想投資房地產，基於存款不多遲遲都沒辦法踏出第一步？其實，現在投資房地產不一定需要很大筆錢，投入小資金也能成爲各大購物商場、酒店、辦公大樓，甚至醫院的包租公/包租婆之一！不一定是本地的房地產，投資者還能選擇成爲海外房地產的股東之一，聽著都覺得心動。
入門門檻低、股息穩定，對於追求平穩股息收入的投資者來説，REITs 就是個不錯的選擇。目前馬來西亞有18家、新加坡有44家、美國則有超過200家 REITs，投資者的選擇非常多元化。瞭解了 REITs 后就會發現其實自己也有能力參與投資房地產。
本文將會為讀者解析什麽是 REITs，看完這篇文章或許發現其實自己也有能力參與房地產投資，並協助讀者在做出投資決策之前有更清晰的目標藍圖。
內容目錄
REITs 是什麽？
REITs 的全名為 Real Estate Investment Trust，在中文被稱爲不動產投資信託或房地產信托基金，類似單位信托基金的投資工具。
REITs 是一個房地產證券化的商品，主要是將房地產的投資切割成股份，讓投資者可以較低的門檻投資房地產，當上各個商場、辦公大樓、酒店等不動產的股東之一。
投資 REITs 和投資一般的股票、ETF一樣，只要有投資交易戶口就能開始進行買賣了。
產托公司匯集投資者們的錢，會用來購買各種類型的商用房地產（Real Estate），如：辦公大樓、酒店、購物商場等，然後放租。換句話説，租金就是 REITs 主要的收入來源。
投資者不需要親自去管理這些產業，產托公司會代爲管理，並定期派股息（Distributions）。以下是馬來西亞、新加坡及美國的 REITs 市場詳情：
| 馬來西亞 | 新加坡 | 美國 | |
| REITs 數量 | 18個 | 44個 | 超過225個，大部分只在紐約證券交易所 |
| 國内市值最高的REITs | KLCC REIT | CapitaLand Integrated Commercial Trust | American Tower |
| 市值 | 125億 MYR | 137億 SGD | 1267億 USD |
| 成立年份 | 2004年 | 2001年 | 1995年 |
| 股價 | 6.93 MYR | 2.09 SGD | 272.19 USD |
| 股息率 （Dividend Yield） | 4.99% | 4.13% | 2.10% |
其實，REITs 的生意模式非常簡單：產托公司投資在房地產 → 產托公司出租房地產 → 產托公司賺取租金（收入） → 產托公司把盈利作為股息分派給投資者。但是，不同的國家對於 REITs 有不同的要求。
不同國家對 REITs 的規定
馬來西亞
馬來西亞證券委員會（Securities Commission Malaysia, SC）有規定，REITs 必須有至少75%的資產是房地產，以確保可以帶來穩定的租金收入，而現金、投資基金等則不能超過總資產的25%。馬來西亞政府也有規定，如果公司把90%以上的收益分給投資者，公司本身收入就不需要交稅。
新加坡
受到疫情的影響，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）將新加坡 REITs 的負債權益比（Gearing Ratio）從原本的不可以超過45%，調高至不可超過50%。
美國
美國政府規定 REITs 要將90%的盈利發放給股東，即不需要支付所得稅。
REITs種類有哪些？
權益型REITs（Equity REITs）
目前市面上大部分的 REITs 都屬於權益型的。這類型的 REITs 直接參與房地產的投資和經營，主要收入是靠租金，或者不動產交易的利益，也就是買賣房地產而賺到的差額，然後以股息的形式將大部分收入分配給股東。
抵押型REITs（Mortgage REITs）
抵押型 REITs 也稱爲 mREITs，這類型的 REITs 不直接投資房地產，他們並不擁有產權，所以也不需要去經營，而是把募集到的資金借給需要這筆錢的房地產發展商或經營商。mREITs 是投資在抵押貸款、抵押貸款支持證券（MBS）和相關資產，主要收入為手續費和利益的差額，大部分的利潤會作為股息派息給投資者。
混合型REITs（Hybrid REITs）
顧名思義，就是權益型和抵押型的混合體。類似於股債平衡的概念，混合型 REITs 的管理者會依據房地產的經營模式來進行比例分配。投資的比例則是由基金經理人根據當時的環境、市場利率等因素，以專業的角度來進行調整。所以在混合型 REITs 可以直接投資房地產，也可以投資相關的抵押債券。
