創新房產開發商Skyworld Development Berhad IPO值得投資嗎？

隨著其推出的住宅和商業項目組合，馬來西亞著名的地產開發商 SkyWorld Development Berhad這次上市也引起了相當大的關注。SkyWorld 成立於2008年，公司以創新、可持續發展和優質物業設計為核心價值觀，滿足了現代購房者和投資者多樣化的需求。

除此之外，SkyWorld 的物業項目位於具有戰略地理位置和潛力的區域，例如吉隆坡市中心和其周邊地區。這些地段提供了便利的交通連接、商業機會和便利設施，增加了物業的吸引力和價值。

Skyworld Development Berhad 將於2023年7月10日上市於馬股主板塊。這篇文章將介紹 Skyworld Development Berhad IPO 詳情、業務概覽、上市集資用途、公司財務狀況、公司未來計劃以及行業展望。

Skyworld IPO上市詳情

IPO日期

上市板塊

馬來西亞證券交易所- 主板塊

IPO價格

每股 RM0.80（上市後的股票數量爲10億股，假設全部轉換爲可轉換優先股後的數量爲11.875億股，對應的本益比分別爲7.55倍和8.99倍。）

大眾籌集資金

RM166.4 million（1億6640萬令吉）

上市後市值

上市後的股票數量爲10億股，假設全部轉換爲可轉換優先股後的數量爲11.875億股，上市後市值則分別爲RM800 million（8億令吉） 和 RM950 million（9億5000萬令吉）。

Skyworld是什麼公司?

Skyworld的主要業務 – 房地產開發

Skyworld 是一家城市房地産開發商，專注於開發高層住宅和商業地產（Residential and Commercial Developments），以及經濟適用房產（Affordable Developments）。目前，公司所有的房地産開發都位於吉隆坡聯邦直轄區，且擁有55.66英畝的土地儲備，其中包括 Batu、Setapak、Hulu Kelang、KL 與 Petaling 地區。

自2014年開始公司的房地産開發業務至招股書發布，公司已經完成了7個開發項目，總國內生産價值爲30.5億令吉，土地面積爲2378英畝，包括：2個住宅開發項目（Ascenda Residences 和 Bennington Residences）、2個商業發展項目（SkyMeridien Residences 和 SkyLuxe On The Park Residences）、以及3個經濟適用房開發項目（SkyAwani Residences, SkyAwani II Residences 和 SkyAwani III Residences）。

截至招股書發布，Skyworld 有6個正在進行的發展項目，總國內生産總值達28.5億令吉，佔地19.42英畝，包括：4個住宅開發項目（SkySierra Residences (The Valley)， EdgeWood Residences, SkyVogue Residences 和 Curvo Residences）和2個經濟適用的開發項目（SkyAwani IV Residences 和 SkyAwani V Residences）。其中共有5,829個單位（約85%）已售出。

Skyworld的其他業務

Skyworld 的一小部分收入來自公司爲自己已完成的發展項目提供最多兩年的管理服務。公司在物業管理服務項下的職責包括在第三方物業管理公司管理物業的過程中對其進行監督。

Skyworld 並不著重於建設和設計業務的發展。在2020財政年度，根據相關的土地交換協議，公司則因此另外記錄了在 Setapak 建設和設計 SkyArena Sports Complex 的收入。

在2022年3月，Skyworld 在公司的 SW 連接移動應用程序中推出了一個額外的模塊—— Solution+。

Solution+ 是一個電子商務平台，將 Skyworld 的房主與第三方産品和服務提供商（如室內設計、裝修、家具、家電、電信訂閱服務、搬家等服務）聯繫起來。Solution+ 平台設計了支付網關，SkyWorld 業主可以在 Solution+ 平台上購買産品和服務並進行支付。

在交付或履行訂單後，公司有權按預先確定的交易産品和服務的價值收取傭金，而剩餘的交易金額將被釋放給第三方産品和服務提供商。在同一類別的産品和服務中，不同的供應商的傭金率不同。産品和服務提供商必須在 Solution+ 平台上作爲賣家進行注冊，並在平台上列出其産品和服務之前提交營業執照等必要文件。

