在马来西亚，很多人一听到 RPGT（产业盈利税，Real Property Gains Tax），第一个反应就是：“哎呀，我卖屋子是不是要给 income tax 啊？”
其实，RPGT 和 income tax（所得税） 并不一样。
简单来说，RPGT tax 是政府向卖产业（屋子、店铺、土地）赚到的盈利征收的一种税。不同的持有年限会影响你要缴多少税。
更重要的是，申报 RPGT 还涉及到 CHKT 表格，买卖双方都有责任。如果你没搞清楚规则，不但可能多缴冤枉税，还可能因为逾期申报而面对罚款。
值得注意的是，从 2025 年起，自我估税制度（Self-Assessment System, SAS）将正式扩展至产业盈利税（RPGT）。这意味着以后卖屋子或涉及产业交易，不再是“等税收局算账”，而是纳税人必须自己申报、自己计算、自己承担责任。
本文就和你分享 RGPT 产业盈利税是什么？税率是多少？怎么计算 RPGT？怎么申报？要交哪个 CKHT Form？卖屋子一定会中 income tax 吗？还是 RPGT？卖屋子一定要还 RGPT 吗？如果没有报 RPGT 产业盈利税收会有什么后果？
RPGT 是什么？马来西亚产业盈利税 / CKHT
RPGT 的全名是 Real Property Gains Tax（产业盈利税，Cukai Keuntungan Harta Tanah），它是马来西亚政府在 《1976 年产业盈利税法令》（Real Property Gains Tax Act 1976, RPGTA 1976） 下征收的一种 资本利得税（Capital Gains Tax）。
简单讲，RPGT 就是你卖资产（Asset），如：屋子、店铺、土地赚到钱后（Gain），要交给税收局（LHDN）的税。
举个例子，你两年前用 RM300,000 买了一间屋子，现在以 RM500,000 卖出去，中间的 RM200,000 差价就是你的盈利。
这个盈利就要缴 RPGT tax。
不过，RPGT 不是每个人都一样，它会根据几个条件来算：
- 你是不是马来西亚公民或永久居民。
- 你是不是外国人。
- 卖的是个人产业，还是 公司名下的产业。
- 你持有产业多久（买了多久才卖）。
RPGT 的主要目的，其实是为防止有人短期炒房，比如今天买明天卖，赚快钱推高屋价。对普通屋主来说，如果你是长期自住，或者持有超过 5 年才卖，一般来说不用缴产业盈利税。
产业盈利税税率 RPGT Tax Rates
RPGT 的税率，主要取决于你是谁（身份类别）和持有产业多久。
目前 RPGT 分为三大类：
1.马来西亚公民 & 永久居民产业盈利税率
| 持有年限 | 税率 |
| 1-2 年 | 30% |
| 第 3 年 | 30% |
| 第 4 年 | 20% |
| 第 5 年 | 15% |
| 第 6 年及以后 | 0% |
2.公司（在大马注册的）
| 持有年限 | 2019年起的税率 |
| 1-2 年 | 30% |
| 第 3 年 | 30% |
| 第 4 年 | 20% |
| 第 5 年 | 15% |
| 第 6 年及以后 | 10% |
3.外国人 & 外国公司
| 持有年限 | 2019年起的税率 |
| 1-2 年 | 30% |
| 第 3 年 | 30% |
| 第 4 年 | 30% |
| 第 5 年 | 30% |
| 第 6 年及以后 | 10% |
虽然《产业盈利税法令》（RPGT Act）在 1976 年就已经通过，但真正落实却拖了差不多二十年。RPGT 之后也经历了很多变化，比如在 2007 – 2009 年期间曾经暂停征收，直到 2010 年才重新启用。
最近一次重大改变是在2022年财政预算案（Budget 2022），政府宣布：
从 2022年1月1日起，马来西亚公民和永久居民如果在持有产业超过六年后才卖出，将不需要再缴付 5% 的 RPGT。
只要卖屋子就一定要还产业盈利税 RPGT 吗？
不一定。主要取决于你持有屋子的时间。在2022之后，个人卖屋子如果是第 6 年或更久才卖，是完全免 RPGT；但是公司和外国人依然要缴税，税率没有改变。
卖屋子会中 Income Tax 吗？搞懂 RPGT 产业盈利税收与 Income Tax 所得税的差别
