美國的房地產市場是全球最成熟的市場之一,但是外國人難以直接買下整棟房地產,這時候可以投資美國 REITs 來達到,REITs 算是近幾年相對熱門的投資方式,它的特點與一般股票、債券投資不一樣,尤其每年派發高達 90% 的股息,就可以吸引一票投資人入場。
本文將介紹 REITs 的定義及種類,並介紹美國 REITs 的產業狀態、管理結構、優缺點,最後再精選 6 支規模強大的 REITs,有興趣的你就趕緊看下去吧!
REITs是什麼?
REIT 的全名叫 Real Estate Investment Trust(房地產信託基金),是一家擁有、經營、投資房地產的公司。
REITs 會收集眾多投資者的資金,並以共同基金的方式經營,而投資人交易 REITs 並不會得到以及管理真實的房地產,而是靠投資 REITs 來賺取股息。
延伸閱讀:
REITs的3大種類
REITs 主要有 3 大種類:權益型 REITs(Equity REITs)、抵押型REITs(Mortage REITs)、混合型 REITs(Hybrid REITs),以下一一說明:
1. 權益型REITs
大多數 REITs 都屬於權益型 REITs,這種 REITs 擁有真實的房地產,並會管理旗下的資產,其主要收入來源是租金收入,而不是靠轉售房地產盈利。
2. 抵押型REITs
抵押型 REITs 並沒有房地產,也沒有經營管理的權力,它們是靠「提供貸款(MBS、抵押貸款等)」給房地產機構和業主,並以利率差額和手續費盈利。
3. 混合型REITs
混合型 REITs 顧名思義就是包含以上 2 種模式的 REITs,權益型和抵押型各佔一定的比例,而這個比例,會交由專業基金經理人依當時的市場環境來決定。
美國REITs產業介紹
美國是全球最大的 REITs 市場,全世界超過 50% 以上的 REITs 都在美國,所以美國的 REITs 在某種程度上,也是大家關注的房地產市場,而其中又以「權益型 REITs」對美國經濟最有幫助。
在美國,這些權益型 REITs 擁有超過 2.5 億美元的資產,而這些房地產分佈在全美 50 個州和哥倫比亞特區,建築物總數超過 535,000。
達到美國REITs的標準是什麼?
在美國,要成為一個標準的 REITs 需要遵守 IRC 的規定,並通過一系列的資格考驗,這些資格包括:
- 將至少 75% 的總資產投資於房地產、美金或美國國債
- 至少 75% 的收入來源必須是「租金、抵押貸款的利息或轉售房地產」
- 每年要將 90% 的納稅收入以股息的形式,發還給投資人
- 需由董事會或受託人管理
- 公司必須是可以納稅的實體
- 成立一年後必須要有至少 100 名股東
- 其 50% 的股份,不得由 5 人或 5 人以下持有
以上只是概括,實際上需要遵守的規定不只這些,詳細的資料可以參考 IRC 的資訊。
美國REITs管理結構
美國的 REITs 的管理結構(投資形式)主要 3 個:可公開交易、非公開交易和私人的 REITs,以下分別說明:
公開交易的REITs(Publicly Traded REITs)
這類型是最多人會交易到的 REITs ,它們必須受到 SEC(美國證券交易委員會)的監管,並且會在國家證券交易所上市,所以非常適合個人投資者來進行交易,而且公開交易的 REITs 也是 3 種投資形式中流動性最高的。
非公開交易的REITs(Public Non-Traded REITs)
非公開交易與公開交易的 REITs 一樣都必須受到 SEC 的監管,而它們之間的差別,在於非公開交易的 REITs 不在國家證券交易所上市,所以基本上,個人投資者無法進行交易,因此其流動性遠低於公開交易的 REITs,但相對的也不容易受到市場波動影響。
私人REITs(Private REITs)
私人 REITs 既不受到 SEC 監管(因為沒註冊),也不會在國家證券交易所上市,這類型的 REITs 也不會出售給個人投資者,只會出售給機構級別的投資者。
投資美國REITs的好處
投資美國的 REITs 可以獲得下列好處,包括:得到穩定的股息、回報率高、流動性高、波動低以及做好分散投資。
穩定的股息
美國政府規定 REITs 必須每年將 90% 的納稅收入以「股息」形式派發給投資者。
譬如這家 REITs 的年收入是 100 萬美金,那麼它們就必須派出 90 萬美金的股息,分給每個股東,所以每個股東都會收到一筆不錯的股息。
一般上,美國 REITs 的股息率差不多在 4.3% 左右,也有一部分 REITs 的股息率會超過平均,所以選到好的 REITs,是很有機會獲得高股息的,對於那些想要靠穩定股息來獲利的投資者, REITs 是一個不錯的選擇。
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高流動性