在2023財政年，公司預計從該平台産生的收入爲51萬令吉，而在回顧的的以往財政年度中，公司並沒有從電子商務平台産生收入。

Skyworld主要客戶

Skyworld 的業務不依賴於任何單一的主要客戶，因爲公司的前五大客戶在回顧財政年度和FPE 2023年的總收入中所佔比例不到10.00%。Skyworld 的客戶主要是個人或公司，由於公司的物業開發業務的性質，顧客通常購買公司旗下的一個或多個物業開發單位。Skyworld 表示其客戶還包括在 Rent to Own（RTO）融資計劃下銷售物業的金融機構 Maybank Islamic Berhad。

Skyworld上市集資用途

收購項目開發所需的土地- RM100 million

Skyworld 會將運用所集資的 RM100 million 或 60.1% 來收購開項目發所需的土地，其中主要用於收購巴生谷現有土地附近的地段，包括吉隆坡聯邦直轄區和雪蘭莪州。作爲一家城市地産發展商，Skyworld 表示未來也會繼續不斷地尋找合適的土地來進行收購，以補充土地儲備進而維持公司業務的持續增長。

補充項目開發的營運資金- RM35.192 million

Skyworld 會將運用所集資的 RM35.192 million 或 21.15% 來作為補充項目開發的營運資金。其中包括支付給公司正在進行的項目開發承包商的打樁和主要建築工程，即 Curvo Residences – Setapak 和未來計畫的開發項目 Vesta Residences – Setiawangsa。

償還銀行貸款- RM20 million

Skyworld 會將運用所集資的 RM20 million 或 12.02% 來償還銀行貸款。其中部分用於償還公司從 Al Rajhi Banking & Investment Corporation (Malaysia) Bhd 獲得的高達5,000萬令吉的結構性商品融資的貸款。截至，該貸款的未償還金額爲5,000萬令吉（到期日期爲2023年5月23日至2023年11月18日）。

根據估計的年利率爲5.58%，償還銀行貸款能讓公司每年節省的利息估計約爲112萬令吉。當然，實際節省的利息可能因現行利率而異。這筆還款預計將改善公司的流動比率，減少公司的流動負債，並維持營運資金的現金流。

上市費用- RM11.208 million

Skyworld 會將運用所集資的 RM11.2 million 或 6.73% 來支付公司申請上市的費用。

Skyworld財務狀況

Skyworld過去3年業績（營業額&淨盈利）

在2020財年和2022財年之間，公司的物業開發業務收入以年複合增長率爲25.68%，從FYE 2020的5.0036億令吉增長到FYE 2022的7.9037億令吉。在2022財年，公司的物業開發業務佔總收入的99.99%。

Skyworld 的物業開發業務收入在2023財年預測期末增加了6599萬令吉或12.02%，達到6.1491億令吉（FPE 2022：5.4892億令吉）。這一增長主要歸因於開發業務收入的增加。從2020年到2022年，物業開發業務的收入以穩定的增長率增加，顯示出公司在物業開發領域的活躍表現。

Skyworld 整體的毛利潤從2020財年的1.7872億令吉下降了2706萬令吉或15.14%，降至2021財年的1.5166億令吉。這主要是由於來自服務式公寓開發的毛利潤下降了6355萬令吉或76.13%，降至2021財年年度終了的1992萬令吉（FYE 2020：8347萬令吉），主要是因爲一項服務式公寓開發項目完成，即 SkyLuxe On The Park Residences，該項目是上一財年 FYE 2020的主要毛利潤貢獻者。這也與2021財年服務式公寓開發業務的收入下降63.75%相吻合。

此外，來自綜合開發項目的毛利潤下降了2207萬令吉或82.73%，降至2021財年年度終了的461萬令吉（FYE 2020：2667萬令吉），主要是因爲一項經濟實惠住宅和商業物業綜合開發項目的完成，即 SkyAwani II Residences。該綜合開發項目是上一財年 FYE 2020的主要毛利潤貢獻者。這也相對應在2021財年綜合開發業務的收入下降98.38%。