很多人会问：卖屋子会不会中 Income Tax？ 其实，RPGT 和所得税（Income Tax）是完全不同的两个概念。
- Income Tax（所得税）：针对你的工作收入、租金收入、股息等日常所得来征收。
- RPGT（产业盈利税）：只针对你卖掉产业时赚到的 资本盈利 来征收。
换句话说，如果你是靠出租屋子收租，那要报 Income Tax；但如果你卖掉屋子赚了钱，那要缴 RPGT。
不过，现实中最常见的争议就是：某些交易到底应该算投资获利（RPGT），还是商业收入（Income Tax）？例如，有些人短期频繁买卖屋子，税收局可能会认为这是“商业行为”，于是要求缴交所得税，而不是 RPGT。
大部分情况下，卖屋子只会中 RPGT，不会中 Income Tax。但有几个例外：
- 如果你是发展商或经常短期炒房，税收局可能会把你的交易视为“商业性质”，要求你缴交 Income Tax，而不是 RPGT。
- 如果你卖的是产业公司股份（Real Property Company, RPC），那一样会触发 RPGT，而不是一般的资本利得税。
- 从 2024 年起，马来西亚已经引入资本利得税（CGT），某些公司处置非上市股份时，不再受 RPGT 约束，而是改为 CGT。
延伸阅读：
谁需要缴 RPGT 产业盈利税？
简单来说，只有在卖产业有盈利时才需要缴 RPGT。如果你卖屋子的价格等于或低于当初的买入价，就不会被征收 RPGT。
个人（大马公民、永久居民、外国人）
无论你是马来西亚公民、永久居民，还是外国人，只要你卖房子赚到钱，就必须根据盈利来缴交 RPGT。
公司（尤其是房地产公司 RPC）
一般公司卖股票不会中 RPGT。但如果公司是房地产公司（Real Property Company, RPC），就不同了。
什么是 RPC？当一间公司超过 75% 的资产都是房产或房产相关股份，它就会被视为 RPC。
如果 RPC 卖房子，或卖掉本身的股份，就需要缴 RPGT。
如果 RPC 之后资产比例跌到 75% 以下，它就不再是 RPC，但之前的交易仍可能被追税。
另外，如果公司把房产从「固定资产」改为「流动资产」（例如拿来做买卖库存），这也会被视为「处置」，同样要缴 RPGT，而且是用市场价来计算。
注意：即使发展商的土地收益要缴的是所得税（Income Tax），但在法律上，发展商公司本身也通常会被视为 RPC。
| 类别 | 是否要缴 RPGT | 说明 |
| 个人（公民/PR） | 要 | 卖产业有盈利时缴纳； 第六年后免税 |
| 外国人 | 要 | 不论几年，最低 10% 起 |
| 一般公司 | 不一定 | 卖普通股票不用， 但卖产业要 |
| RPC 公司 | 要 | 房产或相关股份 ≥75% 资产时， 交易都要中 RPGT |
什么情况可以豁免产业盈利税收 RPGT Exemption？
虽然大多数情况下，卖产业赚到钱都要缴产业盈利税（RPGT），但法律也提供了一些豁免条款，尤其是针对个人。
1. 基本豁免：RM10,000 或 10% 利润
根据《RPGT 法令》 Schedule 4, Paragraph 2，个人在卖产业时，无论是出售整间房产或土地或只出售部分，都可以享有 RM10,000 或 10% 的盈利（取较高者） 的豁免额。
如果你卖屋子赚 RM50,000，那你可以免税 RM10,000（因为 10% = RM5,000，比 RM10,000 少）。
如果你卖屋子赚 RM300,000，那你可以免税 RM30,000（因为 10% = RM30,000，比 RM10,000 多）。
这是每一次交易都自动享有的免税额。也就是说，不管怎样，你至少能豁免 RM10,000。
2. 终身一次的「私人住宅豁免」
如果你卖的是自己住的屋子（Private Residence），而且你是大马公民或永久居民，那么你可以选择一生一次完全豁免 RPGT（法律条文参考 Section 8）。
条件是这间屋子必须是你本人居住的房子，你要以书面形式申请豁免。一旦用了这个机会，就不能再申请第二次。
3. 家庭成员之间的产业转让