REITs 投資優點
投資門檻低
馬來西亞有許多 REITs 一股少於 RM1，而馬股最小交易單位為100股，所以少於 RM100 就能投資馬來西亞的 REITs 了。
一般上，許多美股券商的最小交易單位為1股。美國的 REITs 最低有一股幾塊錢美金的，所以買入1股的 REIT 是完全沒有負擔的。
此外，也有一些美國的 REITs，1股就需要上百美金，對於一些小資金投資者來說是一筆大數目。好在一些美股券商提供零股交易（Fractional Share Trading），也就是說投資者可以以低於1股的數量買入股票。所以在面對高股價的 REITs，投資者依然可以根據自己可負擔的價格來買入不足1股的 REITs。
收益穩定
由於 REITs 的收益都是來自租金和管理費用，所以基本上營運良好的 REITs 公司收入都很穩定。各國政府對 REITs 的規定保障了投資者，所以在 REITs 派息的時候，投資者是可以得到非常穩定的股息被動收入。
享有稅賦優惠
由於美國的法令規定 REITs 必須將當年90%的收益以股利形式分配給股東，所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉換成 REITs 的形式。
對抗通貨膨脹
通貨膨脹之下百物的價格都會調高，房產也不例外，房價也會跟著漲。如果手持 REITs 股票，就不用太擔心資產會因爲通貨膨脹而被吃掉，反之，REITs 會跟著漲、股息也會變高。當然，這個情況是在沒有考慮其他外來因素如政治、市場趨勢的影響之下的估算。
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投資 REITs 的缺點與風險
無實體資產
雖然投資的門檻跟其他金融商品相比相對來得低，但始終沒有實質的房產在手。由於投資的 REITs 不會是只有一棟，而是由一家公司來掌管一群房地產，所以大部分的時候投資者也不會知道自己投資的房地產的外貌。
要考量管理團隊績效
REITs 房地產的所有權和經營權是分開營運的，投資者并非直接購買房地產，而是用購買證券的方式參與房地產的投資，所以沒辦法參與房地產經營和處分的權利。
另外，REITs 的投資者是在投資一群房地產，因此投資報酬不能像出租一間房間那樣計算。在投資之前需要考慮到 REITs 經營者的效率，效率越高、出租率越高，投資者的報酬也跟著提高。當然，如果 REITs 經營者沒有很好地經營旗下的房地產，證券的價格就會受到影響，這是投資者在做出決策之前不可忽略的點。
淨值波動大
房地產的價值非常容易受到市場消息影響，每當有不利消息影響市場情緒時，REITs 就會有很大的波動。
成長空間較小
REITs 每年大部分的收益都派發給投資者，因此資金較爲緊張。跟一般股票相比，REITs 的成長速度較慢，股價也沒辦法在短短幾年内翻倍。
新手投資 REITs 之前必知
評估了 REITs 的好處和風險之後覺得 REITs 符合自己的投資目標？新手開始投資之前千萬要把以下這幾點納入考量之中：
疫情對 REITs 的收入有很大影響
這幾年疫情改變了消費者的購物習慣，大家都逐漸習慣網購，使實體店面的生意受到了很大的衝擊。同時，居家辦公是近幾年的新常態，越來越多公司鼓勵員工居家辦公，導致商場裏的店鋪和辦公室出租率下降，多多少少都有影響到 REITs 的收入。
要懂得看數據
在做任何一項投資之前都要先學會讀懂該公司的財務報表，透過數字去分析公司的收入狀況，再去瞭解該產業短期和長期的發展。從 REITs 的角度來説，商場和辦公樓的變化會比其他產業來得大。
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投資REITs建議要分散投資
投資者選擇 REITs 通常都是爲了穩定的股息，如果是追求穩定的話就需要分散投資，投資至少2至3個 REITs。天災人禍都是無法估計也不能避免的，所以個股的風險會比較高。分散投資的話最好是可以跨產業，對整體投資組合的股息來説是相對穩定的。
延伸閱讀：【分散投資懶人包】好處和風險有哪些？
REITs 怎麼買？
整體來説投資 REITs 的步驟并不複雜，有興趣的投資者在選擇心儀的個股后就可跟著以下的步驟開始投資了：
馬來西亞
和一般股票、指數、ETF 交易一樣，如果你已經決定了要買入哪支 REITs，你可以到有提供馬股交易服務的券商平台輸入股票代號或公司名稱，再進行買入的交易，就可以了。
如果你尚未開設任馬股投資戶口，卻想要投資馬來西亞 REITs，那麼你就必須開設投資賬戶。在馬來西亞，投資賬戶可分為：直接戶口 （Direct CDS Account）和代理戶口（Nominee CDS Account）。