隨著項目的推行完成，公司整體的毛利潤從2021財年的1.5166億令吉增加了9794萬令吉或64.58%，達到2022財年的2.4961億令吉，與2022財年收入增長61.71%相吻合。此外，公司整體的毛利潤也從2022財年的1.6695億令吉增加了3372萬令吉或20.20%，達到2023財年預測期末的2.0067億令吉，與FPE 2023收入增長12.02%相吻合。

Skyworld的現金與債務

Skyworld 已於2023年1月13日結算了6700萬令吉的餘額購買價格，以完成向 SkySierra Development 轉讓第二批細分土地。根據餘額購買價格的結算，公司預計2023財年經營活動産生的現金流爲負。除此之外，Skyworld 的整體現金流是健康的。

公司的負債比率從截至2020財政年終的1.39倍改善至截至2021年年終的1.09倍，主要是由於借款減少了1951萬令吉，以及保留盈餘增加。而2021財年借款減少了1951萬令吉，主要是由於用於財務資助服務式公寓項目 SkyMeridien Residences 的借款淨還款。

Skyworld 的保留盈餘從2020財政年的2.3796億令吉增加至2021年年終的2.9751億令吉，增加了5954萬令吉。公司的負債比率從截至2021財年終的1.09倍改善至截至2022財年終的0.96倍，主要是由於保留盈餘增加了1.0587億令吉，從2021財年終的2.9751億令吉增加至2022財年的4.0338億令吉，而銀行借款增加至2022財年的4.4802億令吉（2021財年：3.9250億令吉），主要是由於增加了用於資助集團房地產開發業務的長期貸款。

公司的負債比率在 FPE 2023時降至0.81倍，相比之下，截至2022財年終為0.96倍，主要歸因於FPE 2023期間的銀行借款還款以及保留盈餘的增加。Skyworld 的保留盈餘從2022財年的4.0338億令吉增加了8581萬令吉，達到2023年的4.8919億令吉。

從2020年到2023財政年，公司的負債比率呈現逐年改善的趨勢，從1.39倍下降到0.81倍。這是由於借款減少和保留盈餘增加所引起的。同時，保留盈餘也呈現逐年增加的趨勢，這也反映了公司的盈利能力提升。

Skyworld Berhad未來計劃

爲公司未來發展提供土地儲備

Skyworld 表示同意將計劃繼續專注於城市房地産開發，在巴生谷（包括吉隆坡聯邦直轄區和雪蘭莪州）補充公司的土地儲備。公司也計劃從 IPO 收益中撥出1億令吉用於在巴生谷的潛在土地收購。如果公司在潛在的土地收購中所需的金額不足，餘額將使用內部産生的資金或銀行借款來支付。

陸續推出計劃中的發展項目

在未來，Skyworld 計劃通過在吉隆坡聯邦直轄區推出10個計劃開發項目來增加公司的總開發價值。這將爲公司提供約40.82億令吉的總開發價值的增量。

Skyworld 表示目前已經分配了大約37.17英畝的自有土地，用於預計將在2023年下半年至2026年期間逐步推出的10個計劃開發項目。

擴展到建設租賃項目

Skyworld 將擴展到開發建築租賃物業，計畫開發商業物業並出租物業，以産生持續性收入。公司打算開發兩個從建築到租賃的物業，其中一個是商業零售物業，包括零售地段和商業空間，另一個是共同生活物業，包括帶有公共設施的住宅房間。這兩個在建出租的物業將位於吉隆坡，位於 SkyArena 體育中心附近。

公司將從原有的總共18.49英畝的土地儲備中撥出6.88英畝。這塊佔地6.88英畝的土地將用於開發兩種類型的特殊用途商業建築，分別是 Sama Square 和 SkyBlox。Sama Square 是一個商業零售物業開發項目；SkyBlox 則是一個爲共同生活而設計的商業物業。Skyworld 將爲這兩個建造出租項目提供資金，並聘請第三方承包商進行建設。

將公司的業務擴張到越南

作爲 Skyworld 未來計劃的一部分，公司打算將我其房地産開發業務擴展到越南胡志明市。利用公司所具備的核心競爭力，Skyworld 將專注於城市地區的高層住宅的發展。