如果产业是以赠与（gift）的方式转让，并且转让对象属于直系家庭成员，例如夫妻之间、父母与子女之间，或者祖父母与孙子女之间，那么这类转让会被视为没有盈利和亏损，也就不会触发 RPGT。不过要注意，兄弟姐妹之间的转让并不在豁免范围之内（法律条文参考 Schedule 2, Paragraph 12）。
4. 没有盈利就不用缴 RPGT
如果你卖的价格跟买入价同等，甚至亏钱，就不会触发 RPGT。只有当你真的有「盈利」时，才会被征税。
具体情况包括：
- 继承财产（Devolution of assets of a deceased person）
当一个人去世，他的资产转移给执行人（executor）、继承人（legatee）、或者遗嘱信托（trustees），这种情况买卖价视为相同，没有盈利，不征税。 - 夫妻之间转让（Transfer between husband and wife）
如果夫妻之间互相转让资产（比如房子过户给配偶），RPGT 认为买价等于卖价，不产生应课税收益。
⚠️ 从 2018 年 1 月 1 日起，这个优惠只限大马公民 + 税务居民。 - 转让给自己控制的公司（Transfer to a company controlled by individual/family）
如果你把资产转到你自己或配偶控制的公司，而且对价是公司股份（至少 75% 必须是股份），也会被视为买入价 = 卖出价。
⚠️ 2018 年后，同样限定资产必须由大马公民持有。
⚠️ 但注意：未来如果你把这些股份卖掉，股份的出售是要缴 RPGT 的。 - 赠与政府或慈善机构（Gift to Government/charitable body）
如果你把资产捐给联邦政府、州政府、地方政府或免税的慈善机构，这也被视为无盈利无亏损。 - 强制征收（Compulsory acquisition）
如果你的房子/土地是因为法律规定（比如政府要征地）被强制收购，那也是买价=卖价，不计盈利亏损。 - 直系亲属之间赠与（Gift for love and affection）
如果你把房产当礼物送人，正常情况下要按市价（market value）计算，可能会触发 RPGT。
如果是夫妻、父母子女、祖孙之间的赠与，就被特别认定为无盈利无亏损，所以免税。
⚠️ 从 2017 年起，赠与人必须是大马公民才能享受这个优惠。
如何计算产业盈利税 RPGT
RPGT 只针对房产交易的盈利部分征收，而不是整笔交易金额。
1.确定买入日（Acquisition Date）和卖出日（Disposal Date）
一般以买卖合约（SPA）签署日为准。
如果是继承房产，继承人的买入日就是逝者去世的日期。
如果没有协议，就以过户完成或卖家收到全额对价的日期为准，两者取其早。
2.计算应课税收益（Chargeable Gain）
计算的公式大致如下：
应课税收益（Chargeable Gain）= 处置价（Disposal Price） – 取得价（Acquisition Price） – 可抵扣支出（Allowable Expenses） – 豁免额（Exemption）
如果卖价高于买价，你就有盈利。
如果你在同一个年度卖多间房，A 亏损、B 赚钱，可以互相抵消，那就是 Allowable Loss。
其中：
Disposal Price（处置价，也就是“卖价”）+ Allowable Expenses （可扣费用）
Disposal Price 卖价并不是单纯你拿到多少钱，而是要把一些合理费用扣掉才算。
可扣的费用（Allowable Expenses）包括：
- 为了让房子更值钱而花的钱（例如装修、建造费用，而且要在卖出时还看得见效果）
- 为了维护产权而花的钱（例如打官司的律师费、请律师准备的 SPA 买卖合约、贷款合约）
- 卖房时的费用（例如代理佣金、律师费、估价费）
这些都是能合法减低 RPGT 的方法，但前提是你必须要有收据。
这里要注意的装修费用不包括粉刷墙壁、换灯泡、换锁、修水管，因为这些属于日常的维护。装修指的是增建房间、换地砖、更换屋顶、扩建厨房等，必须是“改善房屋价值”的支出
此外，物业管理费、地税、门牌税、水电费、网络费、家具、清洁、搬家费、没有正式收据的现金交易都是不能扣除的费用。
所以 Disposal Price = 卖出价 – 相关费用