讓 REITs 與真實購買房地產相比,REITs 的流動性絕對是高於真實房地產的,因為交易 REITs 的流程相比真實房地產要簡便許多。
低波動
與股票市場相比,REITs 的波動性可能比較低,部分原因是 REITs 的股息率特別高,所以比較不會出現像是股票市場常有的頻繁交易,進而造成波動劇烈。
做到分散投資
基於高股息、低波動這兩點,REITs 就非常適合納入投資組合裡,讓它作為一個緩衝風險的工具。
另外,股票市場與房地產市場性質不太相同,當股票市場出現高波動時,例如遇到股災,房地產市場往往不會受其太大影響,這時投資組合的跌幅不會過於誇張,甚至還能緩衝跌幅。
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投資美國REITs的壞處
雖然投資 REITs 的好處看似很多,但還是有一些壞處需要注意,例如非公開交易和私人的 REITs 流動性很差、REITs 的債務比例高、成長性低、股息還會被政府抽稅,以下一一解釋:
非公開交易和私人REITs的流動性低
雖然公開交易的 REITs 開放給個人投資者交易,流動性還不錯,但是非公開交易和私人的 REITs 的流動性就比較差了,原因是這 2 種形式都不開放給個人投資者,因此少了全球最大量的投資者,流動性也就變得比較差。投資人往往需要投資數年才能看到明顯的成效。
REITs的債務比例高
其實 REITs 的債務比例非常高,而且還是市場上負債最多的公司,因為它們擁有高價房地產。
但是,投資人對這種情況已經感到習慣,因為 REITs 的長期收入來源相對穩定,REITs 擁有會產生穩定現金流的長期合約,例如租金,租金可以確保現金流會一直進來,除了能支付 REITs 的債務,還能確保股息能夠穩定派發。
成長性低
高股息雖然吸引力高,但同時也會帶來成長性低的缺點,原因是大部分收入不能自己使用,而是要分發出去,那這些錢就無法被公司有效利用,你可以想像,REITs 公司每年只有 10% 的稅收收入可以買新房地產,因此成長性大大的被限縮。
所以為了實現成長,它們必須透過發行新股或債券來籌集資金,但有時候投資人並不是願意購買,如果遇到金融風暴或經濟衰退更不用說。因此,REITs 可能無法在它們想要成長的時候得到該有的資金,而是要等到投資人願意主動掏錢才有機會成長。
股息會被政府抽稅
雖然 REITs 公司不用繳稅,但是得到股息的投資人需要被政府抽稅,對非美國居民來說,REITs 收入可能需要預扣 30% 作為繳稅用,這會很明顯的降低獲利空間,因此投資人需要注意。
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投資美國REITs與投資美國真正房地產的差別
美國 REITs 雖然是在投資房地產,但與投資「美國真正房地產」還是有巨大的差別喔,先不論購買真實房地產的流程更加複雜,其實兩者的收入和盈利模式也天差地遠。
投資美國真正房地產
購買真正房地產的意思是買下實體的房產,例如公寓大樓、商業大樓等,而投資者要從真正房地產賺錢,必須依靠租金收入、房地產升值或其他商業活動。
與一般投資市場不同的是,房地產通常會隨著時間推移而增值,不像股票市場會經歷較劇烈的波動,投資者可以在購入房地產後數年再把它們賣掉獲利。
而且實體房地產相較於 REITs 更有實體掌握權。例如,投資者可以選擇地段和房地產結構,還能決定租金價位、租客品質,REITs 在這部分就比較無法掌握。
但是實體房地產的投資績效沒那麼早顯現出來,必須花費大量的時間和精力,例如房子出現問題需要花精力去維修,租客品質沒顧好可能會麻煩到主人。另外如果急需一筆現金,實體房地產沒辦法讓投資者馬上得到現金,必須經過複雜的買賣流程才行。
投資美國REITs
投資 REITs 就與投資實體房地產相當不一樣,投資者無需擁有並經營這些房地產,還能從中獲利,而且成本比實體房地產還要低,數百美元就能買到 REITs,而且 REITs 還能提供高額的股息,基本上具有獲利性。
REITs 也不像實體房地產那樣難銷售出去,REITs 的流動性高,所以能夠快速交易,如果急需一筆錢,急速把 REITs 賣出就能獲得一筆錢了。
但投資在 REITs 也是有缺點的,REITs 的低成長性、股息會被政府抽税,會縮窄投資者的獲利性。
精選推薦的6支美國REITs
由於美國是全球最成熟的 REITs 市場之一,在此市場中已經出現許多的 REITs,接下來會列舉幾個有名、規模也龐大的 REITs:
MPW (Medical Properties Trust)
MPW(Medical Properties Trust)如其名是醫療界的 REITs,它在美國 32 個州、7 個歐洲國家、南美洲和澳洲擁有 447 家醫院。