以下是直接戶口 （Direct CDS Account）和代理戶口（Nominee CDS Account）的區別：
| 直接戶口 （Direct CDS Account） | 代理戶口（Nominee CDS Account） | |
| 股票登記在誰的名下 | 自己 | 投資銀行 / 券商 |
| 出席股東年度大會 AGM | 可以直接出席 | 無法直接出席股東大會，必須由券商委託你代表出席（proxy） |
| 股息 | 直接匯入個人銀行戶口 | 先匯入投行戶口，再轉賬至個人戶口 |
| 年度財報 | 寄到個人地址 | 寄給投行 / 券商，再向他們申請領取 |
| 企業活動（股息再投資計劃、附加股等） | 自己處理 | 券商處理，但需支付服務費 |
| 申購 IPO | 可以申請 | 不能申請 |
| 股票轉讓 | 可轉讓給第三方 | 只能轉移至個人戶口 |
| 代表券商平台 | CGS CIMB iTrade | Rakuten Trade |
如果你想要多了解其他馬股股票交易平台後再做決定，可閱讀《馬股券商與平台比較》。
目前，CGS CIMB 和 Rakuten Trade 都有開戶新人優惠，只要使用 SSF 的專屬連結開戶，就能獲得專屬優惠。以下是新人優惠信息：
| 券商平台 | CGS CIMB | Rakuten Trade |
| 新人開戶優惠 | 豁免 RM 10 的 CDS Account 開戶費用 | 獲得 1,000 RT Points（相等於RM10的佣金回扣） |
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新加坡
如果你已經對想要買入的新加坡 REITs 進行了深入的研究，你可以到有提供新加坡股交易服務的券商買入你心儀的新加坡 REITs。
如果你尚未開設投資賬戶，可以選擇一家券商開戶。以下為能夠交易新加坡 REITs 的券商：
- Interactive Brokers 盈透證券
- POEMS 輝立證券
- moomoo 富途證券
- Tiger Brokers 老虎證券
- Longbridge 長橋證券
- FSMOne
- Saxo Markets 盛寶金融
美國
如果你已經對想要買入的美國 REITs 進行了深入的研究，你可以到有提供美股交易服務的券商買入你心儀的美國 REITs。
如果你尚未開設投資賬戶，可以選擇一家券商開戶。以下為能夠交易美國 REITs 的券商：
- Interactive Brokers 盈透證券
- TD Ameritrade 德美利證券
- Firstrade 第一證券
- POEMS 輝立證券
- moomoo 富途證券
- Tiger Brokers 老虎證券
- Longbridge 長橋證券
- FSMOne
- Saxo Markets 盛寶金融
如果你想要多了解其他馬股股票交易平台後再做決定，可閱讀《美股券商與平台比較》。
REITs 適合什麼投資者？
REITs投資門檻低，收益也比其它金融產品來得穩定，因此會比較適合：
風險傾向較小的投資者
比起買賣個別公司股票，投資 REITs 風險相對小很多，雖然成長速度不快，但勝在收益非常穩定。
偏好收息的投資者
REITs 每年會將90%的盈利派發給固定，而且固定派發2至4次股息給投資者。在很多投資者眼中是值得投資的股息股，適合喜歡收取股息的人。
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REITs 不適合哪種投資者？
想要在短期内得到高回酬的投資者
雖然説投資在 REITs 可以得到穩定的股息，但對於想要得到高回酬的投資者來説 REITs 並不是個理想的選擇，如果想要在短時間内得到高回酬的話可以考慮投資股票，由於股市每日的漲幅很大，存在許多不確定性，因此風險也相對來得高。
總結
説到投資，不動產是投資組合裏不可或缺的一部分。在 REITs 還沒推出之前，投資者想要接觸不動產投資的話就只能買賣相關產業的股票或房屋的投資。自從有了 REITs，投資者就有更多的選擇，而且還能以更低的成本參與不動產的發展，不需要直接購買物業都能享有穩定的股息。
更重要的是，投資 REITs 的靈活性比直接置產，甚至把錢放在銀行定存來得高。對於想要小金額投資的人來説，REITs 是個不錯的選擇。
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