在吉隆坡生活的人可能都看過 Radium Development Berhad 開發的房地產，因為這家公司所開發的項目都是位於距離 KLCC 不超過 12 公里的黃金地段。從2013至今，公司共在吉隆坡完成了總開發值（GDV）RM2.1 billion 的項目。
Radium Development Berhad 這次上市的目的主要是為了集資購買地皮和開發酒店，集資的規模也是在馬股截至今年以來最大的。本文將附上 Spark Liang 和公司創辦人的獨家專訪影片，同時介紹 Radium Development Berhad 的 IPO 詳情、生意概覽、上市集資用途、公司財務狀況、公司未來計劃、行業展望。
Radium Development Berhad IPO 詳情
IPO 日期
| 公眾申請認購開放日 | 2023年4月27日 |
| 公眾申請認購截止日 | 2023年5月16日 |
| 認購抽籤日 | 2023年5月19日 |
| 分配 IPO 股份日 | 2023年5月26日 |
| 正式上市日 | 2023年5月31日 |
上市板塊
馬來西亞證券交易所- 主板
IPO 價格
每股 RM0.50（本益比：17.06x）
大眾籌集資金
RM434 million（4億3400萬令吉）
上市後市值
RM1734 million（17億3400萬令吉）
Radium Development Berhad 是什麼公司？
Radium Development Berhad 是一家高層住宅物業開發的房地產發展商，前身为 Sejiwa Development Sdn Bhd，成立于 2013 年。起初這家公司只是一個獨立的空殼公司，後來由公司創辦人——Datuk Gan Kah Siong 所持有的 PV Holdings 全資收購。PV Holdings 擁有 14 年開發房地產的經驗，創立至今共在吉隆坡 Setapak 區（拉曼理工大学附近）開發了近 10 棟公寓。
Radium Development Berhad 目前開發的所有住宅物業都是位於在吉隆坡市區的黃金地段，而其價格也是屬於中低價位的，位於 RM300K 至 RM600K。公司目前開發的高層住宅物業種類包括公寓、服務式公寓、和小型辦公 （SOHO） 單元。
此外，為支持政府為馬來西亞公民提供可負擔房屋，公司也投入了開發 Residensi Wilayah（以前稱為 RUMAWIP）和 PPAM（以前稱為 PPA1M）可負擔房屋計劃。 Residensi Wilayah 是一項由面向在吉隆坡聯邦直轄區出生、居住和工作的中等收入買家，而 PPAM 則是面向公務員。
Radium Development Berhad 已完成的項目
1. Residensi Vista Wirajaya，可負擔房屋，于 2021 年 8 月完成，開發總值（GDV）為 RM141.37 million，100% 售出。地点位于吉隆坡 Setapak。
2. Residensi Semarak Platinum。這項目包括公寓（Platinum Splendor Residensi Semarak ）和 Residensi Wilayah（Vista Semarak），于 2021 年 10 月完成，開發總值（GDV）為 RM885.44 million，100% 售出。地点位于吉隆坡 Jalan Semarak。
3. Residensi Platinum OUG。這項目包括公寓（Platinum OUG Residence ）、Residensi Wilayah（Vista OUG） 以及 PPAM （Vista OUG PPAM），于 2022 年 6 月完成，開發總值（GDV）為 RM467.77 million，100% 售出。地点位于吉隆坡 Bukit OUG。
4. Residensi PV9。這項目包括公寓（PV9 @ Taman Melati ）和可負擔房屋（Vista Wirajaya 2），于 2022 年 11 月完成，開發總值（GDV）為 RM637.71 million，100% 售出。地点位于吉隆坡 Setapak。
Radium Development Berhad 開發中的項目
1. Residensi Vista Sentul，服務型公寓，目前已開發 89.56%，預計在 2023 年 第二季度完成，開發總值（GDV）為 RM305.54 million，100% 售出。地点位于吉隆坡 Sentul。
2. Residensi Platinum Mira。服務型公寓，開發總值（GDV）為 RM377.03 million，目前已開發 13.92%， 售出 60.17% 。這項目於 2019年推出，但目前這項目暫緩，地点位于吉隆坡 Cheras。