MPW 的年營收逐年增加,尤其在疫情助長了非常多,從 2019 年的 8.5 億上升到 2021 年的 15.44 億,近 5 年的股息率維持在 6.10%,平均每股派發 1.1 美金股息。
- 市值:77.45 億美元
- 市盈率:6.19(截至 2023/01/13)
- EPS:2.09(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:6.10%(來源:MORNINGSTAR)
IRM (Iron Mountain)
IRM(Iron Mountain)與其他 REITs 相比是比較特別的 REITs,它曾被認為是服務提供商,而不是房地產公司,直到 2014 年被美國國稅局認列為 REITs,才一直被歸類在 REITs 至今。IRM 的主要業務為儲存業務,在過去 70 年裡,IRM 在 50 個國家建立了超過 1400 個儲存設施,客戶包含全球 1000 強的公司。

IRM 的年營收相當穩定,每年都有在 40 多億美元左右,股息率的派發也很穩定,近 5 年的平均有 6.79%,平均每股派發 2.4 美金股息。
- 市值:161.61 億美元
- 市盈率:32.70(截至 2023/01/13)
- EPS:1.70(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:6.79%(來源:MORNINGSTAR)
VICI (VICI Properties)
VICI 是一家娛樂產業的 REITs,會負責開發及管理博彩、酒店、娛樂及休閒場所,這個 REITs 算是很新的 REITs,其在 2016 年 7 月成立,總部設立於紐約。

VICI 的年營收可謂年年增長,從 2019 年的 8.9 億美元,上升到 2021 年的 15 億美元。平均 5 年的股息率也有 4.47%,平均每股派發 1.5 美元股息。
- 市值:340 億美元
- 市盈率:31.80(截至 2023/01/13)
- EPS:1.08(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:4.47%(來源:MORNINGSTAR)
O (Realty Income)
O(Realty Income)是一家專門做租戶的 REITs,旗下的顧客都是高品質的公司,例如藥妝店、便利店、倉庫等等,這些公司不容易受到市場環境的影響,而且簽約時限至少是好幾年,所以 O 的穩定性也很高。

O 的年營收很穩定,而且從 2019 年至 2021 年,可以發現 O 的營收逐年上升,從原本的 149 萬美金上升到 208 萬美金,不容小覷,近 5 年的股息率有到 4.31%,平均每股派發 2.9 美元股息。
- 市值:425.84 億美元
- 市盈率:69.29(截至 2023/01/13)
- EPS:0.98(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:4.31%(來源:MORNINGSTAR)
OHI (Omega Healthcare Investors)
OHI(Omega Healthcare Investors, Inc)長期從事在專業護理設施的醫療保健上,提供融資和資本,它們的目標是為投資和提供豐厚報酬,同時作為營運商的首選合作夥伴,以讓他們能為住院患者提供更專業的照護。

OHI 的年營收也算穩定,平均每年都在 10 億美元上下,近 5 年的股息率為 8.15%,平均每股派發 2.6 美元的股息。
- 市值:65 億美元
- 市盈率:16.59(截至 2023/01/13)
- EPS:1.75(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:8.15%(來源:MORNINGSTAR)
PSA (Public Storage)
PSA(Public Storage)從事收購、開發、擁有和經營自助倉儲設施,它其實是一個老牌的 REITs 了,其在 1972 年就成立至今。

PSA 的年營收也算穩定,2021 年甚至上升至 342 萬美金,而近 5 年的股息率為 3.28%,平均年度股息為每股派發 8 美元的股息。
- 市值:520 億美元
- 市盈率:12.03(截至 2023/01/13)
- EPS:24.75(截至 2023/01/13)
- 近 5 年的股息率:3.28%(來源:MORNINGSTAR)
將以上資訊整理起來:
REIT | 市值(美元) | 市盈率 | EPS | 近 5 年的股息率 |
MPW | 77.45 億 | 6.19 | 2.09 | 6.10% |
IRM | 161.61 億 | 32.70 | 1.70 | 6.79% |
VICI | 340 億 | 31.80 | 1.08 | 4.47% |
O | 425.84 億 | 69.29 | 0.98 | 4.31% |
OHI | 65 億 | 16.59 | 1.75 | 8.15% |
PSA | 520 億 | 12.03 | 24.75 | 3.28% |
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如何交易美國REITs?
若想要交易美國 REITs,網路上有許多合法的海外券商可以線上開戶,只要入金成功後就可以開始投資,例如 Interactive Brokers、Firstrade、TD Ameritrade 都是美國(甚至全球)最盛行的網路券商,只要開戶成功就可以開始投資了。
以 Interactive Brokers(以下簡稱 IB)來舉例,IB 就有許多投資商品,包括 REITs,像是上述提到的 6 隻美股 REITs:MPW、IRM、VICI、O、OHI 和 PSA, 都能在 IB 找到,所以要投資到美股 REITs 非常方便。
你只需要在 IB 上搜索你心儀的 REITs,再點擊「BUY」,就能買入了。

總結
看完以上內容,相信你已經清楚了解美國 REITs 的特點了,簡單複習一下:
全世界有超過 50% 的 REITs 都在美國,所以美國算是很成熟的 REITs 市場,其中又以「權益型 REITs」佔最大宗,這類型的 REITs 在全美擁有超過 53 萬棟建築物,資產總額超過 2.5 億美元。
而投資美國的 REITs 擁有以下好處:
- 每年穩定派發 90% 的股息
- 回報可能比股票和指數市場高
- 公開交易的 REITs 擁有高流動性
- 與股票市場的波動性相比較為低
- 可以做到分散投資
但是投資美國的 REITs 還是有一點壞處:
- 非公開交易和私人 REITs 的流動性低
- REITs 的債務比例非常高
- REITs 的成長性低
- 股息會被美國政府抽稅
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