITs 有：AIMS APAC REIT、ESR-REIT、Sabana REIT 等等。
醫療保健類REITs
醫療保健類 REITs 顧名思義，就是會管理所有與醫療保健相關的資產，例如醫院及長者照護機構，而新加坡在隨著 Covid-19 和人口老齡化的影響，這一類 REITs 越發顯得重要。
新加坡主要有 2 個醫療保健類的 REITs，分別是 First REIT 和 Parkway Life REIT。
酒店類REITs
酒店業 REITs 主要會管理酒店（飯店）及服務式公寓（serviced apartments），而這一類的 REITs 在 Covid-19 疫情下過得不太好，但是隨著疫情解封，酒店類 REITs 的收入有機會反彈。
常見的酒店類 REITs 有：Far East Hospitality Trust、Ascott Residence Trust、CDL Hospitality Trusts 等等。
零售類REITs
零售類 REITs 主要擁有購物中心，不管是市中心或市區外的購物據點都屬於零售類 REITs，而常見的零售類 REITs 有：Frasers Centrepoint Trust、SPH REIT、Starhill Global REIT 等等。
投資新加坡REITs的好處
投資新加坡 REITs 有非常多的好處，包括能獲得高股息、達到分散投資、投資費用負擔得起、流動性高，以下會再一一說明：
高股息
REITs 每年必須派發 90% 的納稅收入作為「股息」支付給投資人，所以 REITs 的股息率一直都很高，新加坡的也不例外，股息率通常會維持在 4%-8% 之間，對於想靠股息賺取收入的投資人來說，新加坡 REITs 是個不錯的投資。
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做到分散投資
不論是哪種投資，分散投資都非常重要，它有助於分攤不同產業、地區、商品的投資風險，盡可能的把風險降至最低。而 REITs 可以作為一種房地產投資，同時還能靠這賺取股息收入。
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一般投資人可以負擔
一提到房地產投資，很多人都認為要花大筆錢才能買下實體房地產，雖然這可能是典型的房地產投資，但它的門檻特別高，而投資 REITs 可以大大降低這個門檻，讓一般投資人有機會在可負擔的價格上進行交易，進而成為房地產的投資者之一。
流動性比真實房地產高
承上一點，實體房地產的交易流動性非常的低，進行買賣都需要花非常多的時間和金錢，但投資在 REITs 可以彌補這一點，由於 REITs 的投資門檻較低，一般人就能投資，所以它的流動性比真實房地產高，幾乎可以隨時進行買賣。
投資新加坡REITs的壞處
雖然投資 S-REITs 有許多好處，但還是有一些不可忽視的壞處：
易受到市場波動影響
由於一般人就能投資 REITs，所以也較容易受到市場情緒的影響，像是 2020 年 3 月疫情高峰時，股市受到嚴重拋售，REITs 更是當中下跌最嚴重的。
舉個例子，Frasers Logistics & Commercial Trust（BUOU.SI）在 2020/03/02 至 2020/03/23 期間受到疫情恐慌，價格從 SGD 1.27 下跌至 SGD 0.66，跌幅近 50%，整個過程不到一個月，但在這之後股價開始回升，直到 2021/06/24 收於 SGD 1.4。
可見新加坡 REITs 容易受到市場情緒的影響，投資人需要留意。
不保證會分配股息
雖然 REITs 會將 90% 的納稅收入作為股息派發出去，但是這並不保證年年都能獲得高股息，例如 2020 年許多商家因為疫情而關閉，空蕩蕩的商店導致房地產失去租金收入，連帶影響整體 REITs 的收入，股息自然也少了許多，更不用說虧錢的 REITs 很有可能無法派息。
經濟不確定性
經濟不確定性也是投資 S-REITs 需要考量的風險，同樣來自前幾年的疫情爆發，導致全球（包括新加坡）的經濟充滿不確定性，旅遊、航空產業更是首當其衝，那麼相關的 REITs（例如酒店類 REITs）的租金收入就會受到影響，連帶影響投資人的獲利。
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投資新加坡 REITs 與投資新加坡真正房地產的差別
投資新加坡真正房地產
買下新加坡真正房地產的門檻不小，除了要準備一大筆資金外，還需要花心力篩選地段、安排購買流程等等，所花費的時間和金錢會比 REITs 高上許多，若要賣掉房地產也需要花許多時間處理，交易的流動性極小。
但相對的，好處是房地產主人擁有實實的掌控權，可以自主決定房地產的地段、樣式，甚至可以決定租金價位、租客品質，而且理論上，房地產的價值是會慢慢成長的，投資人可以買下房地產數年後再賣掉來獲利。