值得注意的是，在2020 年财政预算案，政府把基准年（base year）从2000年1月1日改成 2013年1月1日。
什么意思呢？
如果你是在 2013 年之前买房，系统会认定你买房的“成本价”是以 2013 年的市价来算，而不是你当年真实的买入价。
这个“2013 年市价”不是自己随便估，而是由估价与物业服务局（JPPH） 来评估。
这样做的好处是你的“账面盈利”会减少，因为 2013 年的估值通常比 2000 年或你更早买入的价格高。盈利少了，RPGT 的应税额自然也就少了。
Acquisition Price（取得价，也就是“买价”）
Acquisition Price 买价也不只是你买房时给的钱，还要加上一些“买房过程中的额外费用”，再减掉一些后来拿回来的钱。
可以加上的费用：
- 买房时的律师费、估价费、印花税、代理佣金等
要减掉的钱：
- 房子后来拿到的保险赔偿（比如火灾赔偿）
- 收到的损坏赔偿金
- 买卖失败而收到的押金
所以 Acquisition Price = 买入价 + 相关费用 – 补偿/保险/没收押金
Non-Allowable Expenditure（不可扣的费用）
如果某些费用已经在所得税（Income Tax）里扣过了，就不能再拿来 RPGT 里扣。避免“一笔钱双重抵扣”。
应用豁免条款（Exemptions）
- 每宗交易：个人享有 RM10,000 或 10% 盈利（取高者）的豁免。
- 一生一次：私人住宅免税豁免。
- 家庭成员之间转让（夫妻、父母与子女、祖孙）免税。
- RM200,000 以下的低价住宅（2019 年起）在第六年及以后出售，免征 RPGT。
3.套用 RPGT 税率表
税额 = 净应税盈利（Chargeable ） × RPGT 税率
假设小明在 2019 年买了一间公寓 RM300,000，2023 年卖出 RM500,000。
- 毛盈利 = 500,000 – 300,000 = RM200,000
- 扣除费用：装修 + 律师费 RM30,000
- 豁免：10% × 200,000 = RM20,000
- 净应税盈利 = 200,000 – 30,000 – 20,000 = RM150,000
- 适用税率：第 5 年出售，公民税率 = 15%
- 应缴 RPGT = 150,000 × 15% = RM22,500
如何缴交产业盈利税 RPGT
卖方的责任：
很多人以为卖掉房子，只要等买家律师扣 3% 就好，其实不对哦！
卖房的人还是要自己完成申报 + 缴税两个步骤，否则会被算迟交、罚款甚至利息。
来，我们一步一步看：
Step 1：卖方申报（60天内）
卖房后的 60天，一定要在 e-CKHT（MyTax网站） 提交表格：
- CKHT 1A：如果你是卖房产
- CKHT 1B ：如果是卖公司股权
- CKHT 3：如果是免税情况（比如卖的是自住屋、符合税务豁免的情况、亏损、无盈利无亏损）
注意：2025年开始，纸本表格不再被接受，一定要线上申报。
Step 2：补缴税（90天内）
从 2025年起，卖房者必须在 90天内缴清 RPGT。
- 如果买家律师扣的 3% 不够，就要自己补缴。
- 如果税务局发出新的 assessment（补税通知），那就要在 30天内还清。
Step 3：保存文件（7年）
卖房相关的合约、律师账单、装修收据、税单，全部都要保存 7年，以防税务局抽查。
买方的责任：
大家以为卖房的人才要交 RPGT，其实买房的人（pemeroleh）同样有责任，尤其是要代扣代缴 一部分税金。如果不做，罚款会很严重。
第一步：申报（60天内）
在 60天内，买方必须通过 e-CKHT（MyTax网站） 提交：CKHT 2A （如果是买房子或买公司股权）。
注意，从 2025年开始，只接受线上申报（纸本表格无效）。
不过，如果房子是跟发展商买的（developer project），就不用交这个表格，因为那类属于公司收入税（ACP 1967），不受 RPGT 约束。
第二步：代扣代缴（Section 21B）
买方必须从房价里扣起一部分钱，交给税务局（LHDN），这个钱会用来抵卖方的 RPGT。
扣多少？要看卖方身份（Kategori Pelupus）：