3. Suite Canselor 。商業住宅。這項目包括 SOHO 開發，目前已開發 11.33%，售出 0.53%，預計 2025 年第四季度完成，開發總值（GDV）為 RM474.37 million。此外，公司也將在這項目開發酒店，將可能由公司本身經營，或由國際酒店經營公司來經營，開發總值（GDV）為 RM135 million。公司將在這次 IPO 集資中部分投資到這項目裡。地点位于吉隆坡 Ampang。
4. Residensi Desa Timur。這項目包括服務型公寓和 Residensi Wilayah，在 2023 年 1 月開始施工並未開始出售，目前進度為 5.82%，開發總值為 RM 994.53 million。地点位于吉隆坡 Salak South。
上市集資用途
Radium Development Berhad 上市將向大眾籌集 RM434 million 的資金，用途如下：
收購土地儲備- RM171 million
Radium Development 將運用集資的 RM171 million 或 39.4% 用於收購土地。公司將會通過直接收購土地、或是收購擁有土地的公司、又或和其他有土地的公司合資來獲取更多的在巴生谷一帶的土地，用於開發房地產或其他商業項目。這是公司未來的主要發展計劃之一。
目前，公司已篩選出三塊在 Mukim Petaling 的土地，其中兩塊土地位於舊巴生（Old Klang Road）區域，另外一塊土地位於 Sungai Besi 區。公司將以收購或合資的形式擁有著三塊土地，並於 2025年初在這其中兩塊土地推出新的發展項目，預計總開發價值（GDV）是 RM1.4 billion。
在 2022 年 9 月，Radium Development 的旗下子公司— Rasa Wangi 和 Kadar Jutajaya Sdn Bhd 簽署合資協議，計劃在甲洞（Kepong）區的一塊土地開發擁有 404 單位的可負擔住宅，和 932 單位的公寓，總開發值為 RM500 million。目前這項發展計劃已呈交給吉隆坡市政局等待批准，預計今年6月推出这项目。
目前，公司並未有在巴生谷區以外的發展計劃。
酒店建設- RM109.3 million
上面提到 Radium Development 正在開發的其中一項目就是酒店的建設（Suite Canselor），而公司將通過這次IPO 集資的 RM109.3 million 或 25.18% 建設一家酒店。這也是公司未來的主要發展計劃之一。
Radium Development 進軍酒店業務的目的是為公司提供額外的持續性收入（Recurring Income）來源。這家酒店將可能會由公司本身自己經營，或者是聘請其他國際酒店經營公司來經營酒店，以提高酒店的整體素質。公司大股東和董事— Datuk Gan 和 Datuk Sydney 都在酒店經營方面擁有豐富的經驗。
這家酒店是一家4星酒店，擁有5層樓共145間的酒店房間，地點位於距離 KLCC 雙峰塔 5.4km 的 Ampang 區。這 RM109.3 million 的運用明細如下：
- RM68.486 million – 建設費用
- RM27.638 million – 室內裝修和家具
- RM4 million – 酒店安保及IT系統
- RM2.466 million – 應付突發事件的備用
- RM2.93 million – 專業費用
- RM3.78 million – 授權費和其他費用
公司預計酒店和 SOHO 的建築施工將於 2023 年第二季度開始，並展望在 2026 年第三季度開始投入營運。
償還銀行債務- RM93.87 million
截止目前，公司的總借貸（Loans and borrowings）是 RM94.842 million，而未償還的銀行借款總額是 RM42.289 million。公司將運用這次集資的 RM93.87 million 或 21.63% 償還部分借貸，預計每年可省下 RM4.95 million 的利息。
營運資金- RM39.83 million
Radium Development 將運用集資的 RM39.83 million 或 9.18% 用於營運資金。其中，RM 7.38 million 將用於一般行政開支；RM14 million 用於營銷和支付銷售佣金的費用；RM18.45 million 用於團隊員工的薪水支付。
上市費用- RM20 million
集資的 RM20 million 或 4.61% 將用於上市費用。
Radium Development Berhad 財務狀況
Radium Development Berhad 過去4年業績
2020 財年，公司的營業額較 2019 財年上漲 24.38% 至 RM588.06 million，這主要得益於 Residensi Platinum OUG、Residensi PV9、和 Residensi Vista Sentul 的工程進度增加，單位銷售分別按年增加 27單位、422單位以及305單位。
儘管營業額錄得增長，淨盈利卻下跌 31.33% 至 RM87.89 million。主要是因為公司在該年的的項目成本、營銷和行政費用增加而導致利潤率下跌，加上缺少來自子公司的股息收入。