投資新加坡 REITs
投資新加坡 REITs 的特點就與真正房地產相反過來了，S-REITs 的進入門檻不比房地產高，而且流動性高，所以買下 S-REITs 後不用擔心賣不出，而且 S-REITs 有提供高額股息，這基本上是投資人的主要獲利來源。
至於房地產的掌握權，S-REIT 就沒握得那麼實在了，畢竟 REITs 都是事先篩選好房地產，再賣給投資人的，投資人能做的只有觀察投資組合是否有符合自己的條件，另外 S-REITs 的成長空間小，若要靠股息以外的方式來增加 REITs 的收入會頗困難。
| S-REITs | 新加坡房地產 | |
| 投資門檻 | 低 | 高 |
| 流動性 | 高 | 低 |
| 主要收入來源 | 股息 | 租金、房地產升值 |
| 掌控權 | 低 | 高 |
精選5檔新加坡REITs推薦
Mapletree Industrial Trust
Mapletree Industrial Trust（SGX：ME8U）是工業類 REIT，其投資組合包括數據中心、商業園區、高科技中心和工廠等等，其中數據中心佔了 50% 左右。
近一次的股息率是 5.17%。
在 2022/2023 的年度報告中，Mapletree Industrial Trust 的管理資產從 68 億新元上升到 88 億新元，主因是收購了北美一家新的數據中心。而他們的租客主要分佈於不同產業，包括製造業、資訊業、金融業和商業服務業。
此外，ME8U 的 DPU 在這 6 年逐步上升，從原本 FY2016/2017 年的 11.39 cents 上升到 FY2021/2022 的 13.80 cents。
（DPU：每單位分配收入，指的是投資人每單位可獲得的收益，其概念與股息類似，但股息是以盈利為出發，DPU 則以營運現金流為出發，理論上 DPU 越高越好）
可見下圖之紅框處：
Ascendas REIT
Ascendas REIT（SGX：A17U）是新加坡第一家，也是最大的上市商業空間和工業類 REIT，市值高達 116 億新元，是非常知名的藍籌 S-REIT。
近一次的股息率為 5%。
與大多數 S-REIT 一樣，Ascendas REIT 在許多國家都有置產，包括新加坡、澳洲、美國、歐洲等地，共擁有 200 多處商業及工業資產。
其 DPU 在 2021-2022 年度裡有稍微增長，2021 年的 DPU 為 15.258 cents，2022 年的 DPU 為 15.789 cents。
可見下圖紅框處：
CapitaLand Integrated Commercial Trust
CapitalLand Intergrated Commercial Trust（SGX：C38U） 是新加坡最大的零售業 REIT，市值高達 242 億新元。
近一次的股息率為 4.65%。
CapitaLand Intergrated Commercial Trust 擁有許多購物中心和待開發項目，已知的購物中心包括 Bugis+、Bugis Junction、Tampines Mall 等等，待開發項目則包括 Funan、Plaza Singapore 等。而像一些 Capital Tower、CapitaGreen 和 Six Battery Road 也是他們家的資產。其中零售業的分布性質也很廣，可見下圖：
在疫情後，零售業也開始復甦，租客也開始增加，所以 REIT 的盈利能力有望提升。
而 DPU 方面在這一年有所增加，從 2021 年的 10.40 cents 增長到 2022 年的 10.58 cents。
可見下圖紅框處：
Parkway Life REIT
Parkway Life（SGX：C2PU）屬於醫療保健類 REIT，旗下擁有許多醫院機構，包括 Parkway East Hospital、Gleneagles Hospital、Mount Elizabeth Hospital 等。
近一次的股息率是 3.3%。
Parkway Life 不僅在新加坡有置產，在日本和馬來西亞也有擁有醫院和療養院，而日本的資產更佔整個 REIT 的 ⅓，多年來也有持續收購日本的醫療機構。日本社會的人口老化程度非常嚴重，預估在 2050 年，將有 ⅓ 的人口大於 65 歲，這對日本政府來說是相當棘手的問題，他們很需要大量的醫療設施來照顧年長者，這使得 Parkway Life 受到投資人關注，因為醫療保健產業在日本是很大的需求。
根據 Parkway Life 的年度報告，其營收在 2021 至 2022 年，從 1.207 億新元上升到 1.3 億新元。
而 Parkway Life 的 DPU 也逐年上升，從 2021 至 2022 年裡，DPU 從14.08 cents 上升到 14.38 cents，更是從 2007 年 IPO 以來上升了 127.5%。