| 卖方身份 | 扣税比例 |
| 马来西亚公民 / 永居 | 3% |
| 公司 / 合伙企业（前3年内卖） | 5% |
| 公司 / 合伙企业（第4年或之后卖） | 3% |
| 外国人 | 7% |
买方必须 60天内 把这笔钱交给 LHDN。
如果没交，不只要补缴，还会被罚 多10%，而且算是买方欠政府的钱！
第三步：保存文件（7年）
所有买房相关的合约、付款证明、代扣收据，都要保存 7年，税务局随时可以抽查。
这里买卖双方要注意的是，由于2025年开始新制度 STS CKHT（Self-Taxation System，自行申报制） 上线。因此，从 2025年1月1日起，卖方提交的 RPGT 表格（CKHT 1A/1B/3）本身就等同于 Notice of Assessment。
DGIR 不会再额外发一封通知，表格一提交就视同评税成立。
2024课税年以前，在完成申报后，如果有税要缴，LHDN会发出 Notice of Assessment (Form K / KA)。如果没有税（例如免税、no gain no loss）， 会发出 Certificate of Non-Chargeability (CKHT 5A)。
如果没有缴纳 RPGT 产业盈利税会被罚款吗？
在产业交易中，如果卖方或买方没有遵守 RPGT 的规定会面对不同类型的罚款：
卖方的罚款
1.延迟或不申报（Section 29(3) RPGT Act 1976）
如果 CKHT 1A / 1B 没在 60 天内交，或干脆不申报，可罚 最高 3 倍税额。
2.错误申报（Section 30(2) RPGT Act 1976）
如果卖方提供错误资料或少报，税收局可再罚，金额最高等同于少报的税额（100%）。
3.影响买方代扣代缴义务（Section 14(5) RPGT Act 1976）
如果卖方在 CKHT 3 申报免税时报错，导致买方没办法正确代扣，就会被罚 10% 的应缴税额。
买方的罚款
1.没按时代扣代缴（Section 21B(2)）
买方必须在 60 天内将应代扣的 RPGT 金额 remit 给税收局。如果没做，就会被罚 10% 的欠缴金额。
2.民事法律行动（Section 23）
如果买方仍然不缴，政府可直接对买方采取民事诉讼，欠款视为买方欠政府的债务，必须偿还。
如果我多付了产业盈利税，LHDN 会退还给我吗？
可以，能拿回税款的情况包括：
- 买卖合约取消
- 交易获得豁免
- 属于免税个案
- 多缴税
- 或加征的税被撤销
退税申请必须提交证明文件，例如：
- 合约取消要有 Deed of Revocation / 合约取消证明
- 退回印花税要有退款批文和支持文件；
- 或其他官方证明文件
如果买卖合约在还没上报给 LHDN 前就取消，卖方必须通知 CKHT 单位和税收局收款部门，才可以拿回款项。
如果是已经上报后才取消，LHDN 会先发一个修正后的评估，再把多缴的款项退回。
这里要注意的是，退税原则是 CKHT 是卖方的税，所以钱原则上要退给卖方。除非卖方出具 法定声明（Surat Akuan Persetujuan），同意退给买方。如果是拍卖屋，退款通常退给银行（因为银行是有抵押权的第一顺位债权人）。
如果是联名的屋子，其中一个人报 RPGT 就可以了吗？
就算是联名的屋子，也要各自独立申报，不能全部由其中一人申报。
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总结
在整个 CKHT 流程里，买方和卖方的责任其实泾渭分明：买方必须在限期内扣缴并上交税款，否则会面对罚款甚至法律追讨；卖方则需要留意自己是否真正需要缴税，若属于免税或交易取消，也要主动提交文件，确保能够顺利申请退税。
说到底，CKHT 不是单纯的「交钱」或「拿钱」，而是一套完整的税务申报与合规机制。无论你是买家还是卖家，都应该在交易一开始就规划好，避免日后出现延误、罚款或现金流被卡住的麻烦。
简单来说：买方要记得「扣缴与上缴」，卖方要懂得「申报与追讨」。两边都做到，CKHT 才能真正顺畅落幕。
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