房地產開發的前景與展望

根據所提供的數據，目前馬來西亞經濟表現良好。2022年馬來西亞的實際國內生產總值（GDP）增長了8.7％，主要歸因於遏制措施的全面解除、出口的強勁增長、旅遊活動的恢復以及持續的政策支持。這對房地產開發行業產生了積極影響，2022年該行業的實際 GDP 增長了28.5％，相比之下，2021年下降了12.8％。預計在2023年，馬來西亞經濟將以4.0％至5.0％的增長率持續增長。

2022年，吉隆坡聯邦直轄區的住宅物業交易量和價值分別增長了18.4％和21.6％，表明住宅市場持續回暖。然而，2023年第一季度的數據顯示，住宅物業交易量下降了8.4％，價值下降了30.1％，這可能受到消費者情緒的影響。然而，政府推出的措施，如對低價格物業全面免徵印花稅和對高價格物業提供的印花稅折扣，有望支持住宅市場的恢復。

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此外，商業物業市場呈現交易量增加但價值下降的趨勢。2022年，吉隆坡聯邦直轄區的商業物業交易量增加了46.9％，但交易價值下降了5.1％。商業物業市場主要受到服務式公寓交易量增加的推動。然而，2023年第一季度的數據顯示，商業物業交易量增長了6.6％，但交易價值下降了32.7％。這表明商業物業市場仍面臨一些挑戰。

根據2022年的數據，在吉隆坡聯邦直轄區中，高層住宅過剩物業的數量下降了14.0%，同時高層住宅單元的新推出數量增加了107.2%。至於高層商業物業的過剩情況，吉隆坡聯邦直轄區在2022年的數量增加了32.0%，而在2021年則增長了10.2%。

綜合而言，馬來西亞的房地產開發行業在2022年實現了強勁的回升，並預計在2023年保持穩定增長。然而，住宅市場在2023年第一季度表現放緩，商業物業市場的交易價值也下降。供應量的減少可能對市場產生影響，應需要密切關注市場波動性和消費者需求的變化。

如何申請認購Skyworld Development Berhad IPO？

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• 什麼是IPO？申購馬股IPO完整流程教學

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注意，如果想要申請認購 SKYWORLD DEVELOPMENT BERHAD IPO 的投資者，申請認購的截止日期是在 2023年6月27日，一旦過了該日期就不能再申請了，只能等到 Skyworld Development Berhad 上市後才能進行交易。

總結

在公司的 IPO 完成後，上市後的股票數量爲10億股，假設全部轉換爲可轉換優先股後的數量爲11.875億股，股東的持股比例和每股淨資產值將被稀釋。公司在上市前發放不可贖回優先股給公司董事長以及管理層，這樣做有助於確保其與公司的利益保持一致，共同追求公司長期價值創造，而不僅僅是追求短期獲利。然而，當可轉換優先股持有人決定將其股票轉換為普通股時，這可能會增加公司流通在市場上的股票供應量，進而對股價產生不可逆的壓力。大量的股票供應過剩可能導致公司的股價下跌。

根據報告指出，2022年吉隆坡聯邦直轄區的高層住宅產業過剩問題完全歸因於服務式公寓和公寓大樓，其中價格在500,001至1,000,000馬來西亞令吉的價位段佔高層過剩單位的最大比例，以銷售量計算為53.4%。與此同時，在2022年，服務式公寓佔了吉隆坡聯邦直轄區高層商業物業過剩總量的88.4%，而其餘的11.6%則由小型家庭辦公室（SOHO）佔據。

在2022年，價格在500,001至1,000,000馬來西亞令吉之間的服務式公寓佔據了吉隆坡聯邦直轄區總體過剩服務式公寓的最大比例，為62.0%。物業積壓情況的持續增加可能會影響 Skyworld 物業的銷售機會，從而對公司的業務和財務表現産生負面的影響。

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文章中所分享信息和觀點是 Spark Spark Finance 從 Skyworld Development Berhad  招股書裡獲得的。 Spark Spark Finance 不對這來源或信息的準確性負責。投資者應在投資前自行做好充足的功課與分析，才來做出自己的投資決定，買賣自負。 以上所分享的一切仅作为分享用途。由於個人的情況及需求不同，你可以聯係 Spark Spark Finance 團隊或咨詢你的理財規劃師，以取得專業的建議。