Lendlease Commercial REIT
Lendlease Commercial（SGX：JYEU）屬於零售業 REIT，雖然不比 CapitaLand Intergrated Commercial Trust 大，但它其實是一個很穩固的 REIT，原因在於它有 2 家在新加坡具有指標性的購物中心：Somerset 313 和 Jem。這兩個購物中心的地段相當優越，而且在租客篩選上也處理得很好，所以 2 個購物中心的客流量都非常大，而該 REIT 的營收幾乎都來自這 2 家。
值得一提的是，Jem 的辦公室已經全部租給新加坡的國家發展部，租期為 30 年（直到 2045 年），這為 Lendlease Commercial REIT 帶來穩定且長期的收入。
Lendlease Commercial Trust 近一次的股息率是 5.85%。
Lendlease Commercial Trust 的 DPU 在 2021-2022 年間也有增長，2021 年為 4.68 cents，2022 年為 4.85 cents。
DPU 可見下圖紅框（2021 年）及綠框（2022 年）處：
新加坡REITs快速整理
這裡將上述 5 個 S-REITs 用表格整理起來：
| Mapletree Industrial Trust | Ascendas REIT | CapitaLand Intergrated Commercial | Parkway Life | Lendlease Commercial Trust | |
| 類型 | 工業 | 工業 | 零售 | 醫療保健 | 零售 |
| 市值（新元） | 88 億 | 116 億 | 242 億 | 23.35 億 | 15.55 億 |
| 近一次的股息率 | 5.17% | 5% | 4.65% | 3.3% | 5.85% |
| 置產國家 | 新加坡、美國 | 新加坡、澳洲、美國、歐洲 | 主要是新加坡 | 新加坡、馬來西亞、日本 | 主要是新加坡 |
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如何投資新加坡REITs？
基本上要投資新加坡的商品，都需要開立一個新加坡的證券戶，但並不是所有人都能到新加坡開戶，這時可以考慮開啟網路券商，例如開立 Interactive Brokers 證券賬戶（以下簡稱 IB）就能投資新加坡的商品，包括 S-REITs 也不例外。
IB 提供非常多國家的商品，除了最主流的美股，還有新加坡、香港、台灣、加拿大、墨西哥、歐洲、日本、印度等國的商品供投資。
IB 有跟新加坡交易所（SGX）合作，所以投資人可以在 IB 找到新加坡的商品，上述 5 檔 S-REITs 也能在 IB 上找到，所以想投資 S-REITs 的投資人，不妨考慮開啟 IB 賬戶開始投資。
Mapletree Industrial Tust (SGX: ME8U)
Ascendas REIT (SGX: A17U)
CapitaLand Integrated Commercial Trust (SGX: C38U)
Parkway Life REIT (SGX: C2PU)
Lendlease Commercial Trust (SGX: JYEU)
總結
簡單總結一下，S-REITs 是新加坡的房地產投資商品，具有國際領導地位，也是亞洲第二大的 REITs 市場，長期受到全球投資人的關注。
而投資 S-REITs 有 4 大好處：
- 能獲得高股息
- 達到分散投資
- 一般投資人負擔得起
- 流動性比真正房地產高
但是投資 S-REITs 還是有一些風險，例如：
- 表現易受到市場波動影響
- 不保證會分配股息
- 經濟不確定性會影響 REITs 表現
在新加坡，一些 S-REITs 已經具有龍頭地位，非常適合投資人作為入門標的，包括：
- Mapletree Industrial Trust（工業類）
- Ascendas REIT（工業類）
- CapitaLand Integrated Commercial Trust（零售類）
- Parkway Life REIT（醫療保健類）
- Lendlease Commercial REIT（零售業）
要投資 S-REITs 其實不難，只要開立證券戶就行了，Interactive Brokers 有與 SGX 合作，所以投資人只要註冊 IB 就能投資到 S-REITs 了。
希望看到這邊的你，已經對 S-REITs 有相當的了解程度，並且已經知道如何投資。
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