2021 財年，Radium Development 的營業額按年微跌 4.15% 至 RM563.69 million，原因是 Residensi Vista Wirajaya 和 Residensi Semarak Platinum 都在該財政年完成開發，加上 Residensi Platinum OUG 也接近完成階段，因此這三個項目的銷售額下降。但是，公司的淨盈利卻上升了 15.6% 至 RM101.59 million，原因是公司整體的成本下降，包括建築成本和營銷成本等等。
截至 2022 年 10 月，營業額和淨盈利分別下跌 40.28%和 15%，原因是因為 Residensi Platinum OUG 和 Residensi PV9 都接近完成的階段，所以銷售額下降。
Radium Development Berhad 現金與債務
Radium Development Berhad 是個淨現金公司。2021 財年，公司的現金有 RM128.747 million，而總借貸是 RM91.6 million，而 Current Ratio 高達 2.04 倍，這證明公司的周轉能力是很強的。
充裕的現金也能讓公司有能力派發股息給股東。根據 Radium Development Berhad 的股息政策，公司的目標是在每年以股息的形式向公司股東分配不少於淨盈利的 30%。意思是假如公司在一個財政年淨賺 RM100 million，公司將派發 RM30 million 的股息給股東。
房地產行業展望與潛在風險
城市化推動吉隆坡和雪蘭莪高層住宅物業需求增長
在這個時代，許多住在其他州屬（發展較低的地區）的年輕人為了讀大學、尋求更高的工作機會、以及更高的生活水平而搬遷到吉隆坡和雪蘭莪城市。這種現象將大大提升吉隆坡和雪蘭莪的高層住宅物業需求。
2022 年，在吉隆坡和雪蘭莪的高層住宅物業交易價值和數量均有所增加，導致在吉隆坡的住宅物業每單位平均價格按年上漲 12.21%，從 RM760K 上漲至 RM860K，而雪蘭莪的住在物業則上漲 2.55% 從 RM390K 到 RM400K。
政府的可負擔房屋舉措將推動高層住宅物業的增長
為了鼓勵中低收入人士擁有房屋，政府推出了可負擔房屋計劃，例如 Residensi Wilayah 計劃和 Perumahan Penjawat Awam Malaysia (“PPAM”) 計劃，以協助個人購買房屋。
在第 12 大馬計劃（2021 年至 2025 年）中，政府宣布計劃開發總共 500,000 間可負擔房屋，以通過各種可負擔房屋計劃來增加大馬公民的房屋擁有率。這些計劃預計將推動吉隆坡和雪蘭莪對住宅物業的需求，包括高層住宅物業。而 Radium Development Berhad 也積極地發展可負擔房屋項目，以支持政府的這項計劃。
高利率的經濟狀況可能會對房地產需求產生負面影響
馬來西亞國家銀行調整隔夜政策利率（“OPR”）將影響房屋貸款利率，繼而影響人民的購房成本，可能會導致一些人負擔不起每個月的房屋貸款償還，最終可能會影響市場情緒和高層住宅物業的需求。 在 2022 年 5 月至 2023 年 5 月，國行已將隔夜利率提高 5 次，目前的利率已達到 3%。
激烈的行業競爭
在大馬，房地產行業是非常競爭的，市場上也有不少房地產發展商都專注開發高層住宅、低價格、可負擔房屋。而且，大馬的房地產供應也逐年在增加，甚至有供應過剩的情況。
但管理層信心表示 Radium Development Berhad 的競爭優勢是公司所開發的項目地點都是很好的，附近有學校、公交、商場、醫療等可以滿足購房者基本需求的基礎設施。
酒店行業展望
如果你常在吉隆坡市中心（KLCC 或 Bukit Bintang）附近活動，你不難發現外國遊客比1~2年前多了不少，這是因為隨著國內和國際旅行限制的解除，越來越多遊客到吉隆坡旅遊。SMITH ZANDER 預測。到 2025 年，馬來西亞的國際遊客人數將逐漸恢復到疫情之前的水平。因此，預計吉隆坡的酒店的平均入住率也能在 2025 年恢復到疫情之前的水平，從而在長期內繼續推動對酒店的需求。
如何申請認購 Radium Development Berhad IPO？
想要申請認購 Radium Development Berhad IPO，首先你需要擁有一個 Direct CDS Account。在馬來西亞，你能夠在 M+ Online、CGSI （前 CGS CIMB）、Maybank Investment Bank、UOBKayHian、Public Investment Bank 等等的證券商開設一個 Direct CDS Account。
SSF 將會使用 M+ Online 的投資戶口來示範本次申購 Radium Development Berhad IPO 的過程。
申購 Radium Development Berhad IPO 只需要簡單的7個步驟。
第一步：獲取 Direct CDS Account 號碼
當你成功開設了 M+ Online 的 Direct CDS Account，你需要在申購 IPO 前獲取你的 Direct CDS Account 號碼。先登入你的 M+ Online 戶口主頁，點擊「My Account」，再點擊「My Profile」，就能在個人資料的部分找到你的 CDS Account 號碼了。
第二步：通過網上銀行平台申購 IPO
值得注意的是，雖然你擁有 M+ Online 的投資戶口，但是你並沒有辦法直接在 M+ Online 投資平台申購 IPO。
接下來，你可以登入到你的網上銀行，如 Maybank、CIMB Bank、Public Bank 或 RHB Bank 進行 IPO 申購。
SSF 本次使用的是 Public Bank 申購 Radium Development Berhad IPO。
登入到 Public Bank 網上銀行後，點擊「Investment」。
第三步：申購 IPO
接下來，點擊「eIPO」。
點擊「Apply IPO」，你就會看到近期要上市的公司出現在列表中。接下來，你可以點擊你想要申購的公司 IPO。
SSF 在本次的示範中選擇了「RADIUM DEVELOPMENT BERHAD」 。
第四步：同意申購 IPO 的聲明與條款
想要申購 IPO，投資者必須是18歲以上的馬來西亞公民，並且擁有一個註冊在本人名下的 Direct CDS Account，也同意相關的條款。
由於 SSF 未將 CDS Account 號碼登記在示範的銀行戶口中，所以系統要求我們登記。如果你已經註冊過了，則可以直接跳至第六步繼續 IPO 申購的流程。
第五步：在銀行戶口中登記 Direct CDS Account 號碼
只需要將你的15位數 CDS Account 號碼及你的名字輸入到系統中，點擊「Next」，再通過驗證，就成功登記了。
第六步：填寫申購 IPO 的資料
點擊左邊的「Apply IPO」，回到 IPO 公司列表，選擇了 RADIUM DEVELOPMENT BERHAD 後，就可以填寫申購的資料了。
RADIUM DEVELOPMENT BERHAD 一股為 RM 0.50，申請認購的截止日期是在 2023年5月16日，一旦過了該日期就不能再申請了，只能等到公司上市後才能進行交易。
接下來，選擇你想要出資申購 IPO 的銀行戶口、用於申購 IPO 的 Direct CDS Account、種族及想要申購的數量（最低為100股，所以數字最低須填「1」）。
接下來，點擊「Next」前往下一步。
第七步：通過驗證，完成申購流程
檢查個人資料及申購資料正確無誤，即可通過驗證，完成 IPO 的申請。
另外，公司也開了一個 Telegram 群組，如果你對 Radium Development Berhad IPO 的認購有任何問題，可以加入以下群組並發問，裡面將有專業人士回答你的問題。
Spark Liang 與公司創辦人的獨家訪問
想看公司創辦人— Datuk Gan 對 Radium Development Berhad 和房地產行業的展望，可點擊以下視頻觀看 Spark Liang 訪問 Datuk Gan 的視頻。
總結
自 2013 年成立以來，Radium Development Berhad 已完成 4 個項目，總開發價值 (GDV) 為 RM2.13 billion，而目前有 4 個正在進行的項目，累計 GDV 為 RM2.15 billion。此外，公司也有一塊 5.31 英畝的土地，用於在未來開發公寓和 Residensi Wilayah。
Radium Development Berhad 這次 IPO 集資的目的很明確，就是要透過購買土地和建設酒店，為公司提供更多收入，壯大公司。Radium Development Berhad 的優勢在於他們的地產項目都是開發在距離吉隆坡 KLCC 不超過 12 公里的區域，需求非常高。不僅如此，公司在過去有良好的交付記錄，2020 年以前的項目都是 100% 售出，再加上管理層在房地產和酒店行業都有豐富的經驗，相信他們能帶領公司更上一層樓。
包括正開發中的項目和未來計劃開發的項目，公司目前的開發總值高達 RM3.4 billion，帶給公司的收入可持續 5 年，平均每年 RM680 million 的營業額。
利益披露聲明
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免責聲明
文章中所分享信息和觀點是 Spark Spark Finance 從 Radium Development Berhad 招股書裡獲得的。 Spark Spark Finance 不對這來源或信息的準確性負責。投資者應在投資前自行做好充足的功課與分析，才來做出自己的投資決定，買賣自負。以上所分享的一切仅作为分享用途。由於個人的情況及需求不同，你可以聯係 Spark Spark Finance 團隊或咨詢你的理財規劃師，以取得專業的建